ARAZİLERE KONUT NASIL YAPILIR?

 

Arazi mevzuatı çok geniş kapsamlı bir alandır. Arazinin bulunduğu yer konumuna göre, İmar Kanunu başta olmak üzere Turizmi Teşvik Kanunu, Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, İstanbul Boğaziçi Kanunu gibi birçok mevzuatın incelenmesi gerekebilir.

Arazi alışveriş işlemleri özel uzmanlık isteyen bir çalışmadır. Arazi üzerinde hizmet verecek emlak danışmanlarının, arazilere ilişkin bütün mevzuata, bu hususta verilmiş mahkeme kararlarına, 2B, yapı kayıt belgesi gibi her türlü konuya vakıf olması ve hangi arazilerin satışına aracılık ettiğini çok iyi bilmesi gerekir.

Araziler, en çok dava konusu olan taşınmazlardır. Alırken ve satarken herhangi bir dava konusu olmamasına dikkat edilmelidir.

Pandemi nedeniyle arazilere ve müstakil evlere talepler artmaya başladı. Bu taleplere bağlı olarak arazi ve müstakil konut fiyatlarında da artış yaşanması kaçınılmaz olmaktadır.

Burada dikkat edilmesi gereken en önemli konu dolandırıcılara, spekülatörlere ve satılan arazi vasfına dikkat edilmelidir.

Konut yapılması mümkün olmayan arazilerin konut yapılabilir, tarla imarlıdır gibi çeşitli vaatlerle ilan verildiğini görebiliriz. Bu tür ilanlarda belirtilen arazilerin durumunu mevzuat kapsamında incelemeden karar vermeniz amacınıza uygun olmayan hatalı bir yaklaşım olacaktır. Mevzuatımızda tarla imarı diye bir düzenleme bulunmamaktadır.

Mevzuat sistemimizde değişen şartlara uygun olarak her zaman yeni düzenlemeler yapılması kaçınılmaz olmakta ve bu düzenlemeler Resmî Gazete’ de yayımlanıp yürürlüğe girmektedir. Yayınların günlük takip edilmesi bilgilerinizin tazeliği açısından önemlidir.

Mevzuat takibi yaparken şu hatayı sakın yapmayın. Yapılan düzenlemelere ilişkin yenilikler, açıklamalar ve yorumlar birçok haber sitesinde yayımlanmakta ve yapılan bu yayınlar, ilgili düzenlemeler yürürlükten kaldırılsa bile haber sitelerinin arşivinde kalmaktadır.

Burada bizlerin en çok yaptığı hata ise, herhangi bir konuda yaptığımız internet araması sonucu yürürlükten kaldırılmış bir mevzuat hakkında yayımlanmış bir haber sitesinin kaynağını doğru olarak kabul etmemizdir. Yine aynı şekilde yürürlükten kaldırılmış bir mevzuatı da Resmî Gazete arşivinde görebilirsiniz.

Günümüzde güncel mevzuata ulaşabileceğimiz tek kaynak T.C. Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemidir. (https://www.mevzuat.gov.tr/)

Arazi konusunda çalışacak emlak danışmanları ile arazi alıcıları öncelikle arazi tanımlamalarını bilmesi gerekir.

Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu 3. maddesinde bu tanımlamalar yapılmıştır. (Bilgilenme açısından bir kısmını paylaşıyorum.)

Arazi sınıfları ve tanımlar.

- Mutlak tarım arazileri: Bitkisel üretimde; toprağın fiziksel, kimyasal ve biyolojik özelliklerinin kombinasyonu, yöre ortalamasında ürün alınabilmesi için sınırlayıcı ve topoğrafik sınırlamaları olmayan veya çok az olan, ülkesel, bölgesel veya yerel önemi bulunan, hâlihazır tarımsal üretimde kullanılan veya bu amaçla kullanıma elverişli olan arazileri.

- Kuru tarım arazileri: Tarımı yapılan bitkilerin büyüme devresinde ihtiyaç duyduğu suyun, sadece doğal yağışlarla karşılandığı arazileri.

