Gayrimenkul Yalanları

 

Yalan.

Beyaz yalanlar bazen iyi kabul edilebilir ama genel olarak çok kötü bir alışkanlıktır. Söylediğiniz bir yalan üstünüze yapışır ve bütün kariyeriniz bu yalan üstüne inşa edilir. 

Kimse alıcı ve satıcıların yalan söylediğine inanmak istemez. Ve çoğu zaman değiller. Ancak insanlar çeşitli nedenlerle yalan söylerler. Yalanın ardındaki motivasyonu çözemeyebilirsiniz, ancak yalanı tespit etme becerilerinizi geliştirmek, her emlak profesyonelinin alet çantasında olması gereken bir şeydir.

Mülk sahiplerinin verdiği bilgilere güvenin ama doğrulayın. Her sözün bir belgesi olmalıdır.

Başlamadan önce dürüst satıcı, alıcı ve emlak danışmanlarını tenzih ederim.

Bakalım; bilmeden veya bilerek hangi tür yalanlar söyleniyor? Başlayalım.

**

- Kesinlikle önü kapanmaz.

İmar planları sonsuza kadar aynı kalmaz. Bugün park olarak görünen bir alan imar değişikliği ile aniden konut alanına çevrilebilir veya binanızın önünde bulunan karayoluna bir üst geçit yapılabilir.

- Bina eski ama temeli 7 kata dayanacak şekilde yapıldı.

Satıcı burada binanın depreme dayanıklı olduğunu belirtmek istiyor ancak bir belge sunamıyorsa kendi sözlerine kendisi de inanacaktır.

- Konutum mum ışığıyla bile ısınmaktadır.

Eskişehir’de bütün konutlar ağırlıklı olarak doğalgaz kombi sitemi ile ısıtılmakta ve yalıtım sayesinde ısınan ortamın uzun süre ısıyı muhafaza etmesi hedeflenmiştir.

Ancak binanız yalıtımlı olsa dahi alt ve üst katınızda oturan yoksa konutunuzu ısıtabilmeniz için kombinizin yüksek kapasite ile çalışması bile fayda sağlamayacaktır. Çünkü bunu eski oturduğum konutumdan biliyorum.

- Sıfır iş yeri. Ruhsatı alındı.

Acaba yeni açtığı iş yerini mi satıyor diye merak ettim. Meğer otopark yapı kayıt belgesi ile iş yerine çevrilmiş ve tapusu alınmış. Ruhsatı alınmış derken bunu anlatmak istemiş.

Burayı satın alan uzun yıllar kullanır. Ancak yıkılıp yenilendiğinde mevcut imar durumunun uygulanacağı unutulmamalıdır.

- Dairemiz net 130 m² kullanım alanına sahiptir.

Olabilir. Doğrulamak için mevcut onaylı mimari projeye bakmak veya lazer metre ile içten içe ölçüm yapmak gerekir.  Üşenmeyin, lazer metre ile ölçün lütfen.

Unutmayın, 2022 yılı ve sonrası tanzim edilen tapu senetlerinde dairelerin brüt ve net m² oranları belirtilmektedir. Fakat buna rağmen bazı ilanlarda m² oranlarının daha yüksek yazıldığı görülmektedir.

Eğer sözleşme ile beyan edilen brüt/net m² oranlarının gerçeğe aykırı olduğu tespit edilirse eksik belirlenen m² oranında bedeli dava yoluyla geri iadesini talep edebilirsiniz. 

- Binamızda ses yalıtımı vardır.

Gündüz düşük sesleri duyamayız. Ancak gece olduğunda üst katta dolaşan bir fare tıkırtısını veya sifon sesini veya terlik sesini duyabilirsiniz.  Eskişehir’de yeni inşa edilen bazı yapılarda iyi bir ses yalıtımı yapıldığını söyleyemem. En iyi ses yalıtımı atış poligonlarında bulunur ve bu yalıtım siteminin konutlar için uygun görünüme sahip olduğunu söylemek zor. 

- Binamız depreme dayanıklıdır.

Yapılara ilişkin proje ve denetim evrakları yapı denetim şirketleri ile belediyede bulunur. Eğer binanızın güvenliğinden şüphe ediyorsanız dayanıklılık testi yaptırıp bunu belgelendirebilirsiniz.

Yapılar mevcut inşaat tekniklerine uygun yapılır ve inşaat bitimi projelere uygunluğu denetlendikten sonra kat mülkiyetine çevrilir.

