Ülkemizde Emlak Danışmanlığı faaliyeti, Ticaret Bakanlığı tarafından hazırlanıp 5 Haziran 2018 tarih ve 30442 sayılı Resmî Gazete’ de yayımlanarak yürürlüğe giren Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ile hukuki bir boyut kazanmıştır.
14 Ekim 2020 tarih ve 31274 sayılı Resmî Gazete’ de yayımlanan Yönetmelik değişikliği ile uygulamada tespit edilen aksaklıklar giderilmiştir.
Ülkemizde hukuki bir altyapıya kavuşturulan emlak danışmanlığı sisteminde eksik olan MLS sistemidir.
MLS sistemi dünyada tespit edebildiğim 26 ülkede uygulanmaktadır.
Bu ülkeler;
1. ABD,
2. Rusya,
3. Birleşik Krallık,
4. Çek Cumhuriyeti,
5. İtalya,
6. Ukrayna,
7. Kanada,
8. Kosta Rika,
9. İsrail,
10. Filipinler,
11. Vietnam,
12. Bahreyn,
13. Meksika,
14. Gürcistan,
15. Japonya,
16. Bahama Milletler Topluluğu,
17. Hindistan,
18. Nikaragua,
19. Kolombiya,
20. Romanya,
21. Panama,
22. Lübnan, (?)
23. İspanya,
24. Kenya,
25. İrlanda,
26. Güney Afrika.
Açıklamalara ve web sitelerine buradan ulaşabilirsiniz.
ABD MLS sistemi.
MLS (Multiple Listing Service) açılımına çoklu listeleme hizmeti diyebiliriz.
ABD'de kaç MLS var?
Eyaletler arası farklı kural ve düzenlemeler olduğundan birbiriyle entegre çalışan yaklaşık 900 MLS uygulaması mevcuttur. (Bazı kaynaklar 635, 608 tane olduğunu belirtmektedir.
Sistem nasıl çalışıyor?
1800’lü yılların sonunda kurulmuş olan ABD Emlakçılar Birliği uhdesinde oluşturulan web tabanlı emlak veri bankasıdır. Sistem, vergi dairesi, belediyeler, tapu daireleri ve ilgili diğer kurumlarla entegre şeklinde çalışmaktadır. Birlik yaklaşık 14 milyon üyeye sahiptir. (2020)
Emlakçılar Birliği tarafından oluşturulan bu sisteme kayıt olmanın bedeli yıllık 150 dolar civarındadır. (2020)
Sisteme, konutunu satacak, kiralayacak veya konut alacak müşteriler tarafından yetkilendirilmiş emlak danışmanları giriş yapıp sadece yetki alanları dahilinde (İl, İlçe sınırları içinde.) bulunan taşınmazlar hakkında tüm bilgilere ulaşabilmekte ve taşınmaz bilgileri girebilmektedir. Sitemde konutların tapu, vergi dairesi, belediye kayıtları, daha önceden kaç kere el değiştirdiği, hangi bedelden satıldığı, sahiplik bilgileri, yapım tarihi, tadilat evreleri gibi ayrıntılı bilgiler bulunmaktadır.
Emlak danışmanları tarafından satıcıdan sözleşme karşılığı yetki almadan sisteme konut ilanı girdiği tespit edilirse ağır para cezaları veya lisans iptaline varabilen cezalar verilmektedir.
Emlak danışmanları tarafından sisteme işlenen emlak bilgileri siteme entegre olarak üye olan diğer ilan sitelerinde emlak sahibinin izin vermesi halinde kısıtlı bilgiler dahilinde ayrıca yayımlanmaktadır. Örneğin, satılmış taşınmazların satış bedelini bu sitelerde göremezsiniz.
Alım, satım ve kiralama nasıl oluyor?