- Sulu tarım arazileri: Tarımı yapılan bitkilerin büyüme devresinde ihtiyaç duyduğu suyun, kaynağından alınarak yeterli miktarda ve kontrollü bir şekilde karşılandığı arazileri. (Bana göre en değerli arazi sınıfı.)

- Özel ürün arazileri: Mutlak tarım arazileri dışında kalan, toprak ve topoğrafik sınırlamaları nedeniyle yöreye adapte olmuş bitki türlerinin tamamının tarımının yapılamadığı, ancak özel bitkisel ürünlerin yetiştiriciliği ile su ürünleri yetiştiriciliğinin ve avcılığının yapılabildiği, ülkesel, bölgesel veya yerel önemi bulunan arazileri.

- Dikili tarım arazileri: Mutlak ve özel ürün arazileri dışında kalan ve üzerinde yöre ekolojisine uygun çok yıllık ağaç, ağaççık ve çalı formundaki bitkilerin tarımı yapılan, ülkesel, bölgesel veya yerel önemi bulunan arazileri.

- Marjinal tarım arazileri: Mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri ve dikili tarım arazileri dışında kalan, toprak ve topoğrafik sınırlamalar nedeniyle üzerinde sadece geleneksel toprak işlemeli tarımın yapıldığı arazileri.

- Tarım dışı alanlar: Üzerinde toprak bulunmayan çıplak kayalar, daimi karla kaplı alanlar, ırmak yatakları, sahil kumulları, sazlık ve bataklıklar, askeri alanlar, endüstriyel, turizm, rekreasyon, iskân, altyapı ve benzeri amaçlarla planlanmış araziler.

Bağ (çiftlik) evi: Tarımsal faaliyetin yapılması için gerekli ihtiyacı karşılayacak olan ve izin verilmesi halinde tarımsal üretimi artırıcı etkisi olan yapıyı.

Ön alım hakkı: Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlar ön alım hakkına sahiptir.

Fiilî taksim: Paylı mülkiyetin yazılı belgeye istinaden hissedarların kendi aralarında paylaşmalarıdır. Bu şekilde paydaş, payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar ön alım hakkını kullanamaz.

Cins tashihi: Arazi vasfında meydana gelen değişikliğin tapu üzerinde yapılan işlemdir. Örneğin, tapu üzerinde belirtilen tarla vasfının arsaya çevrilmesi gibi.

Mücavir alan: Belediyelerin sorumluluğu altında bulunan yerler.

Mücavir alan dışı: İl Özel İdaresi sorumluluğu altında bulunan yerler.

1/5000 ölçekli nâzım imar planı: Bu planda imara açılacak bir alanın konut, ticaret, ibadethane, okul, resmî binalar, park, bahçe gibi yapıların ada bazında yerlerinin belirlenmesidir. Burada konut yüksekliği, bitişik, ayrık nizam gibi ayrıntılar bulunmaz. Ayrıntılar, belediyeler tarafından yapılacak 1/1000 ölçekli planlarda belirtilir.

1/5000 plan örneği

1/1000 ölçekli uygulama imar planı. Onaylı hâlihazır haritalar üzerinde varsa kadastro durumu işlenmiş olan ve nâzım imar planına uygun olarak hazırlanan ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, düzenini, yoğunluğunu ve uygulama etaplarını, esaslarını ve diğer tüm bilgileri detayları ile gösteren plana denir.

1/1000 plan örneği

**

Çeşitli mevzuatlar kapsamında hangi arazilere konut yapılabilir? 

- Köy Kanunu ve Köy Yerleşme Alanı Uygulama Yönetmeliği kapsamında konut yapımı veya konut edinme.

Köy ve mezralar.

Köy yerleşik alanlarının bir imar planı vardır. Köylerde rastgele her yere konut yapılamaz. Köy Yerleşme Alanı Uygulama Yönetmeliği kapsamında, köy ve mezra yerleşim alanları Valilikçe oluşturulan üç kişilik bir komisyon tarafından 1/1000 ölçekli hâlihazır haritalar veya kadastro paftaları üzerine yapılır.

Köy yerleşik alanları sınırları içinde kimler konut yapabilir?