İnşaat yapım teknikleri görülen lüzum üzerine zaman zaman mevzuat kapsamında güncellenmektedir.

Bitmiş bir yapının kat irtifaklı olması o yapının güvensiz olduğu anlamına gelmemelidir. Binalar denetlenir ve önce “genel iskana uygundur” belgesi düzenlenir. Daha sonra bu belge ile belirli harç diğer giderler ödendikten sonra yapı kullanma izin belgesi düzenlenir. Bu belgenin sistem üzerinden ilgili Tapu Müdürlüğüne gönderilmesine müteakip kat mülkiyet tapuları resen tanzim edilir.

- Binamız deprem sonrası inşa edildi.

1999 yılında yaşanan deprem sonrası ilgili mevzuat 06/03/2007 tarihinde güncellendi. Bu tarihten önce tanzim edilen yapı ruhsatları kapsamında inşa edilen yapılar 2007 öncesi inşaat teknikleri kullanılarak yapıldı ve çoğu 2008-2009 yılında bitti. 2008 yılında inşaatı biten bir yapının 2007 yılı mevzuatına uygun inşa edildiğini söyleyemeyiz. Ancak varsa 26/05/2000 tarihinde uygulamaya giren yapı denetim firmasında mevcut evraklar incelenebilir.

- İskanı alındı.

Hangi iskân alındı?

Yeni yapılarda iskân iki aşamalıdır. Önce belediye iskân heyeti binaya gelir, yapı ruhsatı ve eklentilerine uygun inşa edilip edilmediğini denetler. Eksiklik yoksa genel iskân belgesi tanzim eder.

Sonra ikinci aşamaya geçilir. Her bir bağımsız bölüm için belirlenen harç ve ücretlerin ödenmesine müteakip yapı kullanma izin belgesi (ferdi iskân) tanzim edilir.

2022 yılı sonrası inşa edilen binaların kapı girişinde bina bilgilerine ulaşabileceğiniz karekod bulunması zorunludur. Akıllı telefonunuz ile bu kodu okutup bina bilgilerini görebilirsiniz.

- Konutumuz kat mülkiyetlidir.

Konutların kat mülkiyetine geçişi için kullanılan tek güvenli belge yapı kullanma izin belgesidir.

Yapı kayıt belgeli bazı bağımsız bölümlerin de kat mülkiyetine geçtiğini unutmayalım. Tapu üzerinde kat mülkiyeti ibaresi olsa dahi siz mutlaka yapı kullanma izin belgesi olup olmadığını sorun.

- Bahçe veya çatı kullanımı size ait.

Yapıların ortak alanları onaylı mimari projede belirtilmiş olup kullanımına ilişkin detaylar yönetim planında veya kat maliklerinin oy birliği ile aldığı karar ile belirlenir.

- Ev satıldığında kiracı hemen çıkacak.

Kurallara uygun tahliye taahhüdü imzalanmışsa sorun yok. İmza altına el yazısı ile “şu tarihte evi tahliye edeceğim” ibaresi yazılı veya noter kanalıyla tanzim edilmiş olmalı.

- Tayin sebebiyle acil satılık.

Olabilir. İlanları incelerken aynı kişinin aynı başlık ile iki farklı mülk ilanı verdiğini gördüm. Bir tanesi bölgemde ve iki yıldır satılık.

- Fiyatı uygun kelepir ev. (1)

Fiyat çok uygun. Arıyorsunuz ofise davet ediyorlar ve gittiğinizde o evin az önce satıldığını öğreniyorsunuz. Amaç, pazarladıkları diğer konutları göstermek.

- Fiyatı uygun kelepir ev. (2)

Doğru fiyat, doğru mülk. En fazla önem verdiğim cümle bu.

Mülk fiyatlarını belirlenirken, piyasada mevcut emsal mülk fiyatları ve kira çarpanı ile orantılı, yıkılıp yeniden yapılamada emsal yeni yapılmış mülk fiyatlarını geçmemesi gerekir.

Satış fiyatı ile birlikte, tadilat gerektiren veya içi tamamlanmamış yeni yapının masrafları emsal mülk fiyatlarını geçmemesi gerekir.

- Krediye uygun, kredisi hazır.

Olabilir. Krediye uygun veya kredisi hazırsa burada banka kanalıyla gayrimenkul değerleme uzmanlarının hazırladığı raporun mevcut olması gerekir. Numaratajı hatalı olan sıfır yapılara bankalar kredi vermemektedir.

