Yapı ve İşletme Kooperatifleri

İnşaat malzemelerinde yaşanan artış oranına paralel sabit gelirlerin aynı oranda artmaması nedeniyle yeni konut almak toplumun büyük bir kesimi için oldukça zorlaşıyor.

Nasıl konut sahibi olabilirsiniz?

Peşin ödeme ile,

Banka kredisi ile,

Arsa alıp konut inşaatı ile,

Arsanızı kat karşılığı verip,

Miras yoluyla,

Faizsiz konut finansman şirketleri kanalıyla,

Konut kooperatiflerine kayıt olma yoluyla.

Yazılı ve görsel basında çıkan haberlere göre birçok kişinin yeni konut sahibi olabilmek amacıyla konut yapı kooperatiflerine yöneldikleri belirtilmektedir.

Konut yapı kooperatifleri 1163 sayılı Kooperatifleri Kanununa göre kurulup faaliyet gösteren, kar amacı gütmeyen kuruluşlardır. Bu nedenler ortağı olacağınız kooperatif yasal olarak kurulmuş olmalıdır.

Bu makalemde kooperatifler konusunda önemli bulduğum bazı konuları paylaşmak istiyorum.

Yapı kooperatifi: Sadece konut yapan ve genelde ferdileşme sonrası dağılan kooperatiflerdir.

İşletme kooperatifi: İçinde sosyal tesisleri bulunan, toplu yapı yönetim planı ile yönetilen bir kooperatif türüdür. Genelde ferdileşme sonrası kooperatif ana sözleşmesindeki amacı değiştirilerek site yönetimi şeklinde devam eder. Ancak Site İşletme Kooperatifi ana sözleşmesinin 6. maddesine göre bu yetkisini, Kat Mülkiyeti Kanununa göre yetki verildiğinde kullanabilmektedir.

Kat malikleri yetki vermezlerse işletme kooperatifi siteyi yönetemez.

Not: Ticaret Bakanlığı verilerinde 23 çeşit kooperatif kuruluşu olduğu görülmektedir. Kanun içeriğinde bulunan amaçları birbirinden farklı kooperatiflerinin kuruluş, yönetim, iş ve işleyişlerini birbiriyle karıştırmayalım.

Kooperatif çeşitleri

Burada en önemli husus, bir kooperatife ortak olmadan önce kooperatifin ana sözleşmesi dikkatlice okunmalıdır. Sözlü yapılan anlatımlara riayet etmemenizi öneriyorum. Sözleşmeyi okumadan ortak olur ve bir süre sonra çıkmak isterseniz sözleşme gereği kooperatife muhik bir tazminat ödemek zorunda kalabilirsiniz.

Çeşitli haber sitelerinde kooperatif mağdurları konusunda okuduğum bazı haberde konu edilen mağduriyetlerin kooperatifin ana sözleşmesinin okunmamasından kaynaklandığını düşünüyorum. Örneğin “bana 100.000 TL den başka ödemeniz olmayacak denildi, şimdi borç çıkartmışlar, ödemediğim için ortaklıktan ihraç ettiler.” gibi.

Önemli: Bir yapı kooperatifine kayıt olduğunuzda kendinize bir klasör alın ve kooperatifle ilgili bütün belgelerinizi (ödeme dekontları, genel kurul kararları, dilekçe, tebligatlar vb.) bu klasörde saklayınız. Kooperatif ile yapacağınız yazışmaları belgelendirebilmeniz amacıyla noter kanalıyla yapılması önemlidir.

Kooperatiflere ortak olmanın avantajları

- Aylık aidatları ödeme gücünüze uygundur.

- Biten konutların maliyeti emsal konutların satış değerinden % 40-50 daha ucuzdur.

- Uzun vadeli konut yatırımı için kazandırıcıdır.

- Teslim alınacak konutlar her türlü vergi ve harçlardan muaftır.

Kooperatiflere ortak olmanın dezavantajları

- Konutlar kura çekilerek dağıtılır. İstediğiniz konutu alamazsınız.

- Ödenen aidat tutarlarına bağlı olarak inşaatlar uzun sürebilir.

- Sözleşme gereği, ortak olduktan 5 yıl süre ile ortaklıktan çıkamayabilirsiniz.

- Konut yapılacak arsa temin edilmemişse konutların nereye yapılacağı belirsizdir.

- İmara planı olmayan kooperatif arsasının uzun süre imara açılmaması,

- Deneyimsiz kişilerin Kooperatifleri iyi yönetememesi.

Dikkat edilmesi gereken önemli hususlar;

Arsası hazır kooperatifler:

Bazı kooperatifler ileride imara açılabileceği düşüncesiyle imar planı olmayan arazileri satın almakta ve “konut yerimiz hazırdır” ilanlarıyla ortak toplamaktadırlar. Uzun yıllar aidat toplayan ve aldıkları arazilere imara açılmayan kooperatiflerden ayrılan ortaklarına o güne kadar ödedikleri aidat toplamını herhangi bir faiz işletmeden ve kooperatif giderleri düşüldükten sonra ödeme yaptıkları geçmiş zamanlarda görülmüştür.

Ara ödemeler

Kooperatif ana sözleşmeleri mutlaka okunmalıdır. Aylık aidatlardan başka yılda 1-2 kez ara ödemeler olabilir.