Köy Kanunu: Ek Madde 13 - Köy tüzelkişiliği adına, köy yerleşme planına göre en çok 2.000 m² olmak üzere tescil edilen parseller köyde ikamet eden ve köy nüfusuna kayıtlı olup evi bulunmayan ihtiyaç sahiplerine ihtiyar meclisi kararı ile rayiç bedel üzerinden satılır.

Satış bedeli peşin veya en çok 5 yılda ve 5 eşit taksitle tahsil edilerek, o köyün imar işlerinde kullanılmak üzere köy sandığına yatırılır.

Köy ihtiyar meclisince satılan parseller üzerine, satış tarihinden itibaren en geç 5 yıl içinde bina yapılması zorunludur. Hak sahipleri bu yerleri 10 yıl müddetle başkalarına devir ve temlik edemezler.

Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği 50. maddesinde yapılan değişiklik ile (RG: 11.07.2021-31538) köy yerleşik alan sınırları içinde 1500 m²den büyük olan parsellere binalar arası 6 metreden az olmamak ve her bir taban alanı 250 m²yi geçmeyecek şekilde en fazla 3 adet bina yapılabilir.

Yapılan bu binalara veya konutlara ayrı ayrı kat irtifak tapusu çıkarabilir ve sonrasında kat mülkiyet tapusu alabilirsiniz.

52. maddede yapılan değişiklik ile de, binalar 2 kat ve 7.50 metreden fazla olamaz.

Köy Yerleşme Alanı Uygulama Yönetmeliği.

Arsaların geri alınması.

Madde 15 – Arsaların hak sahipleri adına tapuda tescili tarihinden itibaren 5 yıl içinde bina yapılmadığı takdirde, köy muhtarlığınca alınacak yargı kararı ile tapu iptal edilerek, arsa köy tüzel kişiliği adına tescil ettirilir.

Bir köye yerleşip konut almayı planlıyorsanız, önce köye yerleşip yukarıdaki şartlara uygun duruma gelmeyi veya 10 yıllık süresini doldurmuş bir kişinin konutunu satmasını beklemelisiniz.

Not: 1- Eski veya yıkılmış bir köy evi almayı düşünüyorsanız, köyün özel çevre koruma kapsamına alınmış bölge içinde olup olmadığı araştırılmalıdır.

2- Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği kapsamında yapılan değişiklikler Köy Kanunu Ek Madde 13 ile çelişmektedir. Örneğin: Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 51. maddesinde “köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanlarca” ibaresi kaldırıldı. (RG: 11.07.2021-31538)

İleriki zamanlarda Köy Kanunu içeriğinde değişiklikler olabileceğini düşünüyorum.

- Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında tarımsal arazilerde konut yapımı.

Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun 14. maddesi kapsamında, büyük ovalarda bulunan tarım arazileri hiçbir şekilde amacı dışında kullanılamaz. Ancak alternatif alan bulunmaması, kurul veya kurullarca uygun görüş bildirilmesi şartıyla, tarımsal amaçlı yapıların yapılmasına Bakanlık onayı ile izin verilebilir.

Tarım Arazilerinin Korunması Kullanılması ve Planlanmasına Dair Uygulama Talimatı.

Bağ (çiftlik) evi: Tarım Arazilerinin Korunması Kullanılması ve Planlanmasına Dair Uygulama Talimatı 5. maddesinin 2  numaralı bendin alt fıkrası; "0,5 hektar olan dikili tarım arazileri ile 0,3 hektar olan örtü altı tarım arazilerinde; taban alanı müştemilat dahil 75 metrekare ve toplam inşaat alanı 150 metrekareyi geçmeyen bağ (çiftlik) evi, Bakanlık tarafından entegre nitelikte olmayan tarımsal yapı olarak kabul edilmiştir."

Burada dikkat edelim. Tarifi yapılan dikili tarım arazileri ile örtü altı tarım arazileridir. Bu vasıflar dışında kalan arazilere bağ evi yapılması mümkün olmayacaktır.

Aynı maddenin 3 numaralı bendine göre; bağ evi her parsel için 1 adet yapılabilir. Eğer arazi hisseli ise 11 numaralı bendine göre, diğer hissedarlardan noter onaylı muvafakatname alınması zorunludur.