- Konutu ofis olarak kullanabilirsiniz.

Konutların ofis amaçlı kullanımı avukat ve muhasebeciler için herhangi bir izin alınması söz konusu değildir. Ancak diğer meslek grupları için kat maliklerinin olumlu karar vermesi veya yönetim planında buna ilişkin bir husus olması şarttır.

- Binamız 10 yaşındadır.

Bir yapının yaşı yapı ruhsatının düzenlediği tarihten sonra başlar. Yapı ruhsatı tanzim tarihi yapı kullanma izin belgesi üzerinde de belirtilmektedir.

- Çok arayan var.

 Olabilir. Alıcı pazarında satılık mülkler daha çok aranır. Hatta alıcı mülkü gezerken bile diğer alıcılar satıcıyı sık sık aramaktadır. Fiyatı çok uygun bir mülk olabilir veya algı yaratmak için aranıyor görüntüsü verilmek isteniyor da olabilir. Bilinçli alıcılar bu aramaların ne anlama geldiğini bilirler.

- Binamız kentsel dönüşüme uygundur.

Olabilir. Kentsel dönüşüme uygun olabilmesi için riskli yapı belgesi olması gerekir. Eski binalara ait test sonuçlarını görmeden o bina için “kentsel dönüşüme uygundur” diyemeyiz.

- Arabanız için kapalı otopark mevcut.

Bina altında bulunan kapalı veya açık otoparklar genel olarak ortak kullanım alanıdır ve her bir bağımsız bölüm için yeterli park yeri mevcut olmayabilir. 

- Dairemiz ultra lüks yapılıdır.

Lüks, ultra lüks, duble ultra lüks?

Tarifini bulamadığım kelimeler. Kullanılan malzemenin kalitesine kendiniz karar vermelisiniz. Önceliğiniz güvenli bir yapı olmasıdır.

- Arsamıza … adet konut yapılabilir.

Arsa üzerine inşa edilecek yapının durumu belediyeden alınacak imar belgesi ile anlaşılır. TAKS, KAKS oranları, taslak proje, alt yapı, çekmeler, aplikasyon krokisi, bitişik bina tecavüzleri veya bitişik parsel ile şüyuu olup olmadığı bilinmeli ve belgelendirilmelidir.

- Arazimiz yola cephelidir.

Harita üzerinden araziye baktığınızda kenarından yol geçtiğini görebilirsiniz. Fakat o yolun resmi yol olup olmadığını haritalar üzerinden anlamak mümkün değildir.

Görünen yolun resmi yol olup olmadığını belediye veya bir harita bürosundan öğrenebilirsiniz.

- Diğer hissedarlar ön alım hakkını kullanmayacak.

Hissedarı ve paylı mülkiyete sahip olduğunuz bir taşınmazda ki hissenizi üçüncü şahıslara satabilirsiniz. Yapılan bu satışa ön alım hakkı bulunan diğer hissedarlar itiraz edebilir ve dava yoluyla satılan hisseyi geri alabilirler.

Türk Medeni Kanun’da bu husus şu şekilde düzenlenmiştir.

Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. (TMK: Md 733)

Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. (Md:734)

Eğer arazi kullanımına ilişkin fiili taksim yapılmışsa Yargıtay kararları kapsamında ön alım davaları reddedilmektedir.

- Arazimiz yakında imara açılacak.

Acaba askıya çıkmış bir imar değişikliği var mı diye belediyenin web sitesine bakıyorum. Yok. Unutmayın, 25-30 yıl önce “yakında imara açılacak, imar sınırında” diye satılan bazı araziler bugün halen imara açılmamıştır. Bir arazinin imara açılabilmesi için onlarca kamu kurumunun uygun görüş vermesi gerekmektedir.

- Arazimizin 2,5 kat konut izni vardır.

Hangi arazilere hangi şartlarda konut yapılacağı, inşaat taban alanı ve konut yüksekliği gibi hususlar mevzuat kapsamında düzenlenmiştir. İlgili kurumlardan (Belediye/İl Özel İdaresi) imar durum belgesi ve gerekli özel izinler alınmadan arazilere konut yapılıp yapılmayacağını bilemeyiz.

- Yatırıma uygun kelepir arazi.

Araziler gelir sağlayan taşınmazlardır. Ürün ekersiniz ve hasat zamanı emeğinizin karşılığını alabilirsiniz. Veya araziniz tarım yapmaya uygun değildir ama güneş enerjisi üretim tesisi kurmaya uygun olabilir. Arazi satmak veya almak istiyorsanız hangi yatırımlara uygun olduğu araştırılmalıdır.

