MÜTEAHHİTTİNİZ KAÇTI MI? SORUN YOK

 

Satın aldığınız dairenizin iskânı yok ve müteahhit iflas etmişse bina iskânını kendiniz almanız gerekecektir.

Burada yapmanız gereken işlemleri paylaşmak istiyorum. 

- Belediyeden veya yapı denetim firmasından yapı ruhsatı örneği alın ve inceleyin.

- İnşaat öncesi arsa tapusu kime ait?

- Yapı sahibinin ve müteahhidin binada meskeni var mı?

- Binanın otopark borcu var mı? (Belediyeden öğrenilecek.)

- Binanın Sular İdaresine altyapı borcu var mı?

- Yapı denetim firmasına borç var mı? Borç varsa ödenmesi gerekir, aksi halde imzaya gelmeyebilir.

- Yapı denetim hakediş hangi seviyede? (İskân için %100 seviyede olması gerekir.)

- Yapı denetim teknik uygunluk raporu ve diğer evraklar tamam mı?

- Topraklama raporu, enerji kimlik belgesi, yangın tüpleri belgesi, Telekom ankastre raporu. (Bu belgeleri kendiniz temin edip iskân dosyasına koymanız gerekir.)

- Lisanslı harita bürosu tarafından vaziyet bağımsız çizilip belediyeye onaylatılacak. 

- Şantiye şefine borç var mı? Borç varsa ödenmesi gerekir, aksi halde imzaya gelmeyebilir.

 (Not: Mimar, şantiye şefi ve yapı denetim firmalarına olan borçlar nedeniyle imzaya gelmemeleri sorunu ortadan kaldırılmış ve belediye tarafından yapılan tebligata rağmen imzaya gelmemeleri halinde yapı kullanma izin belgesi bu haliyle kat maliklerine verileceği belediye yetkilileri tarafından beyan edilmiştir.)

- SSK'da açılan dosya kimin adına kayıtlı? (Yapı sahibi veya müteahhit.)

SSK’da müteahhit adına kayıt açılmışsa sorun yok. Ancak yapı sahibinin binada meskeni var ve SSK kaydı yapı sahibi adına açılmış ise SSK’ya borcu olmadığına dair belge alınması zorunludur.

 Binada müteahhit adına kayıtlı daire var ise SSK alacağı karşılığında buraya haciz uygulayıp tahsil yoluna gidecek ve borç ortadan kalktığında da SSK’ya borcu olmadığına dair belge almanızda bir sorun olmayacaktır.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığının SSK borcunun müteahhit adına olması halinde yapılacak işlemler hakkında Genelgesi.

Belediyeler veya Valiliklerce yapı kullanma izin belgesi düzenlenmesi aşamasında SSK ilişik kesme belgesi istenmesine ilişkin uygulamayla ilgili 17.06.2003 tarihli Danıştay iptal kararı, Bakanlığımızın 16.06.2004 tarih ve 2004/20 sayılı Genelgesi ile ilgili Bakanlıklar, Valilikler ve Belediyelere duyurulmuştu. Ancak 5198 sayılı Kamu Görevlileri Sendikaları Kanunu ve Sosyal Sigortalar Kanunu’nda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un kabulü ile söz konusu genelgemizin geçerliliği kalmadığından yürürlükten kaldırıldığı 25.10.2004 tarih ve 13097 sayılı Genelge ile ilgili kurum ve kuruluşlara duyurulmuş ve bu Genelge Bakanlık Makamının 28.05.2013 tarihli ve 791 sayılı Olur’u ile yürürlükten kaldırılmıştır.

Konuyla ilgili oluşan mağduriyetleri gidermek amacıyla 17.12.2009 tarihli ve 27435 sayılı Resmî Gazete’ de yayımlanan 5940 sayılı Kanun’la değişiklik yapılan, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 28. maddesinin onuncu fıkrasına göre, yapı müteahhidinin vergi ve sigorta prim borçlarını ödememesi sebebiyle yapı kullanma izin belgesi verilemeyen yapılara, yapı müteahhidi aynı zamanda yapı sahibi olmamak, yapının ruhsat eki projelerine uygun olarak tamamlandığına ilişkin fennî mesul veya yapı denetim kuruluşunca rapor düzenlenmek kaydıyla SSK ilişiği yoktur belgesi talep edilmeksizin yapı kullanma izin belgesi verilebilmektedir.

