MLS nedir ve nasıl çalışır?
1800’lü yılların sonunda kurulmuş olan ABD
Emlakçılar Birliği NAR (National Association of REALTORS) uhdesinde oluşturulan
web tabanlı emlak veri bankasıdır. Sisteme üye olabilmek için bir emlak
derneğine kayıtlı olmak yeterlidir. Ayrıca gayrimenkul değerleme uzmanları ile
taşınmaz işiyle ilgili diğer kurumlar da üye olabilir.
MLS (Multiple Listing Service) açılımına
çoklu listeleme hizmeti diyebiliriz. Bu sistem ABD taşınmaz pazarındaki en
geniş satılık mülk havuzudur. MLS, emlakçılar tarafından satılık mülkler
hakkında bilgi paylaşmak, alıcıların ve satıcıların birbirini bulmasına
yardımcı olmak için oluşturulmuş etkili bir platformdur. Eyalet ve bölgesel
olarak yaklaşık 600 MLS sistemi mevcuttur.
Birliğin yerel ve uluslararası yaklaşık 1.5 milyon üyesi olduğu
belirtilmektedir. Birliğe ülkemizden 2021 yılında TÜGEM (Tüm Girişimci Emlak
Müşavirleri Derneği) katılmıştır.
Çalışma prensibi.
Alıcıların bir satıcıya, satıcıların
da bir alıcıya ihtiyacı vardır. MLS, iki grubun birbirini bulmasına yardımcı
olma potansiyelini en üst düzeye çıkaran bir sistem.
Sistem, taşınmazla ilgili veri bulunduran birçok
kurumla bütünleşik çalışmaktadır. Bu sayede taşınmaza ait geçmiş satış
değerleri, tapu, inşaat, yapı projesi, tadilatlar, imar durumu, vergi borçları
gibi bütün bilgilere ulaşmak mümkündür.
Sistem içinde bölge veya eyalet kapsamında
yaklaşık 160 milyondan fazla mülkün kayıtlı olduğu belirtilmektedir.
Taşınmazını satmak isteyen mülk sahipleri bir
emlak danışmanına yetki vermesi halinde sisteme giriş yapan danışman bu
taşınmazı pazara çıkarabilir ve taşınmaz sahibinin izin vermesi halinde birlik
tarafından kabul edilmiş bağımsız ilan sitelerinde listeleyebilir.
Taşınmaza alıcı çıkması
halinde sistem üzerinde belirlenen satış değerinden veya pazarlık veya verilen teklifler
sonucu oluşan değer üzerinden satış yapılmaktadır. Satış gerçekleşirse satış
fiyatı MLS sistemine işlenir.
Alıcılar ise yetki verdiği danışmanlar
vasıtasıyla sistem üzerinden istediği özelliklerde ve fiyatlarda bulunan
taşınmazlara ulaşabilme imkânı mevcuttur.
Emlak danışmanları tarafından satıcıdan
yetki almadan taşınmaz ilanı girildiği veya birliğin 1913 yılında kabul ettiği
etik kurallara aykırı işlem yapıldığının tespit edilmesi halinde ağır para
cezaları veya lisans iptaline varabilen cezalar verilmektedir.
Bu sistemden ayrı bağımsız ilan siteleri
yok mu? Elbette var. Ancak bu sitelere ücretsiz ilan verebileceğiniz gibi bazı
sitelere satış veya kiralama değerinin %1-3 oranında hizmet bedeli
ödenmektedir.
Taşınmaz satışlarının MLS sistemi içinden
yapılacak diye bir zorunluluk bulunmamaktadır. Hatta ilan sitelerinde
listelemeyen satılık taşınmazlar da mevcuttur. Bunlara cepte taşınan satılık
mülkler diyebiliriz.
Ülkemizde emlak pazarlama sistemi nasıldır?
Her mülkün bir hikâyesi vardır. Mülk
sahibinin 11 yaşında olduğunu beyan ettiği mülk hakkında yaptığım araştırmada;
yapının 1984 yılında kooperatif tarafından inşa edildiğini tespit ettim.
