Recents in Beach

Bilinçli Emlak Alıcısı Olmak



Bilinçli, bilgili emlak alıcıları ile iş ilişkisi kurmaktan zevk alıyorum. Karşılıklı bilgi alışverişi sayesinde hem bilgilerimiz pekişiyor hem de bilgi dağarcığımıza yeni bilgiler ekleniyor. 

Eğer taşınmazlar hakkında herhangi bir bilginiz yoksa, emlak danışmanızın size anlatacağı emlak terimlerinin (KASK, TASK, imar çapı vb) bir anlam ifade etmeyeceğini düşünüyorum.

Bugün Bodrum ilçesinde yaşanan sahte tapu dolandırıcılığı haberini okuyunca herhangi bir taşınmazı alacak kişilerin bilgilenmesi ve bilinçlenmesi amacıyla bu makaleyi paylaşma gereği duydum.

Söz konusu haber içeriğinde; Sahte tapu belgesi ile 3 villa pazarlayan dolandırıcıların alıcıdan 5.250.000 TL kaparo aldıkları belirtilmiş. Şebeke üyeleri arasında bir emlakçının da bulunması emlak sektörü için üzücü olmuştur. Her makalemde kaparo verilmesine hep karşı çıkmışımdır. Çünkü, yaşanan mağduriyetlerin büyük çoğunluğu kaparoların geri alınamamasıdır. 

Diğer bir haber ise, İzmir Menderes Halk Eğitim Merkezi tarafından 2019 yılı içinde usulsüz olarak verildiği tespit edilen, 259 kurs programına ait 19.832 adet kurs bitirme belgesinin iptal edilmesi. 

İptal edilen belgelerin bazı emlak işletmelerini de kapsadığı düşünülürse birçok emlak işletmesine ait yetki belgesinin iptal edileceği anlamı çıkmaktadır.

Emlak sektörü içinde bu tür üzücü olayların yaşanmaması açısından alıcıların da bilinçli ve bilgili hareket etmesi önem kazanmaktadır. Alıcı, satıcı ve emlak danışmanları arasında yaşanan taşınmaz işlemlerinin bilinçli yapılması emlak sektörünün daha güvenli ve daha itibarlı hale getireceğine inanıyorum.
**

Konuya dönelim. Öncelikle taşınmazlar hakkında bazı terimler hakkında bilginiz olması gerekir.

ADA : Etrafı belirli yollarla çevrili ve içinde birbirinden bağımsız parsellerin bulunduğu alanlardır. Tapu üzerinde bulunan ada bölümünde numara ile belirtilir.

PARSEL: Ada içinde bulunan birbirine bitişik, sınırları belirlenmiş arsa veya arazilerdir. Tapu üzerinde bulunan parsel bölümünde numara ile belirtilir.

Ada ve parsel numarası tapu veya takbis belgesi üzerinde Ada/Parsel: 156/25625 şeklindedir.

ARSA : İmar planına göre, belediye tarafından verilecek izin doğrultusunda üzerine yapı inşa edilebilen taşınmazdır.

GENEL İSKAN BELGESİ: İnşaatı bir binanın belediye denetim ekibi tarafından ruhsat ve mimari projeye uygun yapılıp yapılmadığının denetlenmesi sonucu verilen belgedir. Oturum belgesi yerine geçmez.

YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ: Genel iskan sonucu binaya ilişkin bazı işlemlerin (vergi dairesi harcı, lisanslı harita vaziyet planı, SSK ilişiği yoktur belgesi) yapılması sonucu ilgili belediye tarafından verilen belgedir.

KAT İRTİFAK TAPUSU: Henüz tamamlanmamış bir binada, bağımsız bölümlerin yerleri, arsa payı ve malikini gösteren Tapu Müdürlüğü tarafından verilmiş belgedir. Kat irtifaklı tapu, genel iskanı alınmış/alınmamış veya kat mülkiyetine geçilmemiş olduğunu gösterir.