Yine aynı talimatın 6 numaralı bendi kapsamında, hayvancılık yapılan arazilerde bakıcı evi, üretim tesisi gibi asıl tesisin kapladığı alan 500 metrekareye kadar olan işletmelerde; taban alanı müştemilat dahil 75 metrekare ve toplam inşaat alanı 150 metrekareyi, 500 metrekareden büyük işletmelerde; taban alanı müştemilat dahil 150 metrekare ve toplam inşaat alanı 300 metrekareyi geçemez. Yapının müştemilatı asıl tesisten önce yapılamaz.

6. maddenin 3 numaralı bendine göre, bağ evi yapmak amacıyla dikili tarım arazisi olarak vasfı değiştirilen araziler, ağaçlar sökülse dahi beş yıllık süre dolmadan vasıf değişikliği yapılamaz.

Tarım arazilerinin izinsiz olarak tarımsal üretim amacı dışında kullanımlarında idari para cezaları uygulanmaktadır.  Ürün depolamak amacıyla inşa edilmiş bir yapı konuta çevrilemez.

- Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği kapsamında konut yapımı.

Yönetmeliğin amacı, belediye mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerler ile plânı bulunmayan alanlardaki yapılaşmaların fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun olmasını sağlamaktır. 

Kapsam. (Yönetmelik nerelerde uygulanır?)

1) İmar planı bulunmayan veya son nüfus sayımına göre nüfusu 10.000 kişi altında olan belediyelerin yerleşik alan sınırları içinde,

2) Belediye ve mücavir alan sınırları içindeki köy ve mezraların yerleşik alanlarında,

3) Belediye ve mücavir alan sınırları dışında imar planı bulunmayan köy ve mezraların yerleşik alanları ve civarında, 

4) Belediye ve mücavir alan sınırları içinde veya dışında imar planı ve yerleşik alan sınırları dışında kalan iskân dışı alanlarda, uygulanır.

Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği iki açıdan değerlendirmeliyiz.

- Mücavir dışı alanlar.

- Mücavir alanlar.

Parselde birden fazla yapı yapılıp yapılamayacağı.

Madde 17 - Binaların hepsi tek ruhsata bağlanmak şartı ile bir parselde birden fazla bina yapılabilir. Bu takdirde bitişik binalar hariç, yapılacak binaların arasındaki mesafeler 6 metreden az olamaz.

Bu tür yerlerde maliklerin talebi halinde Tapu ve Kadastro Müdürlüğü tarafından bu parsel üzerinde yatay kat mülkiyeti veya kat irtifakı tesis edilir.

Yapılacak binalar Erişilebilirlik İzleme ve Denetleme Yönetmeliği 4. maddesine göre, engelliler tarafından güvenli ve bağımsız olarak ulaşılabilir ve kullanılabilir olmalıdır.

Belediye Mücavir Alan Sınırları Dışında Planı Bulunmayan Köy ve Mezraların Yerleşik Alanlarında ve Kırsal Yerleşik Alanlarda Uygulanacak Esaslar.

43. maddede önemli değişiklik yapılmıştır. (RG: 11.07.2021-31538) Bu maddeye göre  köy ve mezraların yerleşik alanı ve civarı ile kırsal yerleşik alanlar ve civarının tespit edilerek bu yerler 1/1000 veya 1/5000 ölçekli planları yapılacak ve ihtiyaç duyulması halinde genişletilecek veya daraltılacaktır. (Muhtemelen birçok köy çevresi imara açılacak.)

46 ve 47. madde kapsamında, bu yerlerde yapılacak yapıların bazı özellikleri, cephe, komşu mesafeleri, yapı düzeni, yapı karakteri gibi izinler köy ihtiyar heyetinden değil ilgili idareden (Belediye veya İl Özel İdaresi.) alınacaktır.

