Gayrimenkulde Algı Oyunları: Manipülasyon

 

Gayrimenkul piyasasında manipülasyon, yatırımcıları veya alıcıları yanıltarak haksız kazanç elde etmeye yönelik bilinçli stratejilerle yapılır. İşte sık karşılaşılan bazı yöntemler:

1. Fiyat Şişirme

Belirli bir bölgede birden fazla mülkün aynı kişiler tarafından yüksek fiyatla ilana vermeleri, piyasa değerini olduğundan yüksek göstermeleridir. Bu, çevredeki diğer satıcıları da fiyat artırmaya teşvik eder.

Bu yöntemin farkında olmayan emlak danışmanları bu veriler ile hatalı bir piyasa analizi kapsamında taşınmaz fiyatını da yüksek tespit edecektir.

2. Yapay Kira Sözleşmeleri

Satış ilanında kira çarpanını düşük göstermek için, mülk geçici olarak yüksek bedelle kiralanır. Bu, yatırımcıya “yüksek kira getirisi var” izlenimi verir ama sürdürülebilir değildir.

Alıcı mülkü satın aldığında kiracı hemen mülkü boşaltmaktadır.

3. Yanıltıcı Bilgi Yayma

Bölgeye metro geleceği, AVM, hastane benzeri büyük bir proje başlayacağı gibi doğrulanmamış haberler yayarak talep yaratılır. Bu söylentilerle fiyatlar geçici olarak yükseltilir.

4. Koordineli Alım-Satım

Bazı gerçek ve tüzel kişilerin belirli bir bölgede eş zamanlı alım yaparak arzı azaltır. Bu da fiyatların hızla artmasına neden olur. Sonrasında yüksek fiyattan satılık ilanları görebilirsiniz.

5. Sosyal Medya Üzerinden Algı Yönetimi

Sahte yorumlar, yapay beğeniler veya “çok talep var” gibi ifadelerle ilanlar öne çıkarılır. Bu da alıcıda “kaçırma korkusu” yaratır.

6. Kişisel Manipülasyon

Satıcı, mülkünü yüksek fiyattan hem kiralık hem de satılık olarak ilana verip düşük kira çarpanı ile algı oluşturmaya çalışır.

7. M² Oyunları

Satıcı, mülkün m² oranını olduğundan yüksek gösterip m²/TL birim fiyatının düşük hesaplanmasına neden olmaktadır

Manipülasyon nasıl tespit edilir?

Bu tür manipülasyonları tespit etmek için bölge ortalamalarını, gerçek kira/satış oranlarını ve ilan geçmişlerini karşılaştırmak çok önemlidir. Eğer bölgesel bir emlak danışmanıysanız bu oluşumları çok çabuk tespit edebilirsiniz.

Gayrimenkul manipülasyonlarını tespit etmek için kullanılabilecek bazı analitik ve istatistiksel yöntemler de vardır:

1. Kira/Satış Çarpanı Sapma Analizi

Belirli bir bölgede ortalama kira çarpanı verilerini analiz ederek olağanüstü düşük çarpanı olan ilanları tespit edebilirsin. Örneğin:

- Bölge ortalaması: 250 ay.

- Bir ilan: 180 ay. Bu değer şüpheli olabilir.

Araç: Ortalama, medyan, standart sapma kullanarak bu tür ilanlar belirlenebilir.

2. Zaman Serisi ile Fiyat Anormallikleri Tespiti

Aynı bölgedeki benzer konutların fiyat/kira zaman serilerini çıkararak, ani yükselişler veya çöküşler tespit edebilirsiniz.

Örnek Yöntem: GSADF testi → Balon oluşumu göstergesi olabilir.

3. Emsal Konut Karşılaştırması

Bir konutun kira ve satış değeri, çevresindeki benzer konutlarla ciddi şekilde farklıysa, bu manipülasyon işareti olabilir.