KAT MÜLKİYET TAPUSU: Yapı kullanma izin belgesi ile birlikte Lisanlı Harita Bürosu tarafından hazırlanan dosyanın ilgili tapu müdürlüğüne verilmesi sonucu tanzim edilen belgedir.

YAPI KAYIT BELGESİ: Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılar ile hazine arazisi üzerine inşa edilmiş yapıların kayıt altına alındığını gösteren belgedir. İskan belgesi yerine geçmez, belge süresi bina yıkılıncaya kadar geçerlidir. Yıkılan binanın yenilenmesi işlemi mevcut imar planına göre yapılır. (Yapı Kayıt Belgesi Almış Konutların Alım Satımı)

TAKBİS BELGESİ: Web tapu üzerinden alınan, taşınmaza ilişkin bütün (sahibi, ada/parsel numarası, şerh, ipotek vb) bilgileri gösteren belgedir. Güncel tarihli olması önemlidir.

MÜŞTEREK TAPU: Birden fazla kişinin hissesi oranında sahip olduğunu gösterir belgedir.

PARSEL SORGU WEB Sitesi: Tapu veya takbis belgesi üzerinde bulunan ada-parsel numarası yazılıp arsa veya arazinin harita üzerinde nerede olduğunu görebilirsiniz.

YÖNETİM PLANI: Bina, site veya toplu yapıların nasıl yönetileceğini belirten, bütün kat maliklerini bağlayan resmi belgedir. Belge içeriğinde; “konut ve işyerlerinin hangi işkollarına kiraya verilebileceği (dernek, büro, kahvehane, lokanta, fırın vb), ortak alanların nasıl kullanılacağı, evcil hayvan beslenip beslenmeyeceği gibi hususları barındırır. ( Yönetim Planı Nedir, Nasıl Yapılır, Nasıl Değiştirilir?)

LÜKS YAPI: Standart kullanımdan daha fazla özellikler barındıran, benzersiz, kişiye özel yapılmış nadir yapılardır. Örneğin, dış kaplamanın mermer veya çini olması, özel havuz, sinema salonu, büyük bir bahçe, kalabalıkları ağırlayacak büyüklükte salonlarının bulunması gibi.

DÖNÜM/DEKAR: Araziler büyüklüğü için kullanılan terimdir. 1 dönüm= yaklaşık 1.000 m2

HEKTAR: Çok büyük Araziler için kullanılan terimdir. 1 hektar= yaklaşık 10.000 m2 10 Dönüm/Dekar Arazi 1 Hektardır.

MÜCAVİR ALAN: Belediyelerin sorumluluğu altında olan tüm alanlara verilen isim. Bu alanların dışında olan yerler İl Özel İdaresi sorumluluğundadır.

ECRİMİSİL: Haksız işgal olarak tanımlanabilir. Genellikle hazine arazilerini işgal edenler veya kiralayanlar devlete kira/işgal bedeli öderler.

DEVRE MÜLK: Birden fazla hissedarlar ile birlikte yılın belli dönemlerinde kullanılan, kullanan kişi adına tapuya kayıtlı bir taşınmazdır. (Devre Mülkler Hakkında Sık Sorulan Sorular.)

DEVRE TATİL: Mülkiyet payına bağlı olmayarak, genelde turizm amaçlı, belli bir tarih aralığında tatil yapma hakkına devre tatil denir. Devre tatil hakkının tapu sicili ile bir ilgisi yoktur, aynî bir hak olmayıp şahsi bir haktır. (Devre Tatil Nedir? Devir ve Kiralama Hususları)

DUBLEKS KONUT: İki katlı, ikinci katına daire içinden merdivenle çıkılan bir konuttur.

TERS DUBLEKS KONUT: İkinci katından girişi olup alt kata daire içinden merdivenle inilen konuttur.