Emlak alacak veya kiralayacak kişi bir emlak danışmanına gidip, aradığı özellikleri belirtiği konut hakkında sözleşme imzalamaktadır. Emlak danışmanı sözleşmeye uygun olarak MLS veri tabanında bulduğu konutları müşterisine pazarlayabilmektedir.
Ancak, alıcılar tarafından yetki verilen emlak danışmanları diğer emlak işletmelerinin satış uhdesinde olan bir taşınmazı kendi alıcılarına pazarlayabilmesi için yetkili emlak danışmanı ile hizmet paylaşımı sözleşmesi yapması zorunludur.
ABD’de emlak danışmanı hizmet bedeli, konut satış değerinin %6 oranındadır. Hizmet bedeli satıcı tarafından ödenir.
Bir emlak danışmanı yazılı olarak yetkilendirilmediği sürece herhangi bir taşınmazı pazarlayamaz ve ilana koyamaz. Aykırı hareket edenler hakkında ciddi yaptırımlar uygulanır.
Satışı veya kiralaması yapılacak konut hakkında emlak sahibi her aşamada emlak danışmanları tarafından bilgilendirilmektedir.
Bu sistemden ayrı bağımsız ilan siteleri yok mu, elbette var. Ancak bu sitelere ücretsiz ilan verebileceğiniz gibi bazı sitelere satış veya kiralama değerinin %1-3 oranında hizmet bedeli ödenmesi gerekebilir.
Emlak danışmanı olmadan taşınmaz sahipleri diğer ilan sitelerine doğrudan ilan verilebilir. Ancak alıcının emlak danışmanı varsa satıcı bu emlak danışmanına satış sonrası hizmet bedeli ödemek zorundadır.
Ülkemizde mevcut olan uygulamalarda; emlak işletmeleri tarafından pazarlanan taşınmazlar hakkında bütün bilgiler taşınmaz sahipleri tarafından verilmektedir. Bu bilgiler dışında tapu, belediye ve diğer kurumlardan emlak hususunda bilgi alabilmemiz pek mümkün olmamaktadır. Çünkü taşınmaz hakkında mevcut bilgiler sadece taşınmaz sahiplerine verilmektedir. Bu nedenle pazarlanacak konutun üzerinde bulunabilecek ipotek, kamulaştırma, sit alanı şerhleri, hasarlı ise bina hasar raporu, imar durumu, gibi önemli bilgilerin taşınmazı satın almak isteyen kişiler ile paylaşabilmek pek mümkün olamamaktadır.
Bu şekilde sorunlu bir taşınmazı satın alan kişilerin bu bilgileri sonradan öğrenmeleri durumunda emlak danışmanları ile satın alan kişi arasında telafisi mümkün olmayan sorunların yaşanması kaçınılmaz olmaktadır.
Diğer bir husus ise, alıcılar kriterlerine uygun bir taşınmazı bulabilmek için onlarca emlak ilan sitesini incelemektedir. Ayrıca ilan sitelerinin kısıtlı ilan sayısı hizmeti nedeniyle emlak işletmeleri tarafından ilanı verilemeyen birçok taşınmaz bilgilerine ulaşabilmeleri mümkün olmamaktadır.
Bu sistemin ülkemizde uygulanması halinde taşınmazlar hakkında önemli bütün bilgilere ulaşmanın mümkün olacağı, taşınmaz alacak kişilerin taşınmaz hakkında doğru bilgilere sahip olacağı, emlak satışlarının değerinde olacağını, vergi kaçaklarının azalacağını, emlak danışmanlarının daha fazla hizmet bedeli kazancı olacağını, merdiven altı tabir edilen emlakçılık faaliyetlerinin azalacağını ve emlak danışmanlarının hak ettiği saygınlığın daha da artacağını düşünüyorum.
Kaynaklar :
MLS Sistemi Nedir?
0 Yorumlar
Kişi ve kurumları hedef alacak yorumlar ile siyasi ve ideolojik yorumlar yapmayın lütfen.