- Villa projesi hazır, ruhsatı alındı. Satılık arazi.

Yapı ruhsatı alınmışsa iki yıl içinde inşaatın başlama zorunluğu var. Ruhsat masrafı ne kadar bilmiyorum ama projelerin bedeli en az 300 bin TL civarında vardır diye düşünüyorum. Şart koşulmuş bir ilan ve sebebini anlayamıyorum.

- Köy içinde bulunan arsamız ev yapımına uygundur.

Köy yerleşik alan içinde bulunan yerler arsa kapsamında olup konut yapımına uygundur. Ancak Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinde yapılan değişiklikler nedeniyle birçok köy içi arsalara konut yapmak artık imkânsız hale gelmiştir. Bitişik arsa sınırına 5 metre uzaklık bırakmak şartıyla geriye kalan inşaat taban alanı konut yapımına uygun değilse inşaat izni almanız mümkün değildir.

- Arazimiz tek hissedir.

Olabilir.

Ancak arazi üzerinde başka hissedar olmasa da belki yararlanma, kullanma veya kira hakkı olanlar vardır.

Parsel sorgu kanalıyla arazi üzerinde sınırlı ayni haklardan olan irtifak hakkı olup olmadığını kontrol edebilirsiniz. İntifa ile irtifak hakkı aynı olmakla beraber ikisini birbirinden ayıran özellikler vardır. İrtifak hakkı genel olarak kanunen alınan, intifa hakkı ise taşınmaz sahibinin rızası ile verilen bir haktır. Örneğin, geçit hakkı irtifak hakkıdır.

Aynı sorgulama web tapu üzerinden alınan tapu kaydı ile de yapılabilir.

- Villamız ada/deniz manzaralı ve denize 600 metre.

İlan başlığı bu şekilde ve alıcıları cezbediyor. Fiyat ise “sudan ucuz” denilebilecek şekilde oldukça uygun.

Ankara’dan tanıdığım bir alıcı görüş istemek amacıyla bana ulaştı ve ilandan haberim oldu. Mülkü inceledim, ilgili yerlere sordum ve sonuç:

Başlık “villa” olarak belirtilmiş ama karşınıza 2 katlı, 8 daireden oluşan 1+1 tabir edilen bir mülk çıkıyor. Yerleşim alanı yüksek bir tepe üzerinde bulunduğundan denize yaya olarak ulaşmanız güneş altında oldukça zor olacaktır. Arabanız olmalı diyeceğim ama sahil çevresinde diğer tatilciler ile birlikte park sorunu yaşayacağınızı düşünüyorum.

Ege bölgesinin güzel bir yerinde inşaatı devam eden güzel bir site. Ancak ortada yapı ruhsatı yok, proje yok ve bütün yapıların yapı kayıt belgeli olduğunu öğrendim.

Arsa tapusu ile belirli bir hisse verilmek üzere tapu devir işlemleri yapılmakta ve mülk sahipliği ise noter kanalıyla ortaklığın giderilmesi davası açmayacağınıza dair muvafakatname ile birlikte fiili taksim ile belirleniyormuş. Hal böyle olunca ortada kat mülkiyeti ve yönetim planı olmadığından kat malikleri tarafından seçilmiş bir yönetim de olmayacak. Hatta site aidatlarına mahsuben hazırlanan işletme projesine hukuken itiraz bile edemeyeceksiniz. O siteyi kim ya da kimler yönetir bilemem.

Bunları ilan açıklamasında kimse size söylemez. Ne aldığınızı biliyorsanız buradan mülk alabilirsiniz.

- Devre mülkümüz ömür boyu tapuludur.

Size verilen tapu devre mülk hizmetlerinden ömür boyu faydalanmanızı sağlayacak şekilde intifa hakkıdır. Mülk size ait değildir sadece kullanım hakkı size ait olur. Bu hak devredilemez ve miras bırakılamaz. Ancak aksine bir sözleşme yoksa kiraya verebilirsiniz. İntifa hakkı vazgeçmediğiniz sürece vefat edinceye geçerlidir.

**

Yine uzun bir yazı oldu. Buraya kadar okuduysanız size teşekkür ediyorum. Tekrar ediyorum, dürüst satıcı, alıcı ve emlak danışmanlarını tenzih ederim. Bizim bu insanlara her zaman ihtiyacımız var ve iyi ki varlar.

---