Genel iskân dosyasında bulunması gereken evraklar. (Belediyeler arasında farklılık gösterebilir. Hangi belgelerin talep edildiğini önceden öğrenmeniz gerekir.)

- Dilekçe, (Belediyede matbu basılmış varsa buradan temin edilir.)

- Yapı ruhsatı aslı, (Yapı denetim firmasından veya belediyeden temin edilecek.)

- Yapı denetim uygunluk raporu,

- Demir ve beton test sonuçları,

- Tapu aslı veya fotokopisi,

- Proje safhasında onaylanmış mimari cephe görünümü, 

- Bina cephe fotoğrafları CD’si, (Bazı belediyeler istemiyor.)

-  Elektrik topraklama raporu,

- Asansör varsa işletme raporu,

- Enerji kimlik belgesi, (2 adet, 1 adedi bina girişine asılacak.)

- Telekom ankastre raporu,

- Yapı denetim hakediş raporu, (%100 seviyede olacak.)

- Yangın tüpü kartı fotokopisi, (Yapı ruhsatında belirtilen bina toplam metrekare alanına göre her 250 m2ye 1 adet olarak hesaplanacak. 1.000 m2 ise 4 adet yangın tüpü kartı.)

- Mimari proje, (Yapı denetimden temin edilebilir. Enerji kimlik ve harita bürosunca hazırlanacak vaziyet bağımsız planı çiziminde lazım olacak.)

Emlak borcu ilişiği, sular idaresi ilişiği, otopark ilişiği, zabıta ilişiği kestirilir ve belediye imar servisinden iskân günü alınır. Verilen gün içinde belediye iskân heyeti binanıza gelerek kontrol edecek ve eksiklik varsa tamamlanması istenecektir.

Eksiklik yoksa genel iskân verilecektir.

Genel iskân sonrası yapılacaklar.

Cins tashihi harç ödemesi.

2021 yılı içinde yapılan değişiklik ile bu harçlar ilgili belediyeye ödenmeye başlamıştır. Kat malikleri adına kayıtlı bağımsız bölüm bilgileri bulunan bir listenin dilekçe ile belediyeye başvuru yapıp her daire için ayrı ayrı iskân harçları ödenir. (2023 yılı her daire için 1.751,85 TL.) 

Yapı kullanma izin belgesi.

- Dilekçe.

- Kat maliklerinin tapu fotokopileri.

- Cins tashihi harç ödeme belgesi.

- Vaziyet bağımsız dosyası. 

Belgeler belediyeye verildikten sonra yapı kullanma izin belgesi imzaya açılacaktır. İmzaya, yapı sahibi veya sahipleri, müteahhit, yapı denetim firması yetkilisi, yapı mimarı ve şantiye şefi tarafından imzalanması sonrası yapı kullanma izin belgesi hazır olacaktır.

Kat mülkiyet tapusu.

Belediye tarafından tanzim edilen yapı kullanma izin belgesi sistem özerinden ilgili Tapu ve Kadastro Müdürlüğüne gönderilir.

Yapılan incelemeler sonrası tapu kütüğüne kayıtlı her bağımsız bölüm için ayrı ayrı kat mülkiyet tapuları resen tanzim edilir.

Abonelik işlemleri.

 Yapı kullanım izin belgesinden 2 tane aslı gibidir yaptırın. Onaylı bu sureti daire sayısının iki katı kadar çoğaltıp sular idaresi abone servisine ve binanın elektrik tesisatını yapan firmaya verin. Firma abone dosyalarınızı hazırlayıp ilgili elektrik idaresine verecektir.  Daha sonra kat malikleri elektrik ve su abonelik işlemlerini yaptırabilecektir.

 Masraflar. 

Belediye iskân harcı, 

Cins tashihi harcı,

Yangın tüpü,

Sular idaresi sayaç ve katılım gideri,

Asansör, kazan dairesi ve merdiven otomatiği elektrik aboneliği,

Vaziyet bağımsız dosyası, 

Topraklama raporu, 

Enerji kimlik belgesi,