Satın aldığınız mülk kira yatırımı için uygun mu?

 

Bir kira geliri elde etmek amacıyla mülk alan alıcıların bu hususa dikkat etmediklerini veya yanıldıklarını/yanıltıldıklarını düşünüyorum. Bunu EİDS şartı öncesi kiralık konut sayısında meydana gelen sayısal artışa bağlıyorum.

Satın almak istediğiniz bir mülkün kira geliri için yatırıma uygun olup olmadığını nasıl anlarsınız? Aşağıda yaptığım açıklamalar kapsamında kiralama piyasasını çok iyi analiz edip bunu anlayabilirsiniz.

Kiralık Pazar Analizi Nedir?

Kiralama piyasası analizi, belirli bir alan ve mülkün kiralama potansiyelini belirlemenize yardımcı olmak için belirli kriterleri değerlendiren bir tahmindir. Mülkün konumu, boyutu, durumu ve olanakları gibi kiralama piyasasını etkileyen faktörleri inceler. Bu veriler sürekli dalgalanmalara tabidir, bu nedenle yatırımcılar sürekli değişen emlak piyasasının farkında olmak için sık sık kiralık pazar analizi yapmalıdır. 

Kiralık Pazar Analizi Neden Önemlidir? 

Kiralık pazar analizinin bir amacı, gayrimenkul yatırımcılarının potansiyel kira gelirine dayanarak bir mülkün satın almaya değer olup olmadığını belirlemelerine yardımcı olmaktır. Ek olarak, bir kiralık pazar analizi rekabetçi bir pazarda optimum kira fiyatının belirlenmesine yardımcı olur. Bu, ev sahiplerinin getiriyi en üst düzeye çıkarmalarını ve mülkleri boşken bilinçli kararlar almalarını sağlar.

Kiralama Pazarı Analizi Gerçekleştirme Adımları

Kapsamlı bir kiralama piyasası analizini tamamlamak, birkaç adımdan oluşan ardışık bir süreci içerir. Bu adımlar, veri toplamak, çalışmalar yürütmek ve kira için mevcut piyasa oranı hakkında anlamlı sonuçlar çıkarmak için bir yol haritası görevi görür. Her bir adımda ilerleyerek, mülk yatırımcıları seçtikleri bölgedeki kiralama manzarası ve mevcut kiralama maliyetleri hakkında bir anlayışa sahip olmayı bekleyebilirler.

Adımlar:

Adım 1: Hedef bölgemizi belirledikten sonra o bölgede bulunan kiralık mülkleri ilan portalları ile bölgesel emlakçıları ziyaret edip mülk verilerini toplayın.

Adım 2: Bu veriler, piyasa değeri, brüt/net m2, oda sayısı, ısınma, bina yönü gibi önemli bilgiler olmalıdır.

Adım 3: Toplanan verileri bir elektronik tabloya girerek, tüm temel bilgileri organize ve kolay erişilebilir bir biçimde barındıran merkezi bir havuz oluşturmalısınız. 

Adım 4: Hesaplama zamanı

Konu mülk ve karşılaştırılabilir kiralar hakkında veri topladıktan sonra, temel hesaplamaları yapmanın zamanı geldi. Veriler zaten bir elektronik tabloda düzenlenmiş olduğundan, sonuçları türetmek için gerekli rakamları formüllere ve denklemlere girebilirsiniz. İşte tamamlamanız gereken temel hesaplamalar. 

Verileri topladık. Artık matematik yapmaya başlayabiliriz.

Ortalama Kiralama Fiyatı

Hedef bölgenizdeki benzer mülkler için ortalama kira bedelinin hesaplanması, rekabetçi kira oranlarını belirlemek için bir temel sağlar. Bu bilgi, kiracıların kirayı cazip hale getirmesine ve mülk sahibi için finansal olarak uygulanabilir olmasına yardımcı olur.

Ortalama Kira Fiyatı = Mülklerin toplam kira değeri / mülk sayısı

Örnek: Kira geliri 15.500 TL, 21.000TL ve 16.700TL olan karşılaştırılabilir üç mülkünüz varsa, ortalama kira fiyatı: (15.500+21.000+16.700) / 3 = 17.733 TL/ay olur.

