EMLAK İLANLARI ANALİZİ

 

Gayrimenkulünüzü çevrim içi satabilmeniz veya kiraya verebilmeniz için ülkemizde faaliyet gösteren yaklaşık 20-30 tane ilan sitesinden yararlanabilirsiniz.

Bunların arasından en çok ilan verilen dört web sitesini inceledim ve aşağıdaki sonuçlara ulaştım.  Merak edenler için paylaşmak istiyorum. (Ekim 2021)

Satılık konut ilanları (Ulaşım: 23.11.2021)

Toplam 968.417 konut ilanı üzerinde yaptığım incelemede en fazla ilan yayımlayanların % 88,82 oranla emlak işletmeleri olduğu görünüyor. (Burada bir ilanın bütün ilan sitelerinde yayınlandığını düşünenler olacaktır. Ancak bu ilanları tespit edebilmem mümkün değil.)

Satıcıların %8,30’u evlerini kendileri satmaya çalışıyor, ancak yoldaki zorluklar birçoğunun sonunda bir emlak işletmesi ile sözleşme imzalamasına neden oluyor.

Nedir bu zorluklar?

Çalışıyorsanız mesainizin bir kısmını ev göstermeye ayırmak zorunda kalabilirsiniz. Belki günde 10 kere evinizi alıcılara göstereceksiniz. Birçok sorulara cevap vermek zorunda kalacaksınız. Konutunuzun metrekare büyüklüğünü, iskân veya imar durumu gibi bilgilere sahip değilseniz soruların çoğuna belki cevap veremeyeceksiniz.

Fiyatlandırmalar nasıl?

- Aynı emsal özelliklere sahip bir konutun fiyatı 550.000 TL diğeri 715.000 TL'den ilanda. Aralarında sadece 12 m2 fark var. 550.000 TL fiyata satılan konut ilanının yanıltıcı olduğunu düşünüyorum.

- İlan sitelerinde konut fiyatları 35.000 - 8.000.000.000 TL aralığında değişmektedir.

- En uygun satış fiyatları bankadan satılık olan taşınmazlar. Burada sisteme kayıt olup açık artırmaya katılmanız gerekir. Artırmaya sizden başka katılan olmazsa en uygun fiyata bir taşınmaz alabilirsiniz.

- 8.000 TL fiyatla 2+1 satılık rezidans daire mevcut. (Bu tür ilanlar için arayanlara telefonla bilgi vermiyorlar ve emlak işletmesine davet ediyorlar. Amaç satılık diğer taşınmazları pazarlamak.)

- Tapuları sahiplerine devredilmiş ancak yapımı tamamlanmamış konutlar mevcut. Konut fiyatları oldukça düşük belirlenmiş. Buradan konut alanlar artık orada yaşanan sorunun bir tarafı olacaktır.

- Takibe aldığım onlarca ilanın fiyatları yükselen oranda yaklaşık ayda bir değiştirilmekte.

- Sahibinden verilen ilanlarda fiyatlar emsallerine göre yüksek görünüyor.  Çoğunluğu uzun süredir satışta.

- Aynı evde oturduklarını düşündüğüm eşler konutlarını ayrı ayrı ve aynı fiyattan ilana vermişler. Ancak özelliklerini yazarken birbirlerinden farklı düşünmüşler. Biri asansör var derken diğeri yok demiş.

- Anlamını bugüne kadar çözemediğim ultra lüks veya süper lüks ibareli ilanlar mevcut.

- Sıfır daire açıklaması ile ilana çıkılmış. Fotoğraflar dairenin 30-40 yıllık olduğunu söylüyor.

- Bazı taşınmazlara ait ilanları değişik fiyatlarda diğer ilan sitelerinde de görebiliyorsunuz. Acaba mal sahibi kaç TL istiyor?

- Mal sahibi ile birlikte 8 ayrı emlak işletmesi aracılığı ile iki ayrı ilan sitesinde satışa çıkmış bir konut.

- Mal sahibi 590.000 TL istiyor. (Pazarlık payı var.)

- 1. Emlak işletmesi 650.000 TL

- 2. Emlak işletmesi 635.000 TL

- 3. Emlak işletmesi 635.000 TL

- 4. Emlak işletmesi 635.000 TL

- 5. Emlak işletmesi 630.000 TL

- 6. Emlak işletmesi 620.000 TL

- 7. Emlak işletmesi 610.000 TL

- 8. Emlak işletmesi 600.000 TL'den ilan vermiş.

