Gayrimenkul konusunda en önemli nokta, değerinin en doğru şekilde tespit edilmesi ve gerçek değerinin bulunmasıdır. Bu değerleri bulmayı yapabilecek ehil kişiler ise SPK’dan yetki almış değerleme uzmanlardır.
Değerleme uzmanlarının yetkisi saklı kalmak kaydıyla biz emlak danışmanları olarak da bir gayrimenkulün değeri hakkında fikir sahibi olabilmemiz önemlidir. Yan dairenin kaça satıldığını öğrenip bitişik daireye de aynı değeri biçmek kolay olsaydı herkes değerleme uzmanı, emlak danışmanı olurdu.
**
Emlak danışmanları bir değerleme uzmanı değildir. Ancak her emlak danışmanının bir gayrimenkulün değerini belirlemek için yapacağı araştırmalar sonucu, ortaya tahmini bir değer çıkarma yetisi olması gerekir.
**
Bir gayrimenkulün değerini çeşitli web sitelerinde nasıl hesapladığını görebilirsiniz.
Satış değerinden yapılan hesaplamalarda;
Çeşitli emlak ilan siteleri yayınladıkları ilan verilerinden yararlanarak dairenizin satış değerini vermektedir. Buradaki veriler 50 yıllık ve 0 daire fiyatlarının oranıdır.
Birkaç ilan sitesinde bunu test ettim. Bulunduğu çevrede eşdeğer konutların ortalama 600.000 TL den satıldığı, brüt 130 m2 daire fiyatını 366.000 TL, 359.000 TL aralığında bir değer gösterdi.
İlan sitelerinde çok fazla eski daire satışı olduğundan 3 yıllık dairemize yukarıdaki düşük değerleri bulduk.
Kira gelirinden yapılan hesaplamalarda;
Ortalama kira geliri X 204, 214 ve 240 oranlarını veren siteler de mevcut.
Dairemizi 2.500 TL kiraya verdiğimizi düşünelim.
2.500x204= 510.000 TL
2.500x214= 535.000 TL
2.500z240= 600.000 TL
İGD = 637.490 TL - 646.811 TL - 656.269 TL aralığında rakamlar vermektedir.
Bir banka ise, belediye emlak vergisinin 1.000 katı olarak hesaplandığını belirtmiş. Dairemizin vergi değeri olarak hesapladığımda değeri 500x1.000= 500.000 TL. çıkmaktadır.
Yaptığımız araştırma sonucu en düşük 366.000 TL en yüksek 656.269 TL olduğunu gördük
Piyasada emsal dairelerin fiyatları araştırdığımızda ise 700.000-750.000 TL aralığında satıldığını görüyoruz.
**
Basit olarak bir gayrimenkul değeri nasıl bulunur, bunu irdeleyelim.
Önemli: Öncelikle her emlak danışmanı çalıştığı bölgede gerçekleşen satış ve kiralama işlemleri ile ilgili verileri kendi veri sistemine girip güncellemelerini yapmalıdır. Böylece, zaman içerisinde bölgesinde ki emlak fiyatları hakkında önemli bir veri bankasına sahip olacaktır.
Değer belirlemek için genelde aşağıdaki yöntemler kullanılır.
* Gayrimenkulün özellikleri
* Çevresel durumu,
* Gayrimenkul maliyeti,
* Yakın çevrede yapılan satışların karşılaştırılması
* Gayrimenkulün gelir kapitalizasyonu.
Yakın çevrede yapılan satışların karşılaştırılması
Değerleme için kullanılan en kolay ve en sistematik yöntemdir.
Karşılaştırılabilir olduğuna karar verilen gayrimenkullerin satış fiyatlarının aralığı, satışa konulacak gayrimenkulün satış fiyatı hakkında bir fikir oluşturur. Bu yöntemin temel kabulü bir gayrimenkulün piyasa değerinin, benzer gayrimenkullerin satış fiyatı ile yakından ilişkili olduğudur. Özellikle konut değerlemesinde, pek çok satış bilgisine elektronik ortamda kısa sürede ulaşılabildiği için, en çok tercih edilen yöntemdir.
Ulaşılan satış değerlerinin gerçek olup olmadığını bilemeyiz. İlana 100.000 TL satışa çıkan bir gayrimenkulün pazarlıklar sonucu kaça satıldığını bilmeniz mümkün değildir. Ancak dijital ortamda belirtilen rakamlar zihnimizde tahmini bir rakam oluşmasını sağlar.
Not: Konutları emsalleri ile karşılaştırırken icradan veya açık artırma sistemi ile yapılan satışları dikkate almıyoruz.
Fiyat analizini bir örnek üzerinden yapmaya çalışalım.
Aşağıda özelliklerini belirtilmiş dairemizi satmak istiyoruz.
Soru: Kaç TL ye satacağız?
Satılacak daire özellikleri: 2020 yapımı, 7 katlı binanın 3. Katı, merkezi sistem, ayrık nizam, bahçeli, brüt 130 m2, 3 oda, 1 salon, 2 banyo, 2 balkon, güney ve batı cephe, asansör, yalıtım, açık otoparkı mevcut, ulaşım araçları duraklarına, sosyal alanlara, park, okul, alışveriş merkezlerine yakın.
