Satılık Konut İlanında Kat Aldatmacası

 

İlan başlığı “gel gel” diyor. “Yatırım amaçlı, kaçırılmayacak fırsat”

Önce binamızı tanıyalım. Bakalım gerçekten yatırım amaçlı mı?

Binamız; Akarbaşı mahallesi, dar bir sokakta bulunuyor. Aynı çatı altında ve aynı parsel üzerinde İki ayrı girişi bulunan, bitişik nizam olarak muhtemelen 1980 li yıllarda inşa edilmiş, asansör ve kapalı otoparkı olmayan bir bina. Isınma sistemini ilan fotoğraflarından tespit edemedim.

Parsel sorgu bilgilerine göre; 4 katlı kargir apartman, 1 adet bodrum, 2 adet çatı katı, 3 adet zemin katta, 3 adet birinci katta ve 3 adet ikinci katta olmak üzere toplamda 12 bağımsız bölüm mevcut.

Adres sorgu sistemine göre; aynı parsel üzerinde iki ayrı giriş olarak numarataj almış, sağ girişli binada 4 bağımsız bölüm, diğer girişli binada ise 8 bağımsız bölüm olduğu belirtilmiş. Yapı kayıt belgesi ibaresi bulunmuyor.

Binanın sokak görünümü 3 katlı ve iki ayrı giriş kapısı bulunuyor. Binaya sokak üzerinden baktığınızda bodrum katta ve çatıda bulunan konutları göremezsiniz. Algı olarak bina 3 katlı olduğu fotoğraf ile desteklenmiş.

Parselin imar durumu

Mevcut imar durumu bitişik nizam 4 kata imarlı.

İlanları inceleyelim.

İlk ilan 14.10.2023 tarihinde 1.650.000 TL’den listelenmiş ve 101 gün sonra ilandan kaldırılmış.

23.02.2024 tarihinde 1.600.000 TL’den listelenmiş, daha sonra 1.630.000 TL’ye yükseltilmiş ve 67 gün sonra ilandan kaldırılmış.

19.03.2024 1.700.000 TL’den listelenmiş ve 31 gün sonra ilandan kaldırılmış.

29.04.2024 tarihinde 1.600.000 TL’den listelenmiş, daha sonra 1.450.000 TL’ye düşürülmüş ve 135 gün sonra ilandan kaldırılmış.

16.10.2025 tarihinde 2.330.000 TL’den listelenmiş ve daha sonra 2.200.000 TL’ye düşürülmüş. Bu ilan halen aktif olarak müşteri beklemektedir.

Emsal olarak 200 metre yakında bulunan buna benzer bir konut 4.100.000 TL’den satılıktır. Bu bina da 3 katlı beyan edilmiş ve çatı katında bulunan teras daire alıcılardan saklanmaktadır.  İki benzer bina ve muazzam fiyat farkı.

İlanlarda beyan edilen Konut bilgileri

Konutumuz 5 ayrı emlak ofisi tarafından değişik bilgiler ile pazarlanmış. 2+1 oda sayısı olan konut doğalgaz merkezi veya kombi ısınma sistemine sahip olduğu, konut büyüklüğünün brüt 130 net 100 m2, brüt 140 net 115 m2, brüt 115 net 110 m2, brüt 145 net 125 m2, brüt 150 net 140 m2, yapım yılı 30 yıl ve üstü, bina kat sayısı 3 katlı olarak beyan edilmiş.

Bu sorunlar nasıl çözülür?

Bütün taşınmaz bilgilerini tapu, belediye, vergi dairesi gibi kurumlardan çeken merkezi listeme sisteminin (MLS) olması halinde bu tür aldatmacalar engellenecektir.  

Binanın yatırıma uygun olup olmadığını anlamak için emlak danışmanı tarafından belediyeden imar durum belgesi alınıp plan notları incelenmelidir. İmar durum belgesi bir mimara verilip arsa üzerine kaç adet, kaç odalı bağımsız bölüm inşa edilebileceği taslak projeler ile kesin olarak öğrenilmelidir. Eğer ortada yatırıma uygun bir durum varsa bunlar belgeleri ile alıcılara söylenmelidir. Eğer yatırıma uygun değilse bu durum alıcılardan saklanmamalıdır.

Sadece yatırıma uygun ilan başlığı yazıp, ilan bilgilerinde alıcıların neye yatırım yapacağı hakkında bilgi verilmemesi, birçok bilginin alıcılardan saklanması danışmanlık yapmak değildir

Danışmanların eğitim eksikliği

Gerek yüz yüze gerekse online katıldığım eğitimlerde danışmanlara hep pazarlama eğitimleri verilmektedir. Çoğu ofis sahibi danışmanlarından en kısa zamanda para kazanmasını ve ofise gelir sağlamasına önem vermektedir. Bir danışmanın konutu tanıması, o konut hakkında açık verilerden bilgi edinmesi, numarataj bilgisi, imar durumunu okuyabilmesi, kombi ile şofben arasındaki farkları bilmesi oldukça önemlidir. Ancak danışmanlara bu tür eğitimlerin verildiğine şahit olmadım. Üniversite eğitimlerinde de bu eğitimleri göremezsiniz.

Sonuç

Alıcılara 3 katlı olduğu beyan edilen ve görünümü 3 katlı olan bina detaylı bir şekilde incelendiğinde aslında 3 katlı değil 4 katlı olduğu ortaya çıkmaktadır. 3 katlı olduğunu sanıp konutu görmeye giden alıcılar umduklarını bulamadığı için burayı satın almaktan vazgeçtiklerini düşünüyorum.

--

Duyuru: Burada yayımlanan köşe yazılarını yapay zeka desteğiyle oluşturulan sesli özetlerini ve daha fazla konut analizlerini  Youtube Eskişehir Gayrimenkul Sohbetleri kanalında dinleyebilirsiniz.

Paylaşımları dinlemek için: https://www.youtube.com/@gayrimenkul_yazari

Kanala abone olmayı ve beğenmeyi ihmal etmeyin lütfen.