Brüt Kira Çarpanı

Kira çarpanı, mülkün piyasa değerinin yıllık net/brüt kira gelirine bölünmesiyle hesaplanır. Mülkün potansiyel yatırım getirisini değerlendirmeye yardımcı olur ve mülk yatırımcılarının farklı yatırım fırsatlarını hızlı bir şekilde değerlendirmesini sağlar.

Brüt Kira Çarpanı = Emlak Piyasa Değeri / Yıllık Brüt Kira Geliri

Örnek: Bir gayrimenkulün piyasa değeri 3.000.000 TL ve yıllık brüt kira geliri 288.000 TL ise brüt kira çarpanı 3.000.000 TL / 288.000 TL= 10,4 yıl olacaktır.

Uyarı: Alıcılara genel olarak brüt kira çarpanı söylenmekte ve o mülkün söylenen süre sonunda kendini amorti edeceği belirtilmektedir. Siz mutlaka net kira çarpanını sormalısınız.

Nakit Akışı Analizi (Net gelir)

Brüt kira çarpanını bulduk. Net geliri bulabilmek için mülkün işletme giderlerini (örneğin, emlak vergileri, bakım, sigorta vb.) tahmin etmeyi ve bunları kira gelirinden çıkararak net nakit akışını belirlemeyi içerir. Bu hesaplama, mülkün muhtemelen pozitif veya negatif nakit akışı üretip üretmeyeceğini anlamak için önemlidir.

Senaryo: Mülkümüzü 3.000.000 TL ile satın aldık ve 24.000 TL ile kiraya verdik.

Giderler: Yıllık (Mülkünüze göre değişkenlik gösterebilir.)

Dask: 2.000 TL

Emlak vergisi: 2.000 TL

Kira vergisi: 48.000 TL (ortalama 2 aylık kira diyelim.)

Bina/mülk bakımı: 15.000 TL

TOPLAM: 67.000 TL (Aylık:5.583 TL)

Nakit Akışı = Aylık Kira Geliri – Aylık İşletme Giderleri

Örnek: Bir mülkün aylık kira geliri 24.000 TL ve aylık işletme giderleri 5.583 TL (vergiler, bakım ve sigorta dahil) ise, aylık nakit akışı şöyle olur: 24.000 - 5.583 TL = 18.417 TL.

Net kira çarpanı: 3.000.000 / 18.417 = 13,5 Yıl (Brüt kira çarpanını 10,4 yıl hesaplamıştık.)

Kapitalizasyon Oranı

Kap oranı, mülkün net işletme gelirinin piyasa değerine veya satın alma maliyetine bölünmesiyle hesaplanır. Mülkün potansiyel karlılığına ilişkin fikir verir ve diğer yatırım fırsatlarıyla karşılaştırmalar yapılmasına olanak tanır.

Kap Oranı = Yıllık Net İşletme Geliri / Emlak Piyasa Değeri

Örnek: Kap. (18.417X 12) = 221.004 TL ve piyasa değeri 3.000.000 TL ise, kapitalizasyon oranı: 221.004 TL / 3.000.000 TL = 0,073 (veya %7,3) olur.

Mülke ait net gelir oranı %5 ve üstü oranlar o mülkün yatırım için uygun olduğunu gösterir.

Yatırım Getirisi

Mülk yatırımcılarının, yatırımlarının potansiyel getirisini değerlendirmelerine ve bir mülkü satın alıp almama veya elinde tutup tutmama konusunda bilinçli kararlar almalarına yardımcı olur.

 Yatırım Getirisi = (Net Kar / İlk Yatırım) × 100

Örnek: Bir gayrimenkule 3.000.000 TL yatırırsanız ve bu yatırımdan yıllık 221.004 TL net kar elde ederseniz, yatırım getirisi şu şekilde olur: (221.004 TL / 3.000.000TL) × 100 = %7,3.

Denge Analizi

Bu analiz, mülkün tüm masrafları ve borç hizmetini karşılayacak kadar gelir ürettiği noktayı belirler. Mülk sahiplerinin yatırımlarından ne zaman kar elde etmeye başlayacaklarını anlamalarına yardımcı olur.

