Taşınmazlar bir ihtiyacın karşılanabilmesi için alınabileceği gibi gelecek yıllarda değerleneceği beklentisi kapsamında yatırım amaçlı da alınabilir.
Burada gelecek yıllarda değerlenecek beklentisi ile deprem öncesi yapılmış konutların alımında dikkat edilmesi gereken hususları paylaşmak istiyorum.
Ülkemizde yaşanan 1999 yılı depremini milat alırsak deprem öncesi ve deprem sonrası yapılan konutlar arasında dayanıklılık ve kullanılan imalat malzemeleri açısından büyük farklar bulunmaktadır. Deprem öncesi yapılan konutların kullanım ömrü coğrafi özelliklere göre 30-50 yıl arası olurken deprem sonrası yapılan konutların ömrü eski binalardan daha fazla olacaktır.
Yatırım amaçlı eski bir konut almak istiyorsanız konutun “kat mülkiyeti var mı, iskanı var mı?” gibi hususlarına hiç bakmayın. Burada önemli olan 1/1000 lik imar planında binanın mevcut inşaat izinlerinde bir değişiklik olup olmadığının incelenmesidir.
Bina kat izini düşürülmüş veya artırılmış, arsa terkinleri, inşaat taban alanı küçülmüş veya artmış, konut alanı ticari+konut alanına çevrilmiş olabilir. Bunları ilgili belediyeden imar çapı belgesi alıp öğrenebiliriz.
Yatırım amaçlı bir konut alıp ileride değerlenecek öngörünüz varsa bu beklentinize çok fazla itimat etmeyin. Konut değerleri belediyelerin alacağı bir kararla çok fazla değerlenebileceği gibi bir anda istimlak değerine de düşebilir.
Örneğin, yerleşim merkezi içinden geçen akarsulara çok yakın, trafik yoğunluğunu kaldıramayacak duruma gelmiş ana cadde kenarları, dar sokaklar gibi yerlerde bulunan eski binalar gelecek zamanda değerlenebilir mi? sorusuna bugün için cevap verebilmek mümkün değil. Çünkü belediyelerin gelecek yıllara ait imar planları değişikliklerini öngöremiyoruz.
Eski konut değeri nasıl hesaplanır?
Almak istediğiniz eski konutun değerini hesaplayabilmek için belediyeden alınan imar çapı bilgisi kapsamında bina yenilendiğinde kaç m2 konut olacağı, konut maliyeti ve yakın çevrede bulunan benzer konutların satış değeri ölçü olarak değerlendirilir. Bugün için konutların m2 maliyet değeri arsa payı hariç 2.500 TL civarındadır. Üzerine % 20-30 müteahhit kazancı eklenirse yaklaşık 3.000-3.750 TL bir maliyet ortaya çıkmaktadır.
Yatırım yapmak istediğiniz eski konutun değeri + maliyet değeri=yeni yapılmış emsal konut değerlerine yakın olması gerekir.
--
0 Yorumlar
Kişi ve kurumları hedef alacak yorumlar ile siyasi ve ideolojik yorumlar yapmayın lütfen.