İlan sitesinde ihtiyacınıza uygun bir konut beğendiniz. Satın alacaksınız veya kiralayacaksınız.
İlk yapılacak olan ilan sahibi ile iletişim kurmanız olacaktır. Eğer ilan bir emlak işletmesi tarafından verilmiş ise, sizi ofisine davet edecektir.
Emlak ofisine gitmeden önce ofis hakkında araştırma yapmayı ihmal etmeyin. Daha önce bu işletmeden hizmet alan kişilerin çeşitli web ortamlarında paylaştığı görüş ve düşünceler size önbilgi sağlayacaktır.
Diğer önemli husus emlak işletmesinin yetki belgesi olup olmadığıdır. Bunu Ticaret Bakanlığının web sitesinden sorgulayabilirsiniz. Yetki belgesi olmayan işletme ve kişilerin yaptığı aracılık işlemleri ile sözleşmeleri hukuksuz olup yapacağınız işlemlerin de hukuki sorumluluğu size aittir.
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliği okumanız size önemli fayda sağlayacaktır.
Emlak danışmanı ofisine gittiniz, emlak danışmanı ile tanıştınız, talip olduğunuz gayrimenkul hakkında aklınızda oluşan soruları sordunuz ve bütün hususları öğrendiniz.
Sırada talip olduğunuz gayrimenkulü görmeniz var. Bu aşamada emlak danışmanı önünüze “Taşınmaz Gösterme Sözleşmesi” koyacaktır. Bu sözleşme Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğin 19. Maddesine uygun hazırlanmış olmalıdır. Sözleşmeyi dikkatli bir şekilde okuduktan sonra imzalayabilirsiniz.
Gayrimenkulü beğendiniz ve almak istiyorsunuz. Haliyle pazarlık yapmak da isteyeceksiniz. Pazarlık yaparken karşı tarafa düşük değerler teklif edip incitmemeniz oldukça önemlidir.
Teklifinizi emlak danışmanına bildirin, danışman bu teklifi mülk sahibine iletecek ve verilen cevabı size bildirecektir.
Pazarlık sonucu bir fiyat üzerinde anlaşma sağladınız. Daha bitmedi. Ödemeniz gereken hizmet bedeli ve tapu masrafı var. Bu masrafların ne şekilde ödeneceği hususunda satıcı ile konuşup anlaşmanız gerekir.
Hizmet bedeli: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğin 20. Maddesinde bu husus açık olarak belirtilmiştir. Alım satıma aracılık işlemlerinde taraflar gayrimenkulün satış değeri üzerinden % 04 oranında hizmet bedeli öderler. Sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit paylaşılarak ödenir.
Kiralamalarda ise hizmet bedeli bir aylık kira bedelidir. Bu tutar kiralamaya aracılık sözleşmelerinde aksi kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit paylaşılarak ödenir.
Tapu Masrafı: Tapuda beyan edilecek değer üzerinden % 04 tapu harcı ve döner sermaye (2025 yılı için 5.324 TL) ödenecektir. Eğer kredi kullanılmış ise döner sermaye bedeli iki katı oranında ödenecektir.
Hizmet bedeli ödenmesinde oldu gibi tapu masrafları, sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit paylaşılarak ödenir.
Pazarlık, hizmet bedeli, tapu masrafları hususunda uzlaşı sağlanmış ise emlak danışmanı önünüze “Alım Satıma Aracılık Sözleşmesi” koyacaktır. Bu sözleşme Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğin 16. Maddesine uygun hazırlanmış olmalıdır. Sözleşmeyi dikkatli bir şekilde okuduktan sonra imzalayabilirsiniz.
Bu sözleşme oldukça önemlidir. Sözleşme imzalandıktan sonra krediniz onaylanmayabilir, ağır hastalık geçirebilir veya özgürlüğünüzü kısıtlayıcı bir ceza almanız gibi mücbir sebeplerden dolayı sözleşme şartlarının yerine getirilmesi mümkün olmayabilir. Sözleşmede bu hususların açık olarak belirtilmiş olması oldukça önemlidir.
Gelelim kaparo konusuna. Yaptığım araştırmalar sonucu emlak işletmeleri ile alıcılar arasında yaşanan en büyük problemlerden biridir. Bu hususta daha önce paylaştığım bu makalemde gerekli açıklamaları yaptım. Kaparo vermek zorunda değilsiniz.
