Emlak Danışmanlarının Yaptığı Hatalar

 

Emlak alıcıları olarak her gün konut, iş yeri satın almıyoruz. Emlak ve satış işlemleri hakkında herhangi bir tecrübemiz de yok. Bu konuda işin erbabı olan emlak danışmanlarına güvenmek zorundayız.

Emlak danışmanları ise, satıcılardan aldıkları yazılı yetki ile söz konusu taşınmazları pazarlayıp alıcılara ve satıcılara hizmet sunan, bu hizmetleri karşılığında belli bir ücret alan kişilerdir.

İşini dürüstlük kapsamında yapan pek çok emlak danışmanı mevcut ancak bazı emlak danışmanları ne yazık ki alıcıları yanıltan, yanlış seçim yapmalarına neden olan davranışlar içinde olduğunu görmek oldukça üzücü. Zaman içinde bilinçli alıcıların çoğalması ile mesleğinde dürüst olmayan emlak danışmanları ortadan kaybolacaktır. Yeni yönetmelik ile birçok yasa dışı emlakçı tarih oldu bile.

Emlak sektöründe büyük eksiklik olan yazılı mesleki etik kuralları bulunmamaktadır. Her emlak danışmanı aldığı eğitim, yetiştiği kültür çerçevesinde kendince seçtiği etik kurallar kapsamında mesleğini icra etmektedir. 

Her emlak danışmanının kötü olduğunu ya da onların kötü insanlar olduğunu söylemiyorum. Emlak sektörünü kariyer seçmiş çok sayıda iyi ve dürüst emlak danışmanları var. Dürüst ve güvenli emlak danışmanları sayesinde hayallerindeki eve kavuşan birlerce kişi olduğunu unutmayalım.

Amacımız, bu sektörde yapayalnız olan, hiçbir danışman desteği olmayan emlak alıcılarının bilinçli ve bilgili emlak alıcısı olmalarına yardımcı olmaktır.

Emlak alıcıları; bir marketin meyve reyonunda en güzel elmayı nasıl titizlikle seçip alıyorsanız emlak danışmanınızı da aynı şekilde titizlikle seçin lütfen.

--

Konumuz, sektör içinde yaşanan eğitimsizlik ve hatalı bilgiler ile alıcıların yanıltılması. Alıcılar emlak sektöründe hangi yanıltılmalar ile karşılaşıyor? Bunlara değineceğim.

Bütün ülkeler için emlak sektöründe en çok karşılaşılan hatalı söylemler.

Bu daire mum ışığı ile ısıtılabilir.

Alacağınız konutun ısı yalıtımı 10 kat yapılmış olabilir. Ancak kombi ısıtmalı konutta 1.kat veya ara katta oturuyorsunuz ve diğer katlarda oturan yoksa ısıtma giderleriniz normalin 2-3 katı olacaktır.  

Arazimiz tarla imarlıdır.

Mevzuatımızda tarla imarı gibi bir kavram bulunmamaktadır. Bu konuyu geniş olarak “Arazilere Konut Nasıl Yapılır?” başlıklı makalemde ayrıntılı olarak açıkladım.

Arazimizin sadece bu bölümü satılıktır.

Hisseli arazilerin resmi ifraz olmadan hayali bölünme ile satılmasını ve alınmasını uygun bulmuyorum. Alınan hisse ile bütün arazi üzerinde hukuki hakkınız olur. 

Binamız 4 katlı ama temeli 7 kata uygun atıldı. (35 yıllık bina) 

Bina temelini inceleyen bir inşaat mühendisi “temel 7 kata uygundur” raporu verebilir mi?

Yakında buralar imara açılacak.

Bir arazinin imara açılıp açılmayacağını sahipleri değil belediyeler karar verir ve bu süreç, itirazlar, açılan davalar gibi bazı sebeplerden dolayı uzun yıllar almaktadır. 

Tarla vasfını bozup imara açtırabilirsiniz.

Emlak danışmanlarının alıcılara bu şekilde yanlış bilgi vermeleri hatalıdır.

Bazı kişiler ürün veren tarlasına moloz ve kaya parçaları döküp tarlasını verimsiz hale getirmekte bu durumu lehine çevirip tarlasını arsa vasfına dönüştürmek için başvuruda bulunmaktadır. İlgili kurumlar tarafından yapılacak inceleme sonrası tarlanın kasıtlı olarak bozulduğu tespit edilmesi halinde ağır para cezası ile birlikte tarlanın eski hale getirilmesi zorunludur. 

İskanı var.

Genel iskan, Yapı Kullanma İzin Belgesi (ferdi iskan), Yapı Kayıt Belgesi. Bu belgelerin ayrı tanımları vardır. Tercih edilecek olan Yapı Kullanma İzin Belgesidir. Hangisi var?