EKLENTİ: Bağımsız bölümün dışında yer alan ve o bağımsız bölüme tahsis edilen alanlara verilen isimdir. (Garaj, kömürlük vb.) Bazı konutlara ait tapularda eklenti açık olarak belirtilmiştir. Tapu üzerinde belirtilmeyen yerler ise mimari projede veya yönetim planında, “.. nolu daire eklentisidir” şeklinde belirtilmiş olabilir. 

İKİZ EV: Aynı parsel üzerinde birbirinden bağımsız girişi olan, birbirine bitişik iki ayrı konut.

FERDİLEŞME: Kooperatif oluşturularak inşa edilmiş konut ve işyerlerinin kooperatif üyeleri adına tapuya tescil edilmesidir. Ferdileşme sonrası kooperatif tüzel kişiliği sözleşmede aksine bir hüküm yoksa sona erer.

Daha fazla teknik detaylara girmeden yukarıdaki tanımlamaların yeterli olduğunu düşünüyorum.

Bu tanımlamaların dışında, Kat Mülkiyeti Kanunu ile Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik hususunda bilgili olmanız önemlidir.
**

Bir konut almayı planlıyorsunuz. Aramalar sonucu kriterlerinize uygun bir konut beğendiniz, ilanda bulunan telefon numarasını arayıp ön bilgi almak isteyeceksiniz. Aradığınız bazı emlak işletmeleri "telefonla bilgi veremiyoruz, ofisimize gelmeniz gerekiyor" diyorsa muhtemelen o ilan gerçek değildir. Amaçları size o çevrede bulunan ilanda olmayan başka taşınmazları pazarlamaktır.

İlanda gördüğünüz konutu gezip incelediniz ve satış şartları ile konut hakkında detaylı bilgi almak amacıyla taşınmaz sahibi veya işlemler için yetkilendirilmiş emlak işletmesine görüşmeye gittiniz. 

Emlak danışmanına veya taşınmaz sahibine aşağıdaki soruları sormanız önemlidir.

Yapılacak görüşmelerde belirtilen hususların resmi belge ile teyit edilmesi önemlidir. Örneğin, satıcı “binamız eski ve 4 katlı ama, temeli 7 kata uygun atıldı” veya “yakında buralar imara açılacak” şeklinde söylemini resmi belge olmadığı sürece ispat edebilmesi mümkün değildir. Bu tür sözlere riayet etmemeniz gerekir.

Konutlar için:

- Taşınmaza ait Takbis belgesi var mı? Bu belge üzerinde konuta ait ayrıntılı bilgiler bulunur. Cinsi mesken olarak belirtilmiş olmalıdır.

Alacağınız konut bir arazi üzerinde müstakil olarak da bulunabilir. Yasaya uygun yapılmışsa iskana uygun olarak tapuya işlenmiş olmalıdır. 

Konut kooperatifleri kanalıyla oluşturulan bir site içinden yazlık almayı düşünüyorsanız titizlikle inceleme yapmalısınız. Kooperatifin kaç yıldır faaliyette olduğu, Ferdileşme olup olmadığı, satıcının kooperatife borçları gibi hususların araştırılması gerekir. Ferdileşmeyen kooperatiflerde üyelere ait konutların müstakil tapusu bulunmaz. Üyeler, çekilen kura sonucu hak sahibi oldukları konutlarını üçüncü şahıslara satmaları durumunda devir işlemi sözleşme ile yapılmaktadır. 

Tapu belgesi üzerinde şerh, beyan ve irtifak bilgileri bulunmaz. Bu şerhler Takbis belgesi üzerinde görülebilir.

* Konuta ait kat mülkiyet tapusu alınmış ise herhangi bir iskan sorunu bulunmamaktadır. Tapu ve takbis belgesi üzerinde “kat mülkiyetlidir” ibaresi vardır.

* Tapu kat irtifaklı ise; Genel iskanı alınmamıştır veya genel iskanı alınmış ancak kat malikleri kat mülkiyetine geçmemiş olabilir. Genel iskanı alınmış binalarda diğer kat malikleri ile ortak hareket edip kat mülkiyet tapusunu alabilirsiniz. (Müteahhittiniz Kaçtı mı? Sorun yok.)