Etik olmayan ve alıcıların emlak işletmelerine olan güvenini sarsan bir davranış şekli. Etik kuralları ve MLS sistemi bulunan ülkelerde bu davranış şekillerini görmeniz mümkün değildir.

- İlanlarda bulunan taşınmazların konumları büyük oranda yanlış verilmiş. Bir ilanda taşınmazın konumu dalga geçer gibi bir dağın tepesi gösterilmiş.  

- Bir devre mülk ilanı dikkatimi çekti. Açıklamada  “Tapusu vardır, sözleşme yapılarak tapu devredilecektir.” ibaresi yazılmış. Satılan intifa hakkıdır. Burayı alan kişi, satan kişinin intifa hakkı süresi kadar kullanım hakkına sahip olur.

- Bazı devre mülk satış ilanlarında ömür boyu tapulu açıklaması yazılmaktadır. Bu tür satışlar intifa hakkı kullanım devridir. İntifa hakkı sahibi vefat ettiğinde veya intifa hakkı süresi bittiğinde alıcının kullanım hakkı sona erer.

Devre mülk satın almadan önce mülkiyet hissesi mi yoksa intifa hakkı mı olup olmadığını mutlaka öğrenin.

- Devre mülk ilanı diye bakıyorum bazıları devre tatil çıkıyor.

- Tapulu ve imarlı olmak şartıyla uygun fiyata alınabilecek köy evleri mevcut. Ancak birçoğu yıkılıp yeniden yapılması gerekiyor.

- Bazı ilan verenlerin profesyonel fotoğrafçılar ile çalışması şart. Özelikle bankadan verilen ilanlarda bulunan fotoğraflar tanıtıcı değil.

Bankadan satılık iş yerine ait ilanda bulunan fotoğrafta sadece dış duvar sarı çizgi ile belirtilmiş. Başka fotoğraf bulunmuyor.

- Yapı kayıt belgesi alınmış çatı arası, bodrum, kaçak kat gibi imara aykırı yapılmış satılık taşınmazlar var. Unutmayın lütfen, yapı kayıt belgeleri bina yıkılıncaya kadar geçerlidir.

AA tarafından yapılan açıklamada, 7 milyon 393 bin 413 kişinin imar barışından faydalandığı belirtilmiştir. (2020)

- Denize çok yakın ibareli yazlık daireler var ama bazılarında yakın olan denize girebilmek mümkün değil.

Tarla.

- Köy imarı içinde bulunan satılık arsa ilanları var. Ancak ilan veren bazı emlak işletmesi arsa konusuna hâkim olmadığı anlaşıyoruz. Açıklamaya "2,5 kat veya meyil nedeniyle 3,5 kat yapabilirsiniz." diye belirtmiş. Oysa Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği kapsamında buraya hangi yükseklikte yapı inşa edileceği açık olarak belirtilmiştir.

Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği: Madde 52 - Köy ve mezraların yerleşik alanları ve civarı ile kırsal yerleşik alanlar ve civarında 2 kat ve 7,5 metreden fazla katlı bina yapılamaz. Meyilden dolayı birden fazla kat kazanılamaz.

- Arsa ve arazi tanımlaması birbirinden farklıdır. İlan sitelerinde bulunan arsa ve arazi ilanlarının ayrı kategoride olması faydalı olacaktır.

- 2.300 m2 tarla vasfı bir arazi hobi bahçesi olarak ilana konulmuş. Bir açıklama yazılmamış.

- İmar belgesi ile birlikte bir arsa ilanı mevcut. Bütün özelliklerini belirtmiş ancak 230 TL fiyatı çözemedim.

- İmar sınırında satılık tarla. Kaynak veya belge göstermemiş ama yakında imara açılacakmış.

- Geçenlerde bir ilan görmüştüm. Sit kapsamında olan bir arazi satın alınıp (Muhtemelen yapı kayıt veya 2B belgelidir.) yapı kooperatifi kurulmuş ve sözde ifraz ile bölünen arazi ileride imara açılacak diye üye alımları yapıldığını belirtmiş. Kamu yolu olmayan araziye kara yolu ile ulaşım mümkün değil.

- Ulaşımı sadece deniz yolu olan satılık koy var.