Denge Analizi = Toplam Aylık Giderler / (Kira Geliri – Aylık Giderler)

Örnek: Toplam aylık giderleriniz 5.583 TL ve mülkünüz aylık 24.000 TL kira geliri sağlıyorsa, eşik noktası şu şekilde olur: 5.583 TL/ (24.000 TL - 5.583 TL) = 0,30 ay. ( Bu hesaplama mülk sahiplerinin yatırımlarından ne zaman kar elde etmeye başlayacaklarını anlamalarına yardımcı olur.)

Boşluk Oranı (Kiraya verilemeyen zamanlar)

Boşluk oranını hesaplamak, mülk yöneticilerinin boşluklar nedeniyle oluşabilecek kira geliri kaybını tahmin etmelerine yardımcı olur. Boşluk aşamasında kira geliri elde edemeyeceğiniz gibi bina giderleri masrafınız olacaktır.

Boşluk Oranı = (Boş Birim Sayısı / Toplam Birim Sayısı) × 100

Örnek: Toplam kiralama süresi 40 ay içinde 4 ay kiraya verilmemişse boşluk oranı şu şekilde olur: (4 / 40) × 100 = %10 (Toplam kira geliriniz %10 oranında az olacaktır.)

İşletme Gideri Oranı

Bu oran, mülkün işletme giderlerinin brüt gelirine bölünmesiyle hesaplanır. Mülk yönetiminin verimliliği hakkında fikir verir ve maliyet tasarruflarının mümkün olabileceği alanları belirlemeye yardımcı olabilir.

İşletme Gideri Oranı = (Toplam İşletme Giderleri / Brüt Kira Geliri) × 100

Örnek: Toplam işletme gideri 67,000 TL ve brüt kira geliri 288.000 TL ise işletme gideri oranı şöyle olur: 67.000 TL / 288.000 TL X 100 = 0,2938 = % 29,38 (Yıllık brüt kira geliriniz % 29,38 oranında zorunlu giderleri olacaktır.)

**

Her yatırımcının hedefleri ve koşulları benzersiz olduğundan, bu denklemler için ideal sayıların buna göre değişeceğini kabul etmek önemlidir. Daha büyük portföylere sahip yatırımcılar için, bu sayıları mevcut portföyünüz bağlamında değerlendirmek özellikle yararlı olabilir. Bu değerlendirme, yeni veya potansiyel mülklerin performansının yerleşik yatırım stratejinizle ve daha geniş finansal hedeflerinizle uyumlu olup olmadığını belirlemenizi sağlar.

Emlak Fiyatlarını Analiz Edin ve Bilinçli Kararlar Alın

Daire kiralama pazarı analiz sürecinin son adımı, toplanan içgörülere dayalı olarak bilinçli kararlar almaktır. Yeni bir mülk satın almak için bir piyasa analizi tablosu kullanıyorsanız, kira potansiyelini ve satın alma fiyatını daha geniş gayrimenkul pazarına göre değerlendirin. Bir mülkün satın alma fiyatı, kira geliri olarak makul bir şekilde bekleyebileceğinizden önemli ölçüde yüksekse, yatırım hedeflerinizle uyuşmayabilir. 

Aksine, belirli bir bölgede düşük fiyatlı mülklerin bolluğu da endişe yaratmalıdır. Örneğin, yakın çevrede satılık benzer mülklerin fazlalığı, kiralama pazarında potansiyel bir aşırı arz olduğunu gösterebilir. Bu aşırı doygunluk, kira geliri olmadan taşıma maliyetleri nedeniyle uzun süreli boşluk dönemlerine ve finansal zorluklara yol açabilir.

Mülkünüz için en uygun kira oranını belirlemede kullanılan bir kira piyasası analizi için, mülk sahipleri kiracı çekmek ve karlılığı garanti altına almak arasında bir denge kurabilirler. Piyasadaki benzer mülklerle uyumlu doğru kira oranını belirlemek, yatırımınızın başarısını etkileyen stratejik bir harekettir. Kira oranınızı geçerli piyasa koşullarıyla uyumlu hale getirerek, mülkünüzü daha rekabetçi hale getirir ve adil bir fiyatlandırma yapısıyla potansiyel kiracıları çekersiniz.

**

Bu makalemde kira geliri için bir konuta yatırım yapılıp yapılmayacağını örnek hesaplamalar ile göstermeye çalıştım. Buradaki matematik işlemleri ile alıcılar ne aldığını, satıcılar ise ne sattığını bilecektir.

Umarım yardımcı olabilmişimdir.

--