Kat irtifak tapulu bir konut için “iskanı var” deniliyorsa iskan belgesini isteyip incelemelisiniz. Gerekirse belge belediyeden teyit ettirilebilir.

(Genel iskan belgesi, matbu olarak düzenlenmiş, üzerinde taşınmaza ait adres, ada/parsel bilgileri bulunan, açıklamalar kısmında el yazısı ile denetime ilişkin eksikliklerin yazıldığı, belge altında denetim yapan ekibin imzasının bulunduğu bir belgedir. Binada herhangi bir eksiklik yoksa “iskana uygundur” ibaresi bulunur.)

Yönetim Planı: Kira geliri sağlamak amacıyla aldığınız konut kiralamaya konu faaliyet için yönetim planı içeriğine uygun olmalıdır. Örneğin, yönetim planında, meskenlerin iş yeri, büro gibi işyerlerine kiraya verilmesi yasaklanmış ise (Avukatlık, muhasebe ve muayenehaneler hariç) bu konutu satın almış veya kiralamış olsanız dahi iş yeri veya büro olarak faaliyet göstermeniz mümkün olmayacaktır.

* Yapı Kayıt Belgesi: Ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı yapılmış binalar yapı kayıt belgesi alıp ceza ve yıkımdan muafiyet sağladılar. Bu belge ile de aboneliklerini yaptırdılar. Ancak yapı kayıt belgesi iskan yerine geçmez. Yapı kayıt belgelerinin geçerliliği e-devlet üzerinden kontrol edilebilir.

31/12/2017 öncesi yapılmış bir çok yeni bina, yapı kayıt belgesi alıp genel iskan sorumluluğundan kurtulmuştur. 

Ek: Bazı binalar kat irtifakına geçmeden hisseli tek tapu ile, yapı kullanma izin belgesi alınmış bir binada oturabilirler. Buradan üçüncü şahıslara satılacak bir daire için diğer hissedarların ön alım hakkı vardır. Eğer her hissedara bir adet daire düşecek şekilde daireler kendi aralarında paylaşılmış ise ön alım hakkı oluşmaz. Buna fiili taksim denir.  Bu paylaşımın belgelendirilmesi ileride açılabilecek ön alım davalarını engelleyecektir.

İşyerleri için :

Konuta ilişkin sorular iş yeri içinde geçerlidir. Takbis üzerinde taşınmaz cinsi iş yeri, depo gibi belirtilmiş olmalıdır. Alacağınız iş yeri kullanım amacınıza uygun olmalıdır.

Yapı kullanma izin belgesi bulunmayan işyerlerine belediyeler tarafından iş yeri ruhsatı verilmemektedir. 

Yönetim Planı: İşyerlerinde faaliyet gösterilecek işin mahiyeti yönetim planı içeriğine uygun olmalıdır. Örneğin, yönetim planında “fırın, pastane, kahvehane” gibi işkollarının açılması yasaklanmış ise bu iş yerini satın almış veya kiralamış olsanız dahi bu iş kolunda faaliyet göstermeniz mümkün olmayacaktır.

Bazı eski binaların konut vasfı olan giriş katlarının veya otoparkların geçmiş zamanlarda iş yerine çevrilmiş, uzun yıllar faaliyet gösteren bir iş yerini satın alabilir veya kiralayabilirsiniz. Yeniden iş yeri açılıp açılmayacağını ilgili belediyeden öğrenilmesi uygun olacaktır. Ayrıca bu tür yapılar yenilenmek amacıyla yıkıldığında mevcut imar planı uygulanacaktır. Yenileme sonrası binaya iş yeri yapılamaması riski vardır. Aldığınız iş yeri mevcut imar durumuna göre iş yeri özelliğini kaybediyorsa mağdur duruma düşmeniz kaçınılmaz olacaktır.  