İncelenecekler:

- Brüt ve net m² oranı

- m²/TL fiyat farkı

- Benzer dairelerin kira getirileri

- Bina yaşı & konum uyumu

4. Yapay Kira Göstergesini Anlamak için İlan Geçmişi İncelemesi

Bu inceleme için bölgesel emlakçı olmalı ve bölge verilerini toplamış olmalısınız. Bu sayede bir taşınmazın önce yüksek değerde kiralık sonra satılık olup olmadığını anlayabilirsiniz.

5. Gelir Yaklaşımı Kullanarak Gerçekçi Kira Tespiti

Satış değeri üzerinden amortisman hesaplaması yapılabilir:

- Satış bedeli: 4.800.000 TL

- Kabul edilebilir kira çarpanı: 240 ay

- Beklenen yıllık kira: 20.000 TL x 12 = 240.000 TL

Eğer ilan 30.000 TL kira gösteriyorsa → %50 sapma var, bu şüphelidir.

Formül: % Sapma = [(İlan Kirası- Beklenen Kira) / Beklenen Kira] × 100

Örnek bir inceleme yapalım:

İlan Özeti

- Mahalle: ……Mahallesi

- Oda Sayısı: 3+1

- Brüt Alan: 145 m²

- Fiyat: 5.850.000 TL

- İlan Tarihi: 27 Haziran 2025

Kira Çarpanı Analizi (Varsayımsal Kira ile)

Diyelim ki bu daire için ilan sahibi aylık 30.000 TL kira beyan etmiş olsun. Hesaplayalım:

- Yıllık Kira: 30.000 TL × 12 = 360.000 TL

- Kira Çarpanı: 5.850.000 TL / 360.000 TL = 16,25 yıl (yaklaşık 195 ay)

Bu değer, aynı mahalle genelinde ortalama kira çarpanı olan 240–260 bandının altında görünür. Bu da yatırımcıya “kârlı fırsat” gibi sunulabilir.

Gerçekçilik Kontrolü

Ancak aynı mahallede benzer 3+1 dairelerin kira bedelleri genellikle 18.000–22.000 TL civarındaysa, bu durumda:

- Gerçekçi Yıllık Kira: 20.000 TL × 12 = 240.000 TL

- Gerçek Kira Çarpanı: 5.850.000 TL / 240.000 TL = 24,4 yıl (yaklaşık 293 ay)

Bu durumda ilan, yapay olarak düşük kira çarpanı gösteriyor olabilir.

Ne Anlamalıyız?

- Eğer kira değeri piyasa ortalamasının çok üzerindeyse ve bu kira üzerinden çarpan hesaplanıyorsa, yatırımcı yanıltılabilir.

- Eğer bu veriler ile piyasa analizi yapıyorsanız taşınmazın değerini hatalı ve yüksek tespit edebilirsiniz. Bu vesileyle siz de farkında olmadan manipülasyona alet olabilirsiniz.

- Bu tür ilanlarda bölge ortalamalarıyla karşılaştırma yapmak ve mümkünse gerçek kira kontratlarını görmek kritik önem taşır.

Manipüle edilmemiş doğru veri kaynağı nasıl oluşturulur?

Doğru ve güvenli bir veri kaynağına ulaşmak için merkezi bir listeleme sistemi (MLS) oluşturulması büyük önem taşımaktadır. Bu sistem:

- Taşınmaz bilgilerini Web Tapu ve belediye sisteminden otomatik olarak çekmeli,

- İlgili kurumlar ve ilan siteleriyle entegre çalışmalı,

- Sistem içinde oluşturulan satış değeri ile tapu devir başvuru işlemi yapılabilmesine olanak tanımalıdır.

Bu vesile ile sisteme giriş yapan üyeler bir taşınmaza ait gerçek satış ve kira değerlerini görebilecektir.

Böyle bir sistem kurulduğunda, gayrimenkul piyasasındaki şeffaflık artacak ve hem alıcılar hem de satıcılar için daha güvenilir bir ortam oluşacaktır.

--