Madde 50 – İfraz edilmedikçe bir parsel üzerine yapılacak konut, tarımsal ve hayvancılık amaçlı yapılar ve bunların lüzumlu müştemilat binaları dışında birden fazla yapı yapılamaz. Ancak, bir yapıda birden fazla bağımsız bölüm yapılabilir. 1500 m²den büyük olan hisseli parsellerde ise, maliklerden izin alınmak kaydı ile binalar arasındaki mesafeler 6 metreden az olmamak şartı ile hissedar sayısını ve her durumda 3 adeti geçmemek üzere birden fazla bina yapılabilir. Bu durumda diğer yapılaşma koşullarına uyulmak kaydı ile her bir binanın yapı inşaat alanı 250 m²yi, toplam yapı inşaat alanı ise 750 m²yi geçemez. 

Madde 51- Köy ve mezraların yerleşik alanlarında ve civarında bir parselde yapılacak tarımsal ve hayvancılık amaçlı yapıların ve konut yapılarının müştemilat dahil taban alanı kat sayısı %40 oranını geçemez. (Köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanlarca ibaresi kaldırıldı.)

Madde 52 - Köy ve mezraların yerleşik alanları ve civarı ile kırsal yerleşik alanlar ve civarında 2 kat ve 7,5 metreden fazla katlı bina yapılamaz. Meyilden dolayı birden fazla kat kazanılamaz.

Zemin döşemesi üstü tabii zemine 0,50 metreden fazla gömülü olan hacimler ikamete tahsis edilemez.

Madde 57-  Köy ve mezraların yerleşik alanları ve civarı ile kırsal yerleşik alanlar ve civarında yapılacak konut, tarımsal ve hayvancılık amaçlı yapılar ile müştemilat binaları yapı ruhsatı ve yapı kullanma iznine tabii değildir. Ancak, yapı projelerinin fen ve sağlık kurallarına uygun olduğuna dair ilgili idare onayı alınmasından sonra, muhtarlığa bildirimde bulunulmak suretiyle yapılması şarttır. Büyükşehir olan şehirlerde proje onayları ilçe belediyesince yapılır. Bu yapıların ihtiyacı için çatılarında, saçak sınırlarına taşmamak ve mimari görünüşe bağlı kalınmak kaydı ile yapılacak güneş kaynaklı yenilenebilir enerji sistemleri de aynı hükümlere tabiidir. 

Madde 58 – 57. maddede sayılanlar dışında kalan tüm yapılar, yapı ruhsatı ve yapı kullanma iznine tabiidir. Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni ilgili idarelerce düzenlenir. Bu kapsamda kalan yapılarda ruhsat, proje, fennî mesuliyet ve sürveyanlık hizmetleri hakkında 3.7.2017 tarihli ve 30113 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği hükümlerine uyulur.

Köy ve mezraların yerleşik alanları ve civarı ile kırsal yerleşik alan ve civarlarında köyün ihtiyacına yönelik ilk ve ortaöğretim tesisi, ibadet yeri, sağlık tesisi, güvenlik tesisi gibi yapılar için imar planı şartı aranmaz. Ancak bu yapıların yer seçimi, ilgili idaresince oluşturulan bir komisyonca hâlihazır harita veya kadastro paftaları üzerinde kesin sınırları ile belirlenir.

Bu yapı ve tesislere uygulama projelerine göre ilgili yatırımcı kamu kurum ve kuruluşu adına yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni verilir. 

(Özel çevre koruma alanı ilan edilen bölgeler içinde kalan köylerde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bünyesinde kurulu bulunan Özel Çevre Koruma Kurumu Başkanlığından izin alınmadan yapı inşaatına izin verilmemektedir. Sadece tadilat yapılabilir.)

Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde ve Dışındaki Yerleşme Alanı Dışında Kalan (İskân Dışı) Alanlarda Uygulanacak Esaslar.

Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği kapsamında konut yapılacak alanlarda yapı ruhsatı izini, mücavir alanlarda belediye, mücavir alanı dışında ise Valilik (İl Özel İdaresi), tarla vasfı olan arazilere yapılacak bağ evi, bekçi evi ve diğer tarımsal amaçlı yapılar için izin vermeye ayrıca İl Tarım ve Orman Müdürlüğü yetkilidir.

İfraz ve tevhit işleri.