Aynı şekilde, 1990 yılında inşaatına
başlanan bir bina 2000 yılında mülk sahiplerine teslim edilmiş. Onlara göre
bina 2000 yılı yapımı. Oysa binanın doğum tarihi yapı ruhsatının alındığı tarih
olan 1990 yılıdır.
Ülkemizde mevcut olan uygulamalarda; emlak
işletmeleri tarafından pazarlanan taşınmazlar hakkında bütün bilgiler çoğunlukla
mülk sahipleri tarafından verilmektedir.
Bu bilgiler dışında emlakçıların
tapu, belediye ve diğer kurumlardan taşınmaz hakkında bilgi alabilmeleri pek mümkün
değildir. Çünkü taşınmaz hakkında mevcut bilgiler KVK kapsamında korunmakta ve
bu bilgiler sadece taşınmaz sahiplerine verilmektedir. Bu nedenle pazarlanacak taşınmazın
üzerinde bulunabilecek ipotek, kamulaştırma, şerhler, hasarlı ise bina hasar
raporu, imar durumu, bina yaşı, vergi borcu, yapı kayıt belgesi gibi önemli
bilgileri ancak mülk sahibinin resmi belge olarak sunması halinde alıcılarla
paylaşılabilir.
Resmi belge olamadan sadece beyana dayalı
eksik bilgiler kapsamında sorunlu bir taşınmazı satın alan kişilerin bu
bilgileri sonradan öğrenmeleri durumunda emlakçılar ile alıcılar arasında
telafisi mümkün olmayan sorunların yaşanması kaçınılmaz olmaktadır.
Hayalinizdeki taşınmazı nasıl bulursunuz?
En çok ilan sayısına sahip bir site
içeriğinde Eskişehir’de satılık konutların yaşı, kat sayısı gibi bilgiler hakkında
araştırma yapmak istedim. Ancak tespit ettiğim rakamlar toplam ilan sayısı ile
tutarsızlık gösterdiğinden sağlıklı bir araştırma olmadı.
Mevcut ilan sitelerinde arama yapıp hayalini
kurduğunuz mülkü bulabilirsiniz. Ancak bu işlemi onlarca ilan sitelerinde
yapmanız gerekecektir. Ayrıca ilan sitelerinin uyguladığı kısıtlı ilan sayısı
hizmeti nedeniyle emlak işletmeleri tarafından listelenemeyen birçok taşınmaza
ulaşabilmek mümkün olmayacaktır. Listelenmeyen mülklere ulaşabilmeniz için
emlak işletmelerini dolaşmanız gerekir.
Ayrıca bazı mülklerin onlarca emlakçı
tarafından değişik bilgiler ve farklı fiyatlardan listelendiğini unutmayın.
MLS sistemi gayrimenkul için neden önemli?
MLS sistemi, emlakçılar arasında emlak
bilgilerini paylaşmanın bir yoludur. Doğru istatistiklerin oluşturulmasına,
doğru satış fiyatlarının belirlenmesine ve mülklerin gerçek değerinin
belirlenmesine yardımcı olur. Bu sayede alıcılar ne aldığını, satıcılar ise ne
sattığını bilir.
Diğer ülkelerde ve ülkemizde MLS sistemi,
MLS sistemi hâlihazırda dünya çapında 26
ülkede farklı şekillerde kullanılmaktadır. Ülkemizde ise TÜGEM ile REALTORS
arasında yapılan işbirliği ile MLS çalışması yapılmaktadır. Çalışmalar hakkında
Eskişehir TÜGEM temsilcisi Alles Gayrimenkul Brokeri Korkut ÖZTÜRK’ten bilgi
alabilirsiniz.
MLS sisteminin ülkemize faydaları.
Türkiye'de MLS sistemi
uygulanırsa, mülkler hakkında doğru bilgiye ulaşmak, adil satış fiyatları
sağlamak, vergi kaçakçılığını azaltmak, emlakçıların kazancını artırmak,
yasadışı emlak faaliyetlerini azaltmak ve emlak danışmanlarının itibarını
yükseltmek daha etkin ve kolay olacaktır.
===================
İletişim: https://www.arifminak.com.tr/
0 Yorumlar
Kişi ve kurumları hedef alacak yorumlar ile siyasi ve ideolojik yorumlar yapmayın lütfen.