Bina maliyeti: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından açıklanan 2020 yılı 2. Sınıf inşaat m2 birim fiyatı 794 TL. 130 m2 dairemizin maliyeti arsa payı hariç 794x130= 103.220 TL dir.
Çevresel durumu: Çevre binalar ve sokaklar bakımlı, trafik yoğunluğu az, etrafta rastgele atılmış çöp yığınları yok, binalarda oturanların eğitim ve gelir durumlarının yüksek olduğu düşünülüyor.
* Yakın çevrede yapılan satışların karşılaştırılması
- Benzer özellikte 2019 yapımı 4. Katlı binanın güney cephe 1. Katı, 2 ay önce 650.000 TL. den satılmış. (Isıtma sistemi kombi ve 1. Kat olması nedeniyle ısınma giderleri yüksek olacak ayrıca otopark yetersiz.)
- Tamamı kuzey cephe, 2019 yapımı, 7 katlı binanın 6. Katı, merkezi sistem, 750.000 TL. den uzun süre ilanda. (Kuzey cepheler pek güneş almaz)
* Gayrimenkulün kira gelir kapitalizasyonu
Yaptığımız araştırmada çevremizdeki benzer konutların aylık 2.500-3.500 TL aralığında kiraya verildiğini tespit ettik.
Bu rakamlar ile İstanbul Gayrimenkul Değerleme Şirketinin web sitesinde bulunan “kiradan konut değeri bulma” hesaplamasını yapacağız.
2.500 TL kira karşılığı konut değeri: 637.490 TL - 656.269 TL arasında
3.000 TL kira karşılığı konut değeri: 786.855 TL - 812.386 TL arasında
3.500 TL kira karşılığı konut değeri: 939.401 TL - 973.784 TL arasında bir rakamlara ulaştık.
İlanlarda benzer özelliklerde 2 tane konut bulduk, kira gelirinden konut hesaplamamızı yaptık. Bu veriler ışığında, konutumuz güney ve batı cepheli olması devamlı güneş avantajından yaralanıyor olması, otopark sorunu olmaması gibi özellikler konutumuzu diğerlerinden avantajlı duruma getirmektedir.
Elimizdeki veriler ile konutumuzu enflasyon oranını da dikkate alarak 850.000 - 925.000 TL aralığında ilana çıkarabiliriz. Yapılacak pazarlıklar sonucu konutumuz gerçek piyasa değerini bulacaktır.
**
Not: Gayrimenkulün gelir kapitalizasyonu hesaplaması.
Kapitalizasyon hesaplamaları oldukça geniş kapsamlı ve çeşitli formüller içerir. Bu hesaplamaları yapabilmemiz için elimizde birçok veri olması gerekir.
Gayrimenkule ait bu veriler;
- yıllık net gelir
- Yıllık brüt gider,
- Enflasyon oranı,
- Vergiler,
- Yönetim giderleri,
- Bakım giderleri,
- Yıllık brüt kira toplamı ve kira çarpanı,
- Toplu işyerlerinde boş işyerlerinin oranı,
- Emsallerin satış değerleri,
- Arsa değeri ve geliri,
- Arsa, konut, iş yeri alanı (m2)
- Gayrimenkul kullanım ömrü,
- Varsa amortisman oranı
- Yıpranma oranı,
- Kapitalizasyon oranı,
- İnşaat maliyeti,
- Kat sayısı,
- Daire sayısı ve toplam satış değeri,
- İş yeri önünden geçen insan sayısı,
- Benzinlik önünden geçen araç sayısı, vs. vs.
Mevcut arsa ve emsal arsaların;
- TAKS
- KAKS
- Kat yüksekliği, cephe ve derinlik değeri, inşaat alanı,
gibi elimizde birçok verinin bulunması gerekir. Bu veriler çeşitli formüller kullanılarak gayrimenkulün satış ve kira değeri tespit edilir.
Bu verileri belirli formüller kapsamında değerlendirilerek büyük turizm işletmeleri, AVM, iş merkezleri, ofis binaları ve sanayi tesislerinin gerçek değerlerini bulmak mümkündür. Bu değerlemeyi yapabilecek olan kişiler SPK’dan yetkili değerleme uzmanlarıdır.
**
Arazi-Tarla-Arsa fiyatını belirleme
İlan sitelerinde çeşitli vaatler ile satışa sunulmuş imarı olmayan arazileri görebilirsiniz. “Geleceği parlak, ileride imar gelecek, yatırımlık arazi, şu kadar villa izinli” gibi. Ancak birçok satıcı ve aracı bu vaatlerini yazılı olarak veremez. Çünkü çoğu vaatler dedikodu veya alıcıyı yanıltma gayretleridir. Arazilerin imar durumları belediyeden veya il özel idareden öğrenilir.
İleride imar gelebilir düşüncesiyle bir tarla vasfı bir arazi aldınız. 5-10 sene sonra da imar geldi ve arazinizin büyük bir çoğunluğu yol, sokak olarak belirlenmiş olduğunu görebilirsiniz.