Kaparo cayma bedeli değildir. Cayma bedeli, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğin ilgili maddeleri kapsamında, sözleşmeden caymanız halinde hizmet bedelini aşamaz. Cayma bedeli sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi halinde taraflar arasında hizmet bedeli üstünde belirlenebilir.
Sözleşmeler hukuki bağlamda önemli belgelerdir. Bu belgeler hukuki anlamda tarafları güçlü kılar. Elinizde herhangi bir belge yoksa veya yetki belgesi olmayan bir işletme ile sözleşme imzalamış iseniz kendinizi hukuki olarak ifade edebilmeniz mümkün olmayacaktır. Bu nedenle, yetki belgesine sahip işletmeler ile yaptığınız bütün işlemleri belgelendirmeniz oldukça önemlidir.
Bütün işlemleri bitirdiniz. Sıra tapu devir işlemlerine geldi. Devir işlemi için öncelikle ilgili Tapu Müdürlüğünden Web tapu kanalıyla randevu alınmalıdır. Randevu işlemini satıcının yapabileceği gibi yetki verdiği emlak işletmesi de yapabilir.
“WEB TAPU Üzerinden Yetkilendirme ve Satış Nasıl Yapılır? ve Gayrimenkul Satışları Artık Çok Kolay” başlıklı makalelerimde ayrıntılı olarak paylaştım.
Web tapu üzerinden yapılan başvuru sonrası alıcı ve satıcıya SMS yoluyla bilgilendirme mesajları gelecektir. Tapu müdürlüğü, başvuru üzerinde incelemelerini bitirdikten sonra alıcı ve satıcıya 11 haneli başvuru numarası ile birlikte ödenecek tapu harcı miktarı ve randevu saatini SMS yoluyla bildirecektir. Bildirimi aldıktan sonra başvuru numarası üzerinden banka kanalıyla tapu harçlarını ödedikten sonra alıcı ve satıcı, gerekirse emlak danışmanı ile birlikte tapu müdürlüğüne gidilip, yüz yüze devir işlemleri yapılır.
Tapu müdürlüğüne giderken, tapuya ibraz edilmek üzere belediyeden alınacak rayiç bedel belgesi ve varsa banka kredi evrakları aslını yanınızda bulundurmayı ihmal etmeyin. Kredili satışlarda banka avukatı da tapuda hazır bulunur. (Bazı belediyeler ile Tapu Müdürlükleri arasında yapılan protokoller ile taşınmaza ait rayiç bedeli alınmasına gerek kalmamış olup, bu bedeli tapu müdürlükleri online olarak görebilmektedir.)
Gayrimenkul Satıcıları
Alıcılar, yukarıda açıkladığım aşamalar ile karşılaşacaktır. Peki, satıcıları ne bekliyor?
Gayrimenkulünüzü satmak istiyorsunuz. Bu konuda bir emlak işletmesine yetki verebilirsiniz.
Önceden araştırma yaptığınız bir emlak işletmesine gittiniz. Satmak istediğiniz gayrimenkule ait web Tapu üzerinden aldığınız takbis belgesini yanınızda bulundurmayı ihmal etmeyin.
Gayrimenkulünüze ait belediye emlak vergilerini ödeyin, varsa tapu üzerinde bulunan satışa engel olabilecek şerhleri temizleyin.
Emlak işletmesine gittiğinizde emlak danışmanı önünüze “Yetkilendirme Sözleşmesi” koyacaktır. Bu sözleşme Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğin 15. Maddesine uygun hazırlanmış olmalıdır. Sözleşmeyi dikkatli bir şekilde okuduktan sonra imzalayabilirsiniz.
Yetkilendirme sözleşmesi olmadan emlak işletmesi satışa konu gayrimenkulünüzü ilan sitelerinde yayınlayamaz.
Gayrimenkulünüzü birden fazla emlak işletmesine vermenizi önleyecek bir yasal düzenleme bulunmamaktadır. Ancak bazı işletmeler etik olarak başka işletmelere verdiğiniz gayrimenkulünüze ait satış talebini kabul etmeyebilir.
0 Yorumlar
Kişi ve kurumları hedef alacak yorumlar ile siyasi ve ideolojik yorumlar yapmayın lütfen.