Kira Çarpanı: Net mi, Brüt mü?

Önce bir konuşma ile makaleye başlayalım.

- Gayrimenkul danışmanı: Merhaba … bey. Size 13 yılda kendini amorti edecek bir konut buldum. Kaçırmayın.

- … bey: Harikasınız … bey, hemen satın alma işlemlerini başlatalım.

Kulağa hoş gelen sözler.

Kira çarpanı 13 yıl ama brüt mü, net mi belli değil. Alıcı ne aldığını, satıcı ne sattığını tam bilmiyor gibi... Detaylar görünür olmadıkça, yatırım değil, piyango olur.

Konut yatırımı yaparken en sık duyulan terimlerden biri kira çarpanıdır. Yatırımın ne kadar sürede kendini geri ödeyeceğini gösteren bu gösterge, aynı zamanda piyasada konut balonu olup olmadığını anlamak için de önemli bir araçtır. Ancak sıkça göz ardı edilen bir detay var: Bu çarpan net mi hesaplanmalı, yoksa brüt mü?

Kira Çarpanı Nedir ve Nasıl Hesaplanır?

Kira çarpanı, bir konutun satış fiyatının, aylık kira gelirine bölünmesiyle hesaplanır.

Formül: Satış Fiyatı / Aylık Kira = Kira Çarpanı (Ay)

Bu formül, yatırımın kaç ayda kendini amorti edeceğini gösterir. Örneğin, 2.400.000 TL’lik bir evin kirası aylık 12.000 TL ise çarpan brüt 200/ay olarak hesaplanır.

Çoğu emlak danışmanı ile gayrimenkul değerleme uzmanları bir konut değerinin makul ve doğru olup olmadığını öğrenmek için bu formülü kullanır.

Net mi, Brüt mü? İşte Asıl Soru!

Brüt Kira Çarpanı: Yaygın ama Yüzeysel.

Brüt hesaplama, doğrudan kiracının ödediği toplam kira esas alınarak yapılır. Onarım, bakım, vergiler gibi hiçbir gider bu hesapta yer almaz.

Avantajları:

- Veriye kolay ulaşılır.

- Genel piyasa eğilimlerini karşılaştırmak için kullanışlıdır.

Dezavantajları:

- Gerçek yatırım geri dönüşünü yansıtmaz.

- Özellikle giderleri yüksek sitelerde yanıltıcı olabilir.

Net Kira Çarpanı: Daha Gerçekçi, Daha Zahmetli.

Net kira çarpanında aidat, bakım/onarım, boş kalma riski ve vergi gibi giderler düşülerek net kira belirlenir.

Avantajları:

- Yatırım kararları için daha sağlıklı analiz sunar.

- Gerçek kira getirisine göre değerleme yapılır.

Dezavantajları:

- Gerekli veriler kolay erişilebilir değildir.

- Bölgeden bölgeye farklılık gösterdiğinden karşılaştırmalı analiz zorlaşır.

(“Ben ev sahibiyim, kira vermiyorum, kira çarpanını nasıl hesaplayacağım?” sorusuna karşılık olarak; kira veriyormuş gibi kira çarpanı hesabı yapabilirsiniz.)

Ne Zaman Hangisini Kullanmalı?

Piyasa genel trendi analizi: Brüt kira çarpanı

Yatırım kararı, getiri analizi: Net kira çarpanı

Uluslararası karşılaştırmalar: Brüt kira çarpanı

Konut balonu analizi (bölgesel): Her iki yöntem birlikte

Kira Çarpanı ile Konut Balonu Analizi Nasıl Yapılır?

Kira çarpanı bize ne fısıldıyor?

- Düşük kira çarpanı (örneğin net 15-17 yıl): Yatırım daha hızlı geri döner. Manipülasyona dikkat edilmeli.

- Normal kira çarpanı (örneğin net 18-20 yıl): Fiyatlar kiraya göre makul olabilir.

- Yüksek kira çarpanı (örneğin net 21 yıl ve üzeri): Konut fiyatları kira gelirine göre şişmiş olabilir, bu da balon/köpük riskini işaret eder.

Konut Balonu Analizi.

Kira çarpanı tek başına yeterli değildir, ama önemli bir sinyaldir. Balon analizi için şu göstergelerle birlikte değerlendirilir:

- Konut Fiyat Endeksi: Fiyatlar hane gelir artışından çok daha hızlı yükselir.

- Kira Artış Hızı: Kiraların fiyatlara paralel artmaması.

- Faiz Oranları ve Kredi Erişimi: Kolay kredi, talebi artırarak balon oluşturabilir.

- GSADF testi gibi ekonometrik yöntemler: GSADF testi, finansal piyasalardaki fiyat balonlarını ekonometrik olarak tespit etmek ve bunların zaman içindeki seyrini belirlemek için kullanılan güçlü bir araçtır. (Bu testi yapabilmek için uzmanlık, bilgi birikimi ve elinizde büyük veri olması gerekir. Örnek test çalışmalarını internet araması ile bulabilirsiniz.)

Kişisel manipülasyona dikkat.

Bazı satıcıların konut fiyatını yüksek ilana verip aynı zamanda kira çarpanını düşük göstermek için yüksek değerden kira ilanı da verdiklerini görebilirsiniz. Bu ne anlama geliyor?

Bu durum, gayrimenkul piyasasında zaman zaman karşılaşılan bilinçli bir manipülasyon taktiğine işaret ediyor olabilir. Yukarıdaki örnekte satıcı hem satış fiyatını hem de kirayı bilinçli şekilde yüksek tutarak kira çarpanı (fiyat / yıllık kira) değerini daha düşük, satış değerinin uygun ve kira geliri ile kısa sürede kendini amorti edeceği görüntüsüyle alıcıları ve yatırımcıları etkilemek istiyor olabilir.

Sonuç: Hangisi Doğru?

Yanıt: Amaç neyse o belirler.
Kira çarpanı, gayrimenkul yatırımında önemli bir araçtır. Ancak bu aracın etkinliği, doğru verilerle beslenmesine bağlıdır. Unutmayın, bir mülk sadece kira getirisiyle değil, aynı zamanda operasyonel giderleriyle de bir bütündür. Bu nedenle, kira çarpanı hesaplamasında net kira kullanımı, yatırımınızın gerçek potansiyelini ve geri dönüş süresini daha şeffaf bir şekilde ortaya koyacaktır.

Bir gayrimenkulü değerlendirirken, sadece görünen yüzüne değil, aynı zamanda tüm maliyet kalemlerine de dikkat etmek, uzun vadeli ve karlı bir yatırımın anahtarıdır.