Bu maddeye göre, “alım satıma aracılık hizmetine ilişkin hizmet bedeli satış bedelinin % 4 den, kiralamalarda ise bir aylık kiralama bedelinden fazla olamaz ve sözleşmede aksine bir hüküm yoksa hizmet bedeli taraflar arasında eşit olarak paylaşılır” hükmü getirilmiştir.
Hizmet bedeli 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 520. maddesinde ise Simsarlık Sözleşmesi olarak düzenlenmiştir.
Ancak yasanın 525. Maddesi yoruma açıktır.
MADDE 525- Sözleşmede aşırı bir ücret kararlaştırılmışsa, borçlunun istemi üzerine, bu ücret hâkim tarafından hakkaniyete uygun olarak indirilebilir.
Yapılacak sözleşmelere konu tazminat, cayma veya hizmet bedeli ücretleri hakimin takdir yetkisi ile indirim yapılması muhtemeldir. Bu husus Yargıtay kararlarına da yansımıştır.
Bu kapsamda taraflar arasında sözleşmeden dolayı meydana gelebilecek anlaşmazlıklarda açılacak davalar 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında yetkili mahkeme olan Asliye Hukuk Mahkemesinde görülecektir. Açılacak davalarda zaman aşımı 10 yıldır. Anlaşmazlık Arabuluculuk kapsamında değildir.
Önemli diğer husus, sözleşmeyi imzalayan alıcı veya satıcı, imzası ile birlikte kendi el yazısı ile "okudum ve anladım" diye yazmalıdır. Özellikle yer gösterme sözleşmelerinde yaşanan "bu imza bana ait değildir" gibi itirazların oluşmasına bir önlemdir.
**
Aşağıda paylaştığım bazı Yargıtay kararları özeti kapsamında hazırlanacak sözleşme içeriklerinin nasıl olacağı hususu bizlere ışık tutacaktır.
Yargıtay 13. Hukuk dairesi, E. 2015/38577 - K. 2017/11891 - T. 4.12.2017
OLAYIN ÖZETİ: Davacı ile emlak işletmesi arasında yer gösterme sözleşmesi imzalanmış ancak bahse konu taşınmaz emlak iletmesi devre dışı bırakılarak davalının eşi tarafından satın alınmıştır. Sözleşme incelendiğinde, alıcının gördüğü gayrimenkulü şahsı, ortağı veya kendisinin vasıtasıyla görüp beğenen şahıslarca satın alması halinde satış bedeli üzerinden %3 komisyon + KDV ödeyeceğinin kararlaştırıldığı ve taraflarca imza altına alındığı anlaşılmaktadır. Davacı tellal, davalıya taşınmazı göstermiş, davalı, davacı ile yaptığı sözleşmeyi ortadan kaldırmadan, davacının gösterdiği taşınmaz davalının eşi tarafından satın alınmış olduğuna göre, artık tellal üzerine düşen görevi yerine getirmiş ve ücret istemeye hak kazanmıştır. Ayrıca belirtmek gerekir ki mal sahibinin davacı tellalı yetkilendirmemiş olması da sözleşme kapsamında bir önem arz etmez.
Açıklanan yönler gözetilerek sonucuna uygun karar verilmesi gerekirken mahkemece yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan sebeplerle temyiz olunan kararın davacı yararına BOZULMASINA
**
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E: 2010/13-388 K: 2010/428 T: 29.09.2010
Davacı emlak komisyoncusu herhangi bir sözleşme imzalamadan bir taşınmazın satışına aracılık etmiş hizmet bedelini alamadığından bahisle açtığı davayı kazanmış ancak davalı kararı temyiz etmiştir.
OLAYIN ÖZETİ: Davacının düzenlediği tellallık ücretine ilişkin faturaya itiraz edilmemiş olması davalı yönünden sözleşmenin geçerliliği konusunda hukuki sonuç doğurmaz. Bu durumda taraflar arasında geçerli bir sözleşmenin kurulduğundan bahsedilemez. Bu nedenle de davacı geçerli olmayan bu sözleşmeye dayanarak herhangi bir hak iddiasında bulunamaz. Mahkemece değinilen bu yön gözetilerek davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde kabulüne karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırıdır.
