Emlak piyasasında bilmeniz gereken gizli sırlar

 1. Emlakçılar Sizin Hakkınızda Her Şeyi Bilir

Emlakçılar evlerinize girip çıktıkları, çocuklarınızla ve ailenizle olan iletişimlerinizi gözlemledikleri için hakkınızda pek çok detay öğrenirler. Dürüst emlakçılar bu bilgileri kendilerine saklarken, bazıları bunları başkalarıyla paylaşabilir.

2. Üçüncü Emlakçılar

Evinizi genellikle ilk emlakçı çok yüksek fiyattan satışa çıkarır ve satamaz. İkinci emlakçı fiyatı biraz indirir ama yine tam doğru noktayı bulamaz. Üçüncü emlakçıya gelindiğinde ise ev sahipleri artık yorulmuştur ve "yeter ki satılsın" diyerek doğru fiyata razı olurlar. Bölgesel çalışan emlakçılar daha iyidir.

3. Basılı ve İnternet İlanları Sandığınız Kadar Etkili Değildir

Pek çok emlakçı size yapacağı büyük pazarlama kampanyalarından, dergi, broşür veya sosyal medya reklamlarından bahseder. Ancak gerçek alıcılar zaten bir emlakçıyla çalışıyordur ve bölgedeki ilanları anlık olarak takip ediyordur. Basılı bir reklamın çıkması bazen bir ayı bulur ve o zamana kadar ev zaten güncelliğini yitirir. Bu tarz reklamlar genellikle evin satışından ziyade emlakçının kendi reklamını yapmasına hizmet eder.

4. Emlakçıların Büyük Kısmı Aşırı Düzensizdir

Müşterilerin emlakçılarla ilgili en büyük şikayeti iletişim eksikliğidir. Birçoğu e-postalarını düzenlemeyi bilmez, mesajları gözden kaçırır ve gelen kutuları tam bir kaos içindedir. Bu yüzden süreçleri yöneten profesyonel bir ekibi veya asistanı olan, sistemli emlakçılarla çalışmak daha avantajlıdır.

5. Yanlış Fiyatlandırma Potansiyel Alıcıları Kaçırır

İnsanlar internette arama yaparken belirli yuvarlak rakam aralıklarını kullanırlar (örneğin 1.000.000 TL ile 3.000.000 TL arası). Eğer evinizi 3.002.000 TL yaparsanız, üst sınırı 3.000.000 TL olarak belirleyen kişilerin aramalarında tamamen elenirsiniz. Fiyatlandırma psikolojisine ve arama motoru filtrelerine dikkat etmek gerekir.

6. Açık Ev (Open House) Etkinlikleri Her Zaman İşe Yaramaz

Açık ev etkinlikleri bölgeye ve pazara göre değişiklik gösterir. Genellikle eve randevuyla ve kendi emlakçısıyla gelen alıcılar çok daha ciddidir. Ev listeye girer girmez ilk hafta sonu açık ev yapmak yerine, önce piyasanın tepkisini ve planlı gösterimlerin sayısını ölçmek daha stratejiktir.

7. Takipçi Sayısı Deneyim Demek Değildir

Harika Instagram veya TikTok sayfalarına sahip olan emlakçılar çok deneyimli gibi görünebilir. Bu durum onların iyi birer emlakçı olduğundan ziyade, kendilerini pazarlama konusunda başarılı olduklarını gösterir. Bir emlakçıyı seçerken sosyal medya görselliğine değil, son 5 yılda yaptığı gerçek satış (işlem) sayısına bakılmalıdır.

8. Bazı Emlakçılar İlanı Alabilmek İçin Evinize Fahiş Fiyat Biçer

Buna sektörde "İlanı satın almak" denir. Sırf sizinle sözleşme imzalayabilmek için evinizin değerini bilerek çok yüksek söyleyen emlakçılara kanmamalısınız. Genelde size en gerçekçi ve doğru fiyatı veren deneyimli emlakçılar doğruyu söylüyordur; çünkü onlar satılmayacak bir evle vakit kaybetmek yerine dürüst davranıp komisyonu riske atmayı göze alırlar.

9. Sahibinden Satışta (FSBO) Yapılan Hatalar

Evinizi kendiniz satmak isteyip ilan platformlarına amatör fotoğraflarla ve yanlış fiyatla ilan girdiğinizde evin ilk izlenimini mahvedersiniz. Ev piyasada kaldıkça cazibesini yitirir. Deneyiminiz yoksa profesyonel destek almadan bu platformlara ilan girmemelisiniz.

10. "Elimde Hazır Alıcı Var" Diyen Emlakçılara Dikkat Edin

Evinizi sahibinden ilana koyduğunuzda veya eski emlakçınızla olan sözleşmeniz bittiğinde onlarca emlakçı arayıp "Elimde hazır alıcı var, gelip evi görebilir miyim?" diyecektir. Bu genellikle alıcıdan ziyade, sizinle tanışıp evi kendi portföylerine katmak için kullandıkları bir satış taktiğidir. Onlara alıcının ne kadar süredir ev aradığı gibi detaylı sorular sorarak niyetlerini test etmelisiniz.

Sonuç olarak;

Gayrimenkul satışı bir şans oyunu değil, bir strateji yönetimidir. En iyi emlakçı, size duymak istediğiniz pembe yalanları söyleyen değil; mülkünüzün gerçek değerini masaya koyup onu satabilecek organizasyona sahip olan kişidir. Evinizi satarken "ilanı satın alan" illüzyonistlere değil, işini verilerle ve sistemle yöneten gerçek profesyonellere güvenin. Kulaktan dolma bilgilerle değil, pazarın gerçekleriyle hareket edin!