Önü kapanmaz.

Buna karar verecek olan belediyelerdir. Bugün yeşil alan olan bir bölge, plan değişikliği ile yarın konut bölgesi ilan edilmeyeceğini kimse garanti edemez.

Buraya şu iş yerini açabilirsiniz.

Hayır açamazsınız. İş yeri olarak tapu kütüğüne tescil edilmiş yerlerde Yönetim planı kapsamında hangi meslek grupları için izin verilmiş ise o mesleğe yönelik faaliyet gösterebilirsiniz. 

Ofis, iş yeri olarak kullanabilirsiniz (Bahsedilen yer tapu kütüğüne konut olarak tescil edilmiş taşımazdır.)

Ofis kavramı aklınızı karıştırmasın. Mevzuat kapsamında ofis tanımı bulunmamaktadır. Günümüzde halk arasında ofis ve iş yeri ayrı kavramlar olarak anılmaktadır.

Konut olarak tapu kütüğüne tescil edilmiş yerlerde Kat Mülkiyet Kanununun 24. Maddesi kapsamında,  Avukat, Serbest Muhasebeci, Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali Müşavirlik,  dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler açılabilir.

Ofis denilince aklınıza bunlar gelsin.  Eğer yönetim planında “konutlar, iş yeri, büro, ofis, dernek, vakıf gibi faaliyetler için kiraya verilemez ve kullanılamaz” gibi hüküm bulunuyorsa ve kat maliklerinin tamamı yazılı izin verse dahi (Avukatlık büroları, serbest muhasebeci mali müşavirlik veya yeminli mali müşavirlik büroları hariç) konutları ofis olarak kullanamazsınız. Önce yönetim planının değişmesi gerekir.

Not: Bilgi Edinme Kanunu kapsamında bağlı bulunduğum belediyeden aldığım resmi bilgiye göre, ruhsata tabi açılacak iş yeri için; Tapu kayıtlarında iş yeri olarak tescil edilmesi ve Yapı Kullanma İzin Belgesi olması gerektiği bildirilmiştir. Konutlara iş yeri ruhsatı verilmemektedir.

İlgili makale: İş yeri Kiralamada Dikkat Edilecek Hususlar

Yanıltıcı ilanlar

Bu ilanlar genellikle emsallerinden düşük fiyatlı veya taşınmaza ait olmayan fotoğraflar kullanılan ilanlardır. Alıcı emlak ofisine gider ancak çeşitli bahaneler ile “o taşınmaza bugün haciz konuldu, az önce satıldı” gibi yalanlar ile benzer başka taşınmazların pazarlanmasıdır.

Buraya çok fazla talip var.

Ben bunlara hayali alıcılar diyorum. Başkaları alacak diye paniğe kapılmayın, sakin olun. Satın almak istediğiniz taşınmazla ilgili araştırmanızı yapıp kararınızı verin. 

Hayali alıcı ile telefon görüşmesi (ABD’de en çok uygulanan yöntem)

Talip olduğunuz konut için bir emlak danışmanı ile yüz yüze görüşme yaptığınız sırada başka bir alıcı ilgilendiğiniz konutla ilgili emlak danışmanı ile telefonla görüşüyor ve bu görüşme size de duyuruluyorsa muhtemelen arayan kişi orada çalışanlardan biri de olabilir. Panik yapmayın lütfen, rutin araştırmanızı yapın.

Satın aldığınızda kaybetmezsiniz, değeri çok artacak.

Tecrübeli bir emlak danışmanı değeri artacak bir taşınmazı pazara çıkarmaz. Ya kendisi alır ya da yakınlarına alması için teşvik eder.

Sizin için biraz indirim yapabilirim.

Böyle bir söylemle karşılaşırsanız bilin ki taşınmaz mülk sahibinin istediği gerçek satış değerinin üstünde pazarlanmaktadır.

Her sorunuzun cevabını verir.

Eğer bir danışman sorunuza cevaben “Tam emin değilim ama sizin için öğrenip size geri döneceğim” diyorsa o danışmana güvenebilirsiniz.

--

Son söz: Alıcıları yanıltılması sadece ülkemize has bir durum değildir. Dünyanın birçok ülkesinde işini iyi bir şekilde yapmayan emlak danışmanları var. Alıcılar bilinçlendikçe bu tür emlakçılar tarih olacaktır. 

İşini büyütmek ve mesleğinde iyi bir kariyer yapmak isteyen bir emlak danışmanı, alıcılara karşı saygılı ve dürüst olduğu sürece, alıcıların çevresini ve yakınlarını da kazanacaktır.