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği düşünüldü: Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ: Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Dairenin bozma kararında açıklanan nedenlerden dolayı HUMK’un 429. Maddesi gereğince BOZULMASINA,
**
Yargıtay 13. Hukuk Dairesi - E:2014/4500 - K-2014/15771
OLAYIN ÖZETİ: Davacı Emlak İşletmesi taşınmaz satışı için A ile sözleşme yapmış ancak A'nın sözleşmeden cayması nedeniyle taşınmazı B'ye satmıştır.
Davacı sözleşmeyi haksız yere fesh eden A'dan % 40 kötü niyet tazminatı talebi ile icra takibine A'nın itirazı nedeniyle konu mahkemeye taşınmıştır. Mahkemede yapılan yargılama sonucu tazminat % 9 oranına düşürülerek karar verilmiştir. Karar davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Sözleşmenin yapılan incelemesinde; 1. maddesinde alıcı ve satıcının %2 artı KDV komisyon ücreti ödeyeceği, 3. madde de taraflardan herhangi birinin satıştan vazgeçmesi halinde satıştan cayan tarafın her iki tarafa ait tellallık ücretini(%4 artı KDV), herhangi bir ihtara gerek kalmaksızın tapu satışı için kararlaştırılan tarihte, emlakçıya ödeneceği kararlaştırıldığı görülmüştür.
Mahkemece, davalının iddiasını ispatlayamadığı, sözleşmenin 3. maddesinin cezai şart olduğu ve BK.'nun 161/son maddesine göre cezai şartın fahiş olduğu nazara alınarak cezai şart miktarı 2.065,00 TL olarak belirlenmiştir. Ne var ki sözleşmede kararlaştırılan %4'lük bölümün %2 'sini komisyon ücreti olarak davacı hak kazanmıştır. %2'lik diğer kısım ise cezai şart olup 818 Sayılı Yasa'nın 161. maddesine göre indirim yapılması gerekmektedir. O halde mahkemece değinilen bu yönler gözetilerek karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz edilen kararın davacı yararına BOZULMASINA,
**
Yargıtay 11. Hukuk Dairesi - E: 2012/14445- K: 2014/5408
OLAYIN ÖZETİ: Davacı emlak işletmesi davalı A arasında yer gösterme sözleşmesi imzalanmış ve davalı A sözleşmede isminin altına şirketinin adını da yazmıştır. Ancak davalı A, emlak işletmesini devre dışı bırakarak taşınmazı şirketinin adına kiralamış ve hizmet bedelini ödemekten imtina etmiştir.
Davalı savunmasında; şirketin kendisine ait olmadığını ve sözleşmeden sonra kurulduğunu, yine sözleşme tarihinden sonra bu şirkette çalışma başladığını, şirket adına tellalık sözleşmesini imzalama yetkisinin bulunmadığını beyan ederek davanın reddini talep etmiş ve mahkeme davanın reddine karar vermiştir.
Yapılan incelemede; Dava konusu olayda davalı A. ile davacı arasında hizmet sözleşmesi 21.05.2010 tarihinde akdedilmiş, davalı isminin yanına şirket adı yazılmıştır. Davalı şirket ise bu tarihten sonra 21.05.2010 tarihinde kurulmuş ve malik ile 01.06.2010 tarihinde kira sözleşmesini yapmıştır. Bu durumda davalı A. nın diğer davalı şirket adına sözleşmeyi yaptığının kabulü ile davalı şirketin de sorumluluğuna anılan yasa maddesi hükmü uyarınca karar vermek gerekirken, yazılı şekilde bu davalı hakkındaki davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş kararın davacı yararına bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile kararın davacı yararına BOZULMASINA.
**
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi - E:2010/11394 -K:2010/15020
OLAYIN ÖZETİ: Davacı, 29.11.2008 tarihli sözleşme ile davalıdan taşınmaz satın aldığını, davalıların sonradan satmaktan vazgeçtiğini öne sürerek, sözleşme uyarınca uğradığı zarar karşılığında 11.900 TL nin yasal faizi ile tarafına ödenmesini talep etmiştir.