Çalışan bir iş yerini devralmak (Devren kiralık)
Devren kiralık: Faal bir iş yerini, işletme sahibinden yazılı sözleşme ile devren satın almaktır.
Devren satılık: Faal bir iş yerini, tapu devri ile satın almaktır.

Sermayeniz var ve bir iş yeri kurmak istiyorsunuz. Devredilen aktif bir iş yerini devralabileceğiniz gibi boş bir iş yeri de kiralayabilirsiniz. 

Bu hususta yeterli tecrübem olmadığımdan sayın Osman Faik BİLGE'nin başında bulunduğu Devir Sepeti web sitesi üzerinden ilgili belge ve bilgilere ulaşabilirsiniz.

Halil Berk Good Invest Gayrimenkul Youtube kanalında konunun uzman danışmanı sayın Osman Faik BİLGE ile yapılan iş yeri ve devir işlemleri videosunu izlemenizi tavsiye ederim. 


Ticari Gayrimenkul
(Fabrika, banka, AVM, hastane, okul, otel, akaryakıt istasyonu, turizm tesisi vb)

- Taşınmaza ait Takbis belgesi var mı? Bu belge üzerinde iş yerine ait ayrıntılı bilgiler bulunur. Cinsi kullanım amacına uygun olarak belirtilmiş olmalıdır.

Yönetim Planı: Ticari gayrimenkul için ayrılmış bağımsız bölümde faaliyet gösterilecek işin mahiyeti yönetim planı içeriğine uygun olmalıdır. Örneğin, yönetim planında “banka, market vb.” gibi işkollarının açılması yasaklanmış ise bu iş yerini satın almış veya kiralamış olsanız dahi bu iş kolunda faaliyet göstermeniz mümkün olmayacaktır.

Bir ticari gayrimenkule yatırım yapmak istiyorsanız konusunda uzman emlak danışmanları ile SPK'ya kayıtlı emlak değerleme uzmanları ile çalışmanız faydalı olacaktır.

Uzman kişiler ile çalışmanız halinde, önünden hiçbir taşıt geçmeyen bir akaryakıt istasyonunu satın almak zorunda kalmazsınız.

Arsalar için;

- Taşınmaza ait Takbis belgesi var mı? Bu belge üzerinde arsaya ait ayrıntılı bilgiler bulunur. Taşınmaz cinsi arsa olarak belirtilmiş olmalıdır. 

Arsaların hangi cins yapılara ayrıldığı (ibadethane, okul, sağlık merkezi, çocuk parkı vb.) belediyeden öğrenilmelidir. İmar planlarında belirli maksatlar için tahsis edilmiş yapı haricinde bir inşaat yapamazsınız.

(Tapu veya takbis belgesi üzerinde taşınmazın cinsi bağ, bahçe veya tarla olarak görünebilir. Muhtemelen taşınmaza ait cins değişikliği yapılmamıştır. Bu durumu ilgili belediye ile görüştükten sonra lisansı haritacıların hazırlayacağı cins değişikliği dosyası ve belediye encümen kararı sonrası cins değişikliği yapılarak tapu durumu arsaya çevrilebilir.)

- Taşınmaza ait yeni tarihli imar çapı belgesi var mı? Bu belge arsa üzerine yapılacak binanın kaç katlı olacağı, toplam inşaat m2 si, bitişik veya ayrık nizam, ön ve arka taraf çekme mesafeleri, kamuya terk edilecek alan, tevhit, ifraz şartı gibi birçok hususları kapsar.

Araziler için:  

Üzerinde en çok spekülasyon yapılan taşınmazlardır. 
- Bill Gates'de buradan arazi aldı. (En popüleri)
- Yakında buralar imara açılacak,
- Tarla imarlı,
- Hisseli arazimizin sadece ön cephesi satılıktır.
- Pandemi nedeniyle arazilere hücum başladı (Haber siteleri) 
gibi söylem ve haberler ile karşılaşmamız mümkündür.