Madde 62- Üst ölçek planı bulunmayan iskân dışı alanlarda yapılacak ifrazlardan sonra elde edilecek her parsel 5.000 m²den küçük olamaz. Bu parsellerin tapu kadastro veya tapulama haritasında bulunan kamu eline geçmiş bir yola, yapılan ifrazdan sonra en az 25 metre cephesi bulunması zorunludur. Parselden terk suretiyle yol oluşturulamaz. Yeni yerleşme alanı oluşturma amaçlı ifraz işlemi yapılamaz.

Yapı şartları.

Madde 63- Üst ölçek planı bulunmayan iskân dışı alanlarda bulunan parsellerde; inşaat alanı katsayısı %5 oranından fazla olmamak, yapı inşaat alanları toplamı hiçbir koşulda 250 m²yi geçmemek, saçak seviyelerinin tabii zeminden yüksekliği 7,5 metreyi  ve 2 katı aşmamak, yola 5 metreden ve parsel sınırlarına 3 metreden  fazla yaklaşmamak şartı ile bir ailenin oturmasına mahsus bağ ve sayfiye evleri, kır kahvesi, lokanta ve bu tesislerin müştemilat binaları yapılabilir. 

Üst ölçek planı nedir? (Bölge Planı) İmar Kanunu’nun 8. maddesinde; bölge planları, sosyo - ekonomik gelişme eğilimlerini, yerleşmelerin gelişme potansiyelini, sektörel hedefleri, faaliyetlerin ve altyapıların dağılımını belirlemek üzere hazırlanacak bölge planlarını gerekli gördüğü hallerde Devlet Planlama Teşkilatı yapar veya yaptırır. (Devlet Planlama Teşkilatı 2011 yılında kapanmıştır. Kaynak: Vikipedi.)

Madde 64 – İskân dışı alanlarda yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni, yapının niteliğine göre 36. maddeye uygun olarak ilgili idarece verilir.

İskân dışı alanlarda yapılacak entegre tesis niteliğinde olmayan tarımsal amaçlı seralar, 63. maddenin birinci fıkrası kapsamında yapılabilecek olan bağ evlerinden taban alanı 75 m²yi, yapı inşaat alanı toplamı 150 m²yi, kat adedi bodrum dahil 2 katı ve parselde 1 adedi geçmemek kaydıyla yapılacak olanlar; ilgili İl Tarım ve Orman Müdürlüğünün uygun görüşü ve ilgili idarenin izni alınmak koşuluyla yapı ruhsatı aranmadan yapılabilir. Ancak etüt ve projelerinin ruhsat vermeye yetkili idarece incelenmesi, fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olması zorunludur. 

- Zeytinlikler.

Zeytinciliğin Islahı Yabanilerinin Aşılattırılmasına Dair Yönetmelik.

Madde 24- Zeytinlik sahaları daraltılamaz. Ancak belediye sınırları içinde bulunan zeytinlik sahalarının imar hudutları içine alınması halinde; altyapı ve sosyal tesisler dahil toplam yapılaşma; zeytinlik sahasının %10 oranını geçemez.

Belediye sınırları dışında kalan yerler ise Tarım Arazilerinin Korunması Kullanılması ve Planlanmasına Dair Uygulama Talimatı kapsamındadır.

- 2B araziler.

Bu araziler imara açık değilse yukarıdaki ilgili mevzuat uygulanır.

- Ticari yapılar.  (Benzinlik-Otel-Dinlenme Tesisi vb.)

Trafiğe açık karayollarının her iki kenarına yapılan benzinlik, dinlenme tesisi gibi büyük ticari yapılar Karayolları Kenarında Yapılacak ve Açılacak Tesisler Hakkında Yönetmelik ile ilgili diğer mevzuatlar kapsamında değerlendirilir.

Kara yoluna bitişik bir tarla veya tarla vasfı dışı araziniz bulunuyorsa buraya benzinlik, otel, dinlenme tesisi vb. tesislerin yapılabilmesi için öncelikle cins tashihi yapılması gerekir. Tarla vasfı olan tapunun, benzinlik, fabrika, otel, dinlenme tesisi yapılabilecek şekilde değişimidir. Bu değişim için belediye veya İl Özel İdare ile Tarım İl Müdürlüğünden izin alınması zorunludur. Alınan bu izin doğrultusunda lisanslı harita büroları tarafından hazırlanan cins tashihi dosyasının Tapu ve Kadastro Müdürlüğüne verilmesi sonucu arazi vasfı değişikliği gerçekleşir.

