Emlak danışmanları olarak kiralama işlemine aracılık yaptığımız konut veya işyerleri hakkında mülk sahibi muhtemelen kira kontratını sizin yapmanızı isteyecektir.
Mevzuatımızda, hazırlanacak kira sözleşmelerinde herhangi bir şekil şartı bulunmamaktadır. İster sözlü, ister yazılı veya noter huzurunda sözleşme yapabilirsiniz. Ancak sözleşmeler Türk Borçlar Kanunu 4. bölüm başlığı altında bulunan hükümlere uygun olmalıdır.
Piyasada hazır olarak satılan kira sözleşmelerine pek itibar etmemenizi öneriyorum. Sözleşme hükümleri güncel mevzuat hükümlerine aykırılık taşıyabilir. Tavsiyem, sözleşmeyi kiracı ve kiralayan olarak birlikte hazırlayabilir veya hukuki bir destek alabilirsiniz.
Hisseli paya bölünmüş iş yerine ait sözleşmede bütün hissedarların imzası bulunması şarttır.
Güvence bedeli.
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.
Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür. (Türk Borçlar Kanunu Madde 342)
Kira kontratına eklenecek belgelerin neler olduğunu bilmeliyiz.
- Tapu veya takbis belgesi,
- Vekil varsa noter onaylı vekâletname,
- Gerekiyorsa tarafların kimlik fotokopileri,
- Tapu sahibi veya kiracı tüzel kişilik ise temsil ettiği şirkete ait yetki belgesi,
- Yapı kullanma izin belgesi veya yapı kayıt belgesi,
- Binada mesken bulunuyorsa, iş yerinde faaliyet gösterilecek mesleğe uygun bütün kat maliklerinin imzaladığı izin belgesi.
Kira sözleşmesinde genel olarak neler bulunmalıdır?
- Kira bedeli, güvence bedeli, kira ödeme zamanı ve ödenecek banka hesabı,
- Güvence bedelinin hangi şartlarda geri ödeneceği,
- İş yerinde bulunan demirbaşların kullanımı ve tamir edilmesi durumu,
- Kiralama süresi, (TBK madde 347/2. fıkra- Süre belirtilmeyen sözleşmeleri kiracı her zaman, kiralayan ise 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre sona erdirilebilir. Çünkü bazı işletmeler kiraladıkları yerde iş yapamadıkları zaman fazla zarara uğramamak için 3-4 ay sonra iş yerini kapatmak zorunda olmalarıdır. )
- Yıllık kira artış oranı, (Yıllık TÜFE artışını geçemez.)
- Damga vergisi, stopaj vergisi, çevre temizlik vergisi, aidat, sigorta, tapu siciline şerh gibi masraflarının kime ait olacağı,
- İş yeri içine yapılacak dekoratif düzenleme süresince kira ödenip ödenmeyeceği,
- İş yeri dekoratif giderlerinin kiradan düşülüp düşülmeyeceği,
- Tahliye sonrası iş yerinin eski haline getirip getirilmeyeceği,
- Mücbir sebeplerden dolayı kira ödemelerinin durumu, (Kentsel dönüşüm kararı, tabii afetler, yangın, hırsızlık, salgın hastalıklar, ekonomik krizler vb.)
- İş yerinin üçüncü şahıslara devrî hususları,
- Alt kiracı durumu, (Market bölümünün bir kısmının kasap reyonu için kiraya verilmesi gibi.)
- Kiracının kusuru nedeniyle tahliye edilme sebepleri,
- Mülk sahibinin kusuru nedeniyle kira akdinin süresinden önce bitirilmesi nedeniyle kiracıya ödenecek tazminat,
Sözleşmede belirtilmeyen hususlarda Türk Borçlar Kanunu uygulanır.
Yukarıda örnek olması açısından paylaştığım hususları konut veya işyerleri kiralamaları için kullanabilir, uygun başka şartlar ekleyebilir veya çıkarabilirsiniz.
Sözleşmenin sona ermesi.
Türk Borçlar Kanunu: Madde 347- Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.
Stopaj vergisi.
Stopaj vergisi, gelir ve kurumlar vergisine tabii olan kazançlardan elde edilen gelirin henüz sahibine geçmeden brüt kira bedelinin %20 oranında tutarın iş yeri sahibi adına vergi dairesine yatırılması yoluyla tahsil edilen bir vergi türüdür.
İş yeri sahibi yıllık kira geliri beyanında, peşin ödenen stopaj vergileri mahsup edilerek vergi ödemesini gerçekleştirir. Arada fark oluşursa farkı öder veya kendisine iade edilir.
Eğer mülk sahibi vergi mükellefi ise stopaj vergisi değil %18 KDV ödersiniz. Ödediğiniz KDV tutarını da KDV beyannamesinden düşebilirsiniz. Bu tür kiralamalar stopaj ödemeli yerlerden daha avantajlıdır.
Not: Bilgi Edinme Kanunu kapsamında bağlı bulunduğum belediyeden aldığım yazılı bilgiye göre, ruhsata tabii açılacak iş yeri için, tapu kayıtlarında iş yeri olarak tescil edilmesi ve yapı kullanma izin belgesi olması gerektiği ve konutlara iş yeri ruhsatı verilmediği,
Avukat, serbest muhasebeci, mali müşavirlik, yeminli mali müşavirlik, mühendis ve mimar meslek mensuplarınca açılan bürolar ile 1219 sayılı Tababet ve Şuabatı San’atlarının Tarzı İcrasına Dair Kanun’a göre açılan muayenehane ve müşterek muayenehaneler İş yeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik kapsamında olmadığı belirtilmiştir.
KAYNAKLAR :
0 Yorumlar
Kişi ve kurumları hedef alacak yorumlar ile siyasi ve ideolojik yorumlar yapmayın lütfen.