Arazi alım satım işlemleri özel uzmanlık isteyen bir çalışmadır. Arazi üzerinde hizmet verecek emlak danışmanlarının, araziye ilişkin bütün mevzuata, bu hususta verilmiş mahkeme, Yargıtay kararlarına, 2B gibi her türlü konuya vakıf olması gerekir. Araziler, en çok dava konusu olan taşınmazlardır.

Bir araziye sahip olmanın her zaman riskli olduğu görüşündeyim. Milyon TL ye aldığınız bir arazi üzerinden karayolu geçmesi gibi bir nedenle kamulaştırıldığında, satın aldığınızdan daha düşük değerde kamulaştırma bedeli alabileceğiniz gibi, arazinizin ticari bölge, turizm bölgesi ilan edilmesi durumda verdiğinizden daha fazla kazanç da elde edebilirsiniz.

2B araziler de yukarıda belirtiğim gibidir. Bu yerlerin büyük çoğunluğu henüz imara açılmadı.

Aşağıdaki bilgilerim ilgili mevzuatlar kapsamında sınırlı bir paylaşımdır. Çok fazla ayrıntıya girmeyeceğim. Amacınıza uygun arazi alımı için ilgili kanun ve yönetmelikler incelenmeli ve araziler üzerinde uzmanlaşmış emlak danışmanları ile çalışılması gerektiğini düşünüyorum.

- Arazinin belediye veya il Özel İdaresi sorumluluk alanı içinde olup olmadığı ve kime ait olduğu? Araziler gerçek şahıslara ait olabileceği gibi köy tüzel kişiliğine de ait olabilir. 

Köy tüzelkişiliği adına kayıtlı ve imar planı bulunan taşınmazlar, köyde ikamet eden ve köy nüfusuna kayıtlı olup, evi bulunmayan ihtiyaç sahiplerine ihtiyar meclisi kararı ile rayiç bedel üzerinden satılır. Bu tür satışlar 10 yıl süre ile başkalarına satılamaz.(Köy kanunu Ek madde 13) Burada tapu edinim tarihi önemlidir. Köy içinde bir konut alacaksanız tapu edinim süresinin 10 yıllık süreyi doldurmuş olmasına dikkat edilmelidir.

- Taşınmaza ait Takbis belgesi var mı? Belge üzerinde arazinin hangi vasıfta olduğuna (tarla, bağ, bahçe, üzerindeki yapılar tapuya işlenmiş mi? vb.) hisseli olup olmadığı, üzerinde şerh bulunup bulunmadığı (kamulaştırma, sit, şufa, intifa, geçit hakkı vb.) incelenmelidir. 

Hisseli arazilerde istimlak veya yol geçmesi
İfraz yapılmadan, arazilerin sözlü olarak bölüşülmesi hukuka uygun değildir. Araziler Toprak Koruma Ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında ifraz yoluyla bölünebilir. Arazinin bir kısmından yol geçmesi veya başka nedenlerle bir kısmının istimlak edilmesinden dolayı arazi boyutu küçüleceğinden diğer hisse sahipleri ile birlikte sizin de hisseniz de küçülecektir. İfraz yapılmadan size ait olduğu sözlü olarak beyan edilen arazinizin, istimlak nedeniyle küçülmesi halinde diğer hissedarlar ile sorunlar yaşamanız kaçınılmaz olacaktır.

Ortaklığın giderilmesi davası: Hisseli arazilerde ortalığın giderilmesi davası açılması ve arazinin tamamının mahkeme kararı ile 3. kişilere satılması halinde, sahibi olduğunuz arazi ile birlikte arazi üzerinde ne varsa kaybedebilirsiniz.