- Kurulu bir organize sanayi bölgesi imar planı dışında kalmış tarlalar sanayi bölgesine aitmiş gibi satışta.  İmar çapı belgesi konulmamış. Burayı alacak olan yatırımcının araştırma yapmayacağını düşünüyorlar sanırım.

- Denize 160 metre mesafede bir arazi ve fiili olarak taksim yapılarak satışa sunulmuş. Açıklamada imar planı olmadığı ama 2,5 kat imarlı ve sit alanı olduğu belirtiliyor. Kıyıya çok yakın ve kıyı kenar çizgisinden hiç bahsedilmemiş.

Müstakil evler.

- Güzel yapılmış müstakil evler var. Fiyatları oldukça yüksek.

Köy içinde ve 31 m2 kullanım alanı bulunan iki katlı müstakil tapulu satılık ev var. Bahçesi mevcut değil. Muhtemel yapı kayıt belgesi ile tapusu alınmış. 15 m2 alan üzerine yapılmış 2 katlı bir ev.

- 2 katlı olup alt katı 30, üst katı 4 yıllık müstakil ev. Yapı kayıt belgeli ve beyana göre depreme dayanıklı.

- İmar başvurusu süresi bitti ama imar barışı kapsamında başvurusu yapılmış 3 katlı bir binanın bahçesine yapılmış müstakil ev.

- Etrafı orman ağaçları ile kaplı güzel bir ev. 1.500 m2 bahçe içinde, 2B kapsamında, yapı kayıt belgeli, ödeme taksitleri bittiğinde Milli Emlak Müdürlüğünden tapusu alınacak. Fiyat 2.500.000 TL.

- Tapu tahsis belgeli (gecekondu) bir ev. 685.000 TL fiyatı var. (Bu konuda bilgi sahibi değilim. Araştırma yapmam gerekiyor.)

- Kara yolu kenarına bir metre mesafede yapılmış 3 katlı bir bina müstakil ev olarak 2 milyon TL den satışta. Bir açıklama yazılmamış.  Diğer sıralı evler kara yolu kenarından epey uzakta bulunuyor.  Satılan binanın muhtemelen yapı kayıt belgeli olduğunu düşünüyorum.

- Müstakil evlerin büyük çoğunluğu yapı kayıt belgeli.

İşyerleri.

(Bir iş yerine ruhsat alabilmek için yapı kullanma izin belgesi veya yapı kayıt belgesi olması zorunludur.)

- Tapu cinsi mesken olarak tescil edilmiş ve ofis amaçlı kullanılabilir açıklaması ile satılık yerler mevcut. Bu tür yerlerin ne şekilde iş yeri olarak kullanılabileceğini bilmeniz gerekir.

- İş yeri içinde bulunan asma kata ayrı tapu çıkarılıp satışa sunulmuş.(Muhtemelen yapı kayıt belgelidir.)

- Tek tapulu, 1 adet daire ve 2 adet iş yeri satılıyor. Muhtemel daireye ait 2 adet oda yapı kayıt belgesi ile iş yerine çevrilmiş. 

- 22 m2 iş yerinin 1,23 m2 hissesi satılık. Hisseli satışlarda ön alım hakkı vardır.

- Bankadan satılık 81 m² arsa üzerinde bulunan iş yerinin yasal evrakı yokmuş.

- İş yeri ve ofis amaçlı kullanılabilir olduğu belirtilen taşınmazın tapu cinsi belirtilmemiş. (Ofis ibaresi gördüğüm yerlerin konut cinsi ile tapuya tescil edildiğini düşünüyorum.)

- Tarihi bina. Otel veya pansiyon olarak kullanılabileceği belirtilmiştir. (Belirtilen iş yerine ruhsat alabilmek için mevzuata uygun istenen özelliklere göre tadilat yapılması gerekir. Tarihi yapı özelliği bozulmadan bu tadilatlar nasıl yapılacak bilmiyorum.)

- Satılık iş yeri. Tapu vasfı iş bürosudur. (Tapu cinslerini öğrenmem gerekiyor.)

- 1.000 - 1.500 - 1.111.111.111.111 TL fiyatlı işyerlerinin ne anlam taşıdığını bilmiyorum. 

Ciddi olmaktan uzak, açıklamaları anlaşılır olmayan çok fazla ilan mevcut.

 

(Devam edecek.)