Cins tashihi işleminin, turizm bölgesi ilan edilen bölgelerde bulunan arazilerde de geçerli olduğunu düşünüyorum.

- Yapı kayıt belgeli araziler.

Bazı araziler üzerinde mevzuata aykırı yapılmış binaları görebilirsiniz. Bunlar nasıl yaptılar diye aklınızda soru oluşabilir.

Bu yapıların çoğunluğu yasalara aykırı olarak yapılmış kaçak binalardır. Bu tür binalar yapı kayıt belgesi almak suretiyle yıkılmaktan ve ceza almaktan kurtuldu. Belge süresi bina yıkılıncaya kadar geçerlidir. Bina yıkıldığında buraya tekrar bina yapılabilmesi için ilgili mevzuat hükümleri geçerli olacaktır.

AA tarafından yapılan açıklamada, ülkemizde 7.393.413 kişinin yapı kayıt belgesi aldığı belirtilmiştir. (2020)

Araziler üzerinde bulunan yapı kayıt belgesi almış konutları satın alabilirsiniz. Unutmayın, uzun vadede bina eskiyip yıkıldığında tekrar bina yapmanız mümkün olmayacaktır.

Ayrıca gerçeğe aykırı beyanlarla alındığı tespit edilmiş yapı kayıt belgesinin incelemeler sonrası iptal edildiğini unutmayalım. Belge iptal edildiğinde elinizde sıfır değer kalır.

- Konut izini bulunmayan araziler.

* Sit bölgeleri,

* Arkeoloji kazı alanları,

* Özel çevre koruma kapsamına alınmış bölgeler,

* Askeri alanlara yakın bölgeler,

* Kıyı kenar çizgisi içi,

* Göl, baraj, su havzaları ve dere yataklarına yakın bölgeler,

* Üzerinden yüksek gerilim hattı geçen araziler, (İzine tabii.)

* Altından boru hattı geçen araziler, (İzine tabii.)

* Dikili ve örtü altı tarım arazileri dışında kalan tarım arazileri,

* Kamulaştırma kararı alınmış yerler,

* Arazi üzerinde bulunan çeşitli şerhler.

Kriterlerinize uygun bir arazi buldunuz ve satın aldınız. Hayırlı olsun diyelim. Peki, köyde yaşamaya hazır mısınız?

--

(Not: Eksik bilgiler varsa veya mevzuat değişikliği olduğunda makale güncellenecektir.)

(11 Temmuz 2021 tarih ve 31538 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan Plansız alanlar imar yönetmeliğinde değişiklik Yapılmasına dair yönetmelik hususları doğrultusunda güncelleme yapılmıştır.)

İLGİLİ MEVZUAT      :

- İskân Kanunu

- İmar Kanunu

- Köy Kanunu

- Zeytinciliğin Islahı Yabanilerinin Aşılattırılması Hakkında Kanun

- Toprak Koruma Ve Arazi Kullanımı Kanunu

- Büyükşehir Belediyesi Kanunu

- 644 sayılı Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında KHK

- Özel Çevre Koruma Kurumu Başkanlığı Kurulmasına Dair Kanun Hükmünde Kararname

- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği

- Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği

- Erişilebilirlik İzleme Ve Denetleme Yönetmeliği

- Köy Yerleşme Alanı Uygulama Yönetmeliği

- Zeytinciliğin Islahı Yabanilerinin Aşılattırılmasına Dair Yönetmelik

- Karayolları Kenarında Yapılacak Ve Açılacak Tesisler Hakkında Yönetmelik

- Tarım Arazilerinin Korunması, Kullanılması Ve Arazi Toplulaştırmasına İlişkin Tüzük

- Tarım Arazilerinin Korunması Kullanılması Ve Planlanmasına Dair Uygulama Talimatı

Not: Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 69. Maddesi kapsamında Büyükşehir veya İl Belediyeleri, bu yönetmeliğe aykırı olmamak üzere o ilin tarihi ve yöresel şartlarına uygun ayrı bir imar yönetmeliği çıkarmış olabilirler.