İleride gelebilecek riskleri karşılayabilecek psikolojiniz sağlamsa araziye yatırım yapabilirsiniz.
Boş arsa değerini belirleme
Elimizde belediyeden alınmış imar çapı olmalıdır. Bu belgeye göre arsa üzerine kaç m2 den kaç tane konut veya iş yeri yapılabilirliği, inşaat maliyetinin ve gayrimenkullerin toplam satış kazancının ne kadar olacağını bilmemiz gerekir.
Bunlarda başka, altyapı, zemin ve topografik durumu, çevresel durumlar, manzara, ulaşım, belirli yerlere yakınlığı, emsal teşkil eden gayrimenkullerin kaça satıldığı gibi faktörler değerlendirilir.
Elimizdeki bu veriler ile yukarıda verdiğim hesaplama bilgileri ışığında arsa değeri belirlenebilir.
Arsa değerini örnek veriler üzerinden hesaplamaya çalışalım:
600.000 TL ye alınan arsa üzerine brüt100 m2 den 8 daire inşa edildi.
2021 yılı 2. sınıf binaların m2 birim fiyatı ortalama 664 TL dir.
1 daire maliyeti: 664 x 100 = 66,400 TL
Toplam inşaat maliyeti: 66,400 x 8= 531.200 TL
Toplam maliyet: 531.200 +600.000= 1.131.200 TL
1 daire fiyatı maliyeti : 1.131.200/8= 141.400 TL
Çevremizde emsal daireler 200.000 - 250.000 TL den alıcı bulmaktadır.
Arsa değeri bulmada genel usul, bina için takdir olunan emlak vergi değeri ile inşaat maliyet bedelinin %20 satış kâr toplamının inşaat maliyet bedelinden düşüldükten sonra kalan miktar, arsa bedeli olarak kabul edilmektedir.
Bunu yukarıdaki işleme uygun bir örnek ile açıklamaya çalışayım.
Arsa üzerine yapılacak konutların yıllık emlak vergisinin 500 TL olduğunu varsayalım.
Emlak vergisi değeri: 500X8= 4.000 TL
Maliyetin % 20 kârı : 531.200 x 0,20= 106.240
Toplam : 106.240+4.000=110.240
Arsa bedeli: 531.200 - 110.240= 420.960 TL
Yaptığımız hesaplamalarda arsa bedeli 420.960 TL olarak tespit edilmiştir.
Arazi/tarla değeri
Tarımsal Arazi Edindirme İş ve İşlemleri Hakkında Yönetmeliğin 11. Maddesi kapsamında tarım arazilerinin değerlemesinde gelir yönteminin uygulanması yasal zorunluluktur. Bu usul genelde kamulaştırma işlemlerinde yapılmaktadır.
Aynı köyde oturanlar arasında yapılan tarla satışlarında, 1 yılda elde edilen net gelirin temayüllere göre 5 ile çarpımı tarlanın normal alım satım değeri olarak belirlenmektedir. Söz konusu satış dışarıdan gelip köye yerleşecek kişiler olunca daha yüksek bedeller ile satışa sunulmaktadır.
Bugün piyasada arz talep şartlarında oluşan fiyatlar, pandemi nedeniyle üzerine konut yapılabilecek arazi ve tarla fiyatları oldukça yüksek değerlere ulaşmıştır. (Kaynak: ilan siteleri)
Eğer üzerine konut yapma izini olmayan bir araziyi yüksek değerden alırsanız, bu arazinin ileride kamulaştırılması halinde ödenecek değeri arazi yıllık gelir tespiti doğrultusunda olacaktır.
Satışa konu arazi/tarla değeri belirlenirken aşağıdaki kriterler de değerlendirilir.
- Emsal satış değerleri,
- Kira değeri,
- Ürün değeri ve piyasası,
- Giderler,
- İnşaat izinleri,
- Zemin durumu,
- Toprak analizi,
- Su analizi (kirli sular arazi değerini düşürür)
- Kadasral yol,
- Altyapı (elektrik, su vb)
- Sübvansiyonlar,
- İklim,
- topografya,
- İş gücü temini,
- Yerleşim yerine uzaklığı,
- Heyelan, çığ durumu,
- Hava kalitesi,
- Deprem fayları
- Obruk oluşumu,
- Dere, göl, bataklık, deniz gibi yerlere uzaklığı, değer tespitinde kullanılmaktadır.
Satın almak istediğiniz bir arazinin fiyatı yukarıdaki kriterler değerlendirilip ortaya konulmalıdır.
**
Gayrimenkul değerlemesi hakkında emlak danışmanların bilmesi gereken hususları bilgilerim doğrultusunda açıklamaya çalıştım. Yorumlarınız ile konuya katkı yapabilirsiniz.
KAYNAK :
Tarımsal Arazi Edindirme İş ve İşlemleri Hakkında Yönetmelik
Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük
İstanbul Gayrimenkul Değerleme
0 Yorumlar
Kişi ve kurumları hedef alacak yorumlar ile siyasi ve ideolojik yorumlar yapmayın lütfen.