Diğer önemli husus, paydaşlardan birinin bir borçtan dolayı icralık olmasından dolayı arazi üzerine konulacak alacak şerhi nedeniyle, diğer paydaşlar hisselerini satmak istediklerinde bu şerh ile karşılaşacaktır. Fiili taksim yapılsa bile bu şerhten muaf olunamaz.

Ön alım hakkı (şufa) var mı? Hisseli arazilerin 3.şahıslara satılması halinde diğer hissedarlar ön alım hakkını alıcıya dava açmak suretiyle kullanabilir. Satış öncesi hissedarlardan ön alımdan feragat ettiklerine dair yazılı belge alınması önemlidir.

Fiili taksim: Paylı mülkiyette, paydaşlar tapuya tescil edilmeden yazılı belgeye istinaden kendi aralarında paylaşmalarıdır. Bu şekilde paydaş payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar ön alım hakkını kullanamaz.

Komşu parselin ön alım hakkı: 04 Kasım 2020 tarih ve 31294 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan 7255 sayılı Kanunun 20. maddesi ile bu hüküm kaldırılmıştır. Ancak 04/11/2020 tarihinden önce açılmış davaların ne olacağı hususuna bir açıklık getirilmemiştir. Şahsi görüşüm; Açılan davaların devam edeceği veya konusuz kaldığı için ortadan kalkabileceğini, ancak mahkemenin vereceği karar sonucunun itiraza götürüleceğini düşünüyorum. 

Bazı taşınmaz ilanlarında "Ecrimisil ödenmektedir, “tapusu her an alınabilir" gibi deyimleri görebilirsiniz. Bu tür ilanlarda taşınmaz sahibine "tapuyu siz alın, daha sonra tapu devri ile biz alalım" teklifini yapın.

Hazineye ait arazilerinin, kullanıcılara veya 3. şahıslara devri Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının açıkladığı şartlara uygun olarak yapılmaktadır.

- Arazi üzerine konut yapılabilir mi? Bu durum Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğin 63. Maddesinde açıklanmıştır. Arazinin % 5 lik alanı üzerinde, 250 m2 yi ve 6,5 metre yüksekliği aşmayacak şekilde izin alınmak suretiyle konut yapılabilir. Örneğin; 3000 m2 arazinizin  % 5 imarı vardır  ve toplam 150 m2 yi geçemez.


Bağ (çiftlik) Evi: Tarım Arazilerinin Korunması Kullanılması Ve Planlanmasına Dair Uygulama Talimatının 5. maddesinin (2)  nolu bendin alt fıkrası; "0,5 hektar olan dikili tarım arazileri ile 0,3 hektar olan örtü altı tarım arazilerinde; taban alanı müştemilat dahil 75 metrekare ve toplam inşaat alanı 150 metrekareyi geçmeyen bağ (çiftlik) evi, Bakanlıkça entegre nitelikte olmayan tarımsal yapı olarak kabul edilmiştir. " hükmü mevcuttur. Bu hüküm "Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu" kapsamında olan araziler için geçerlidir.

Arazi altında boru hattı veya üstünde yüksek gerilim hattı var mı? Bu hususların olması araziye konut yapma talebiniz için ilgili kurumlardan da izin almanızı gerektirecektir.

Parsel sorgu web sitesi kanalı ile arazinin konumuna bakılmalıdır. Kıyı kenar çizgisi içinde bulunan araziler ile su havzaları ve dere yataklarına yakın arazilere herhangi bir yapı inşa edilemez.

Not: Köy tüzel kişiliğine veya belediyelere ait mera, yaylak ve kışlaklar satılamaz ancak Mera Yönetmeliğinin 7. maddesi şartlarına uygun olarak kiraya verilebilir. (İleriki zamanlarda arazi konusunu ilgili mevzuatlar kapsamında inceleyip paylaşımda bulunacağım)

Arazi almak için alternatif olarak Milli emlak ve çeşitli bankalar tarafından satışa çıkarılan arazi ilanlarını inceleyebilirsiniz. 

KAYNAKLAR :



Yorum Gönder

0 Yorumlar