Arsa Pazarlaması Nasıl Yapılır?

 

 Arsa pazarlaması yapmak isteyen gayrimenkul danışmanları imar planlarını çok iyi okumaları gerekir. Alıcıya, satıcıya ve pazarlayanlara hukuki olarak büyük sorumluluklar yükleyen oldukça geniş bir alandır.

 Yaşadığım birkaç olayı örnek olarak paylaşmak istiyorum.

 Geçenlerde bir arkadaşım kelepir bir daire alacağını belirterek benden de fikir almak istedi. Birlikte gittik, binayı gördük. Binanın yola çıkıntısı ve yanında yeşil park alanı mevcut. Dedim ki; “burası hakkında belediye imar bürosundan bilgi almanda fayda var.” Belediyede mevcut yerin park alanına dahil edildiğini öğrendi.

*

 İnşaat yapmak amacıyla bir yerde küçük arsaları bir müteahhit adına topluyoruz. Bir arsada vakıf şerhi çıktı. Arsa satıldığında, alıcının ilgili vakfa satış değeri üzerinden bağış yapma şerhi var. Vakıf da Osmanlı döneminden kalma. Adresi yok, yöneticileri belli değil. Vakıflar şube ve bölge müdürlüğü ile yapılan yazışmalar sonrası sorun yaklaşık altı ay içinde çözüme kavuştu.

*

 Bazı arsalarda intifa hakkı ortaya çıkmaktadır. Arsa başkasının, üstündeki konut başkasının. Hak süresiz verilmiş. Bu durumun çözümü için ya hak sahibinin vazgeçmesini ya da ölümünü beklemekten başka çareniz yok.

 *

Bazı arsalarda belediye veya bir kamuya ait hisse olabiliyor, bitişik arsa ile şuyulu olabiliyor (iki arsa tevhit olmadan inşaat yapılamaz), kamuya terk edilecek alanın büyük olması, bitişikte bulunan binanın bir kısmının arsa içine tecavüz etmesi gibi çeşitli sorunlar karşınıza çıkabilir. Bunları takbis ve imar çapı belgesinden öğrenebilirsiniz.

-------

 Konumuz imar planları üzerinde bulunan ve çoğumuzun bildiği semboller. Bilgi olarak sitemizde bulunmasının bilmeyenler için faydalı olacağını düşünüyorum.

 İmar planlarında kullanılan semboller Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından tespit edilir.

 Sembollerin kaynağı: Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı

Başlıca semboller:

  ARSA PAZARLAMA SUNUM DOSYASI HAZIRLAMA

 Bir arsa pazarlayacağız ve sunum dosyası hazırlamamız gerekir.

 Dosyada olması gerekenler: 

 - Takbis belgesi (Arsa üzerinde sorun olabilecek herhangi bir şerh bulunmamalı)

- İmar çapı belgesi (Belediyeden alınacak)

- Taslak vaziyet planı (Mimara hazırlattırılacak)

- Uydu görüntüleri (Google earth veya Yandex Maps net görüntüler veriyor.)

- Parsel sorgu görüntüleri (Parsel sorgu sitesinden alınacak)

- Emsal değerlere göre arsa değeri ve satış değeri

- Mevcut imar bilgilerine göre hesaplamalar.

Not: Eğer varsa, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 69 uncu maddesi hükümlerine dayanılarak yayımlanmış Belediye İmar Yönetmeliği dikkate alınır.

 KAMUYA AÇIK BİLGİLERDEN FAYDALANIP AŞAĞIDAKİ ARSAYA GÖRE ÖRNEK BİR HESAPLAMA ÇALIŞMASI YAPALIM.

 

 Elimizde belediye imar çapı belgesi yok. Ada/parsel sorgulaması ile belediye E-imar uygulamasından arsa bilgilerine bakıyoruz.

Blok düzeni, 5 kata imarlı, TAKS= 0,35, KAKS= 1,75 oranları mevcut ve 6 blok.  

Arsa alanı m2 büyüklüğünü e-imar vermiyor. Arsa büyüklüğünü parsel sorgu web sitesinden öğreniyoruz.

Yaptığım sorgulamada arsa alanı 13.422 m2 çıkıyor.

Elimizde plan notları yok.  Belediyeden alınacak imar çapı belgesinde blokların birbirine, yola ve diğer parsele uzaklığı, kamuya terk edilecek alan gibi ayrıntıları görebiliriz.

Mevcut bilgilere göre bazı hesaplamaları kabaca yapabiliriz.

 İnşaat taban alanı = arsa alanı x TAKS:  13422*0,35 = 4.697,7m2.

1 Blok inşaat taban alanı = 4.697,7/6= 782,95 m2

1 Blok kapalı inşaat alanı = Yapı taban alanı x Kat adedi: 782,95*5= 3.914,75 m2

 3.914,75m2 inşaat kapalı alanı olduğuna göre 1 blokta brüt 160 m2 den, her katta 4 daire olmak üzere 20 daire yapılabilir. Bunu örnek olması açısından belirtiyorum. Müteahhit nasıl planlama yapar bilemeyiz.

Arsa içinde 13.422-4.697,7m2= 9.507,25 m2 yeşil alan kalmaktadır.

