Üzerinde geri alım hakkı bulunan bir taşınmaz üçüncü
kişilere satılabilir mi?
Satılabilir. Ancak yapılan geri alım sözleşmesi hükümleri
iyi okunmalı ve taraflar bu konuda bilgilendirilmelidir.
Geri
alma hakkı nedir? Bir gayrimenkulü satın alma
hakkının öncelikli olarak eski sahibine verilmesidir.
Kullanma
sebebi: Paraya ihtiyacınız var ve aldığınız borca karşılık
adınıza kayıtlı taşınmazın geri alma sözleşmesi ile borç alınan kişiye
devredilmesidir.
- Taşınmazlarda geri alım hakkı Türk Borçlar Kanunu’nda
düzenlenmiştir.
- Resmi şekilde düzenlenmesi zorunludur. (Md. 237)
(Yorumu: Resmi
şekilde tapu memuru önünde yapılabileceği gibi noter huzurunda tanzim edilen
sözleşmenin satış esnasında veya sonrasında ilgili tapu müdürlüğüne
sunulmasıyla da yapılabilir.)
- En çok on yıllık süre için kararlaştırılabilir ve
kanunlarda belirlenen süreyle tapu siciline şerh edilebilir. (Md.238) Bu süre kütüğe
tescil ile başlar. (TMK. Md.1022)
(Yorumu: Belirtilen
sözleşme süresi bitiminde veya belirtilmemişse 10 yıl geçmekle geri alım hakkı
sona erer. Yeniden yapılacak resmi sözleşme ile bu hak yeniden kurulabilir.)
- Aksine anlaşma olmadıkça, sözleşmeden doğan önalım,
alım ve geri alım hakları devredilemez, ancak miras yoluyla geçer. Bu hakların
devredilebileceği sözleşmeyle kararlaştırılmışsa, devir işlemi hakkın kurulması
için öngörülen şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. (Md.239)
- Kanun, sözleşme veya işin niteliği engel olmadıkça
alacaklı, borçlunun rızasını aramaksızın alacağını üçüncü bir kişiye
devredebilir. (Md.183)
Türk
Medeni Kanunu’nda yapılan düzenlemede:
- Tapu kütüğüne şerh verilen alım ve geri alım hakları, şerh
de belirtilen süre içinde her malike karşı kullanılabilir. Şerhin etkisi, her
durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. (Md.736)
(Yorumu:
Üzerinde geri alım şerhi bulunan taşınmazlar üçüncü şahıslara satılabilir ve geri
alım hakkı son alıcıdan talep edilir. Alıcının bulunamaması veya geri vermeye
yanaşmaması halinde bu hak mahkeme kararıyla (TMK. Md.716 ) elde edilir.
Alıcının vefatı haline sözleşmede aksine bir hüküm yoksa bu geri verme hususu mirasçılara
geçer.)
- Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira,
alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği
kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir. Bunlar
şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine
karşı ileri sürülebilir (Md.1009)
- Paylı mülkiyette paydaş kendi payını rehnedebilir (Md.857)
(Yorumu: Paylı
mülkiyet hissesini geri alım sözleşmesi ile üçüncü kişilere devredilmesi
halinde paydaşlar ön alım hakkını kullanamaz. Ancak bu işlem art niyetli olarak
ön alım hakkını engellemek amacıyla yapılması halinde düzenlenen sözleşme ve
şerh işlemi mahkeme kararıyla iptal edilebileceği gibi paydaş da paydaşlıktan
çıkartılabilir.)
Üzerinde
geri alım şerhi bulunan taşınmazlara haciz konulması ve cebren satılması.
İpotek konulabilir ve cebren satılabilir. Geri alım hakkı
süresi içinde artık bu kişiye karşı öne sürülecektir.
Bankadan
çekilen kredi karşılığında alınan taşınmazlar hangi şartlarda banka adına
tescil edilmektedir.
- Borç ödenmezse alacaklı, alacağını rehinli taşınmazın
satış bedelinden elde etme hakkına sahiptir.
Borcun ödenmemesi hâlinde
rehinli taşınmazın mülkiyetinin alacaklıya geçeceğine ilişkin sözleşme hükmü
geçersizdir. (Md.823)
(Yorumu: Üzerinde
alacağa karşılık ipotek şerhi bulunan taşınmazlara alacaklı el koyamaz. Satışını
talep eder ve satılan tutardan alacağını tahsil eder.)
Ancak bankalar kredi borcunu ödeyemeyen kişiler ile yaptıkları
kısa süreli geri alım sözleşmesi kapsamında banka adına satın alabilmektedir. Yapılan
sözleşme kapsamında bankalar sözleşme süresi bitmeden taşınmazları satış
ilanına koymuyorlar ama satış ihalesine girmeden önce taşınmaz üzerinde geri
alım şerhi olup olmadığı araştırılmalıdır.
KAYNAK :
1 Yorumlar
resmiyeti bilsek aslında, çok hakkımız var
YanıtlaSilKişi ve kurumları hedef alacak yorumlar ile siyasi ve ideolojik yorumlar yapmayın lütfen.