Davalılar, yersiz olan davanın reddini dilemişlerdir.
Mahkemece satıştan davacının caydığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş, hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.
HÜKÜM: Dava, tapulu taşınmazın “gayrimenkul alım-satım ve komisyon sözleşmesi” başlıklı adi senetle satışının kararlaştırılmasından kaynaklanmaktadır. Bir taşınmaz malın veya payının mülkiyetinin başkasına devri ya da devir vaadini içeren sözleşmelerin geçerli sayılması BK.213. Tapu Kanunu 26, MK. 634, Noterlik Kanunu 60. maddesi uyarınca resmi şekilde yapılmasına bağlıdır. Burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlik koşulu olup, kanun düzenine ilişkindir ve doğrudan göz önünde tutulur. Taraflar arasındaki 29.11.2008 tarihli sözleşme resmi şekilde düzenlenmemiş bulunduğundan hukuken geçerli değildir. Geçerli olmayan taşınmaz satış sözleşmesine dayanılarak cezai şart da istenilemez. Zira cezai şart asıl borca ilişkin feri haklardandır. Asıl borç hükümsüz olunca, cezai şart da hükümsüzdür. Taraflar ancak verdiklerini haksız iktisap kuralları uyarınca geri isteyebilirler. Davalı satış bedeline mahsuben peşin 2.000 TL’yi aldığını kabul ettiğine göre bu miktarın kabulüne karar verilmesi gerekir. Mahkemece açıklanan ilke ve esaslar doğrultusunda peşin ödenen paranın tahsili gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 23.09.2010 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
**
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu
E: 2014/7
K: 2015/1677
Olayın özeti: Davacı emlak işletmesi yer gösterme sözleşmesi karşılığında göstermiş olduğu konutun kendisinin devre dışı bırakılarak davalının eşi adına satın alındığını ve tarafına % 3 hizmet bedeli ödenmesini talep etmiştir.
Davalı, davanın reddini talep etmiştir.
Yerel mahkeme davanın kısmen kabul edilerek, % 3 hizmet bedeli ile birlikte % 1 orana tenkis eden cezai şartla birlikte davacıya ödenmesine hükmetmiş, karar davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Dosyanın incelenmesinde; Davacının emlak komisyoncusu olduğu, davalı ile 25.12.2010 günlü komisyon sözleşmesi yapıldığı, sözleşmede gösterilen taşınmazlar ve satış bedelleri ile verilecek komisyon bedeli ve cezai şartın açıkça gösterildiği, davalının eşi tarafından taşınmazın 26.1.2011 tarihinde mal sahibinden satın alındığı dosya kapsamından anlaşılmaktadır. Davalı taşınmazı eşinin aldığını, kendisine husumet düşmeyeceğini, davacının hizmet vermediğini savunmuştur.
Taraflar arasındaki sözleşmenin incelenmesinde “.....taşınmazlardan herhangi birini ben veya kan veya sıhri hısımlardan biri satın aldığı takdirde ...” belirtilen değer üzerinden % 3 oranında komisyon ücretini ve Geç ödeme halinde % 10 cezai şartı ödemeyi taahhüt ettiği yazılıdır. Taraflar arasındaki sözleşme metninde davalının eşinin satın almasına ilişkin bir düzenleme bulunmamaktadır. Davalının eşinin bu sayılanlar dahilinde bulunmadığı açıkça bellidir. Bu durumda davalının sözleşmeye aykırı hareket ettiğinden bahsedilemez. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik değerlendirme ile hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.
Karar hükmü Yargıtay tarafından bozulmuş ancak yerel mahkeme kararında direnmiştir.
Hukuk Genel Kurulu
Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
S O N U Ç : Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, 17.06.2015 gününde oybirliği ile karar verildi.
Kaynak :
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik
0 Yorumlar
Kişi ve kurumları hedef alacak yorumlar ile siyasi ve ideolojik yorumlar yapmayın lütfen.