Toplam inşaat kapalı alanı= TAKS x Kat adedi x Arsa alanı: 0,35*5*13422= 23.488,5 m2

Toplam inşaat kapalı alanı= KAKS x Arsa alanı: 1,75*13422= 23.488,5 m2

Kat adedi= KAKS/ TAKS:  1,75/0,35= 5 (imar planında zaten belirtilmiş)

Toplam inşaat kapalı alanı= Yapı taban alanı x Kat adedi: 4.697,7*5= 23.488,5 m2 

**

 1/1000 ölçekli imar haritasını incelerken aşağıdaki şekil önüme geldi.

 

Sembole göre burası 3 katlı ÖZEL SAĞLIK TESİSİ olarak ayrılmış.

Ancak haritayı biraz küçülttüğümde bu alanda konutlar ve yeşil alanlar görünmektedir.

 

Buradan bir konut alırsanız istimlak edilme veya yıkıldığında konut yapma izini verilmeyeceğini düşünebiliriz. Muhtemelen tapu siciline şerh düşülmüştür.

**

AVANTAJLI ARSALAR

 - Eğimli arazi üzerinde bulunan araziler genellikle avatajlıdır. Eğer bina yüksekliği başlangıcı eğim yukarısında bulunan yol üzerinde bulunuyorsa eğimden dolayı yol altında birkaç kat kazanma ihtimali yüksektir.

- 1/2 oranında hissesi bulunan hissedarlardan biri vefat etmiş ve mirasçısı yoksa o hisse hazineye intikal eder. Bu durumu kesin olarak biliyorsanız diğer hisse satın alınabilir ve hazineye intikal edecek hisse üzerinde rayiç bedeli değerinde önalım hakkı doğar.

- 

 SATIŞI ZOR ARSALAR

 Birbiriyle şuyulu arsalar.

 Aşağıda 7 kata imarlı, ayrık nizam, ticari bölge olarak ayrılmış arsalar mevcut. Bölge kırmızı renkli ve kare şeklinde çizgili olarak belirtilmiş. Burada iç içe geçmiş 13 parsel saydım.  Burası bildim bileli boş arsa.

 

Bir parselin online imar durumuna baktım. (aşağıda mavi çizgili bölge) Plan notları çıkmadı. Muhtemelen arkadaki parsel ile şuyulu (iki parsel birleşmeden inşaat yapılamaz veya ulaşılamayan çok fazla hissedarı olabilir.) İki parsel birleştiğinde altı iş yeri, üst katları konut alanı olacak şekilde inşaat izini verileceğini düşünüyorum. Kesin bilgiler için belediyeden imar çapı alınması gerekir.

 

 Birbiriyle şuyulu arsalar üzerine inşaat yapmak için her iki arsa sahibi de istekli olunca bu arsalar uzun yıllar bu şekilde boş kalabiliyor.

**

İÇİNDE TRAFO BULUNAN ARSALAR

 Trafo nedeniyle bu arsalara yapılacak konutların müşterisi çok fazla olmuyor. Trafolar arsa değerini etkileyen önemli nedenlerden biri olduğunu düşünüyorum. Trafo yakınlarında cep telefonları çekmemektedir.

 

**

ÜZERİNDEN VE YAKININDAN YÜKSEK GERİLİM HATTI GEÇEN ARSALAR

 Üzerinden veya yakınından yüksek gerilim hattı geçen arsalar üzerine yapılan binaların müşterisi pek fazla olmamaktadır.

**

İÇİNDE GECEKONDU BULUNAN ARSALAR

Arsa üzerinde başkaları tarafından yapılmış birden fazla gecekondular bulunabilir. Bu kişilerin oradan kaldırılması oldukça zor olmaktadır. Müteahhitler sorunlu arsalarla pek ilgilenmezler.

**

TECAVÜZLÜ ARSALAR

İmar planında düzgün görünen bazı arsalar yerine gidilip ölçüm yapıldığında yan parselde bulunan binanın bir bölümünün diğer arsa içine girdiğini görebilirsiniz. Bu durumu kesin olarak harita mühendisleri ölçüm yapıp belirleyebilir. Bu tür arsalara bazı belediyeler inşaat izini verebilir ancak diğer bina yıkılıp bitişik nizam şeklinde yapıldığında iki bina arasında tecavüz edilen alan kadar boşluk kalmasına neden olmaktadır.

**

ZEMİNİ KAYAN YERLER

 Bazı arsaların bulunduğu arazilerde geçmişte zemin kaymaları, heyelan gibi tabi afetler yaşanmış olabilir. Bölgeyi çok iyi tanımanız gerekir. Bilgi olarak bulunsun.

**

HİSSEDAR ÇOK FAZLA VEYA KİŞİLERE ULAŞILAMIYOR

Arsaya sahip olan hissedarlar çok fazla olunca kişilere ulaşabilmek sıkıntılı olabiliyor. Bazıları bulunamıyor.

Uzun süre boş kalan arsaların zaman ilerledikçe hissedarları fazlalaşmaktadır.

**

2B ARSALAR

Büyük çoğunluğu cinsi bahçe olarak kayıtlıdır. Oluşturulacak imar planları sonrası izinlerin nasıl olacağını bilemeyiz.

------

Aşağıda Yeşil alan içinde U işaretinin ne anlama geldiğini bulamadım.. Biliyorsanız yorum kısmında lütfen paylaşın.