İnşaat Süresi

Yapı ruhsatları süresi 5 yıldır ve en fazla 2 sefer uzatılabilir. Uzatma süreleri biten ruhsatların yenilenebilmesi için ilk defa başvuru yapılıyormuş gibi yapılır. Kooperatiflerin yeniden ruhsat başvuruları, imar kanununda yapılan yeni düzenlemelere uygun olmaması halinde yeniden yapı ruhsatı verilmemesi mağduriyete neden olacaktır.

Şerefiye farkı

Kooperatifler konut dağıtımlarını kura çekme usulü ile belirlemektedirler. Size çıkan konutun manzara, ara kat gibi diğer konutlardan daha iyi özellikleri mevcut ise ödediğinizden başka şerefiye farkı da ödeyebilirsiniz.

Ortaklığın devri

Ortaklık devredilebilir. Yönetim kurulu, ortaklığı devralan kişinin ortaklık niteliklerini taşıması halinde, bu kişiyi ortaklığa kabul eder. Bir ortaklığı devralmadan önce devredecek kişinin kooperatif ortağı olup olmadığı, borçları, hakları ve kooperatifin sizi ortaklığınızı kabul edip etmeyeceği önceden araştırılmalıdır.

Devir sözleşmesine ilişkin örnekleri Internet ortamında bulabilirsiniz.

Ortaklığı devir sözleşmesi herhangi bir şekle tabi değildir. İster kendi aranızda veya noter huzurunda yapabilirsiniz. Sözleşme ile eski ortağa ait borç ve alacaklar yeni ortağa geçer. Bu hakkın oluşması için devreden devrettiğini kooperatife bildirmeli, devralan ise devraldığını sözleşme ile birlikte ilgili kooperatife bildirmelidir. Devir işlemlerinin noter aracılığı ile yapılmasının hukuki açıdan daha uygun olacağını düşünüyorum.

İstifa etmiş ve ihraç edilmiş bir ortaktan alınacak ortaklık devri yok hükmündedir. Kişinin ortaklığı ilgili kooperatiften teyit edilmelidir.

Eğer ortaklık devri birbirinden habersiz birden çok kişiye devredilmişse ortaklık hakkı tarih itibariyle ilk devredilen kişinindir.

Ortaklığını devreden kişi, kooperatif ortaklığını da sonlandırmalıdır. Aksi hale kooperatif ortaklığı borçları ve sorumluluğu devam eder.

Ortaklara ait konutlardan birini tapu devri ile satın alırsanız konut yeriniz bellidir. Ancak konut kuraları çekilmemiş bir kooperatif ortağı olan kişiden ortaklık devri satın alırsanız alacağınız konut yeri belli değildir.

Ortağın vefat etmesi

Ana sözleşme içeriğinde bu konuda bir düzenleme yoksa ortağın ölmesi halinde ortaklık sona erer. Vefat eden ortağın kooperatife ödediği aidatlar, giderler düşüldükten sonra mirasçılara iade edilir.

Sözleşmede düzenleme yapışmışsa, kooperatif mirasçılara ortak olup olmayacakları hususunu tebliğ eder ve mirasçılardan herhangi biri veya temsilcisi 3 ay içinde kooperatife cevap verir. 3 ay içinde cevap verilmemesi durumunda ölen ortağın hakları ve borçları hesaplanıp mirasçılara iade edilir, kura sonucu konut çıkmış ise konut kooperatife kalır.

Ortaklıktan istifa

Her ortak özgür iradesine uygun koşulsuz olarak ortaklıktan istifa edebilir. Eğer konut kuraları çekilmiş ve alacağınız konut yeri belirlenmiş olduğu zamanda istifa ederseniz konut yeri dahil bütün haklarınızı kooperatife devretmek zorundasınız. Ortaklıktan çıkma en fazla 5 yıl süre ile sınırlanabilir.

Ortaklıktan çıkma süresi ve zamanı

Çıkış, ancak bir hesap senesi sonu için ve en az 6 ay önceden haber verilerek yapılır. Ana sözleşmede daha kısa bir süre belirtilip hesap senesi içinde çıkışa müsaade edilebilir.

Konut=ortak sayısı

Kooperatiflerin ortak sayısı ile yapılacak konut sayısı birbirine eşit olmalıdır. Konut sayısından fazla ortak varsa ortada bir sorun vardır.

Peşin bedelli ortaklık

Bazı kooperatifler peşin finans sağlamak amacıyla bazı ortaklarından yapı maliyetini peşin alıp konut teslimine kadar aidat almayabilir. Ancak bu işlem için genel kurul kararı olması zorunludur. Aynı usul iş ve malzeme karşılığı konut teslimimde de olabilir.

Konut maliyetiniz şu kadar olacak

İnşaat maliyet m2 birim fiyatları inşaat malzemelerinde yaşanan fiyat artışları nedenine bağlı olarak değişmektedir. Bir kooperatife ortak olduğunuzda “konutunuzun şu kadar maliyeti olacak, bu ödemeden sonra başka ödemeniz olmayacak” diye cümle kuran yöneticilere itibar etmemenizi öneriyorum. Kooperatifler kanalıyla konut edinme süresinin uzun olması nedeniyle enflasyon, döviz kuru artışı gibi çeşitli ekonomik değerlere paralel maliyet artışları kaçınılmaz olacaktır. Beklentilerinizi sabitlemeyin.

Kooperatif adı başında bulunan “SS” nedir?

1. Sınırsız sorumluluk: Madde 29 – Ana sözleşme, kooperatifin varlığı borçlarını karşılamaya yetmediği hallerde, ortaklarının da şahsan ve sınırsız olarak sorumlu tutulacaklarını hüküm altına alabilir. Bu takdirde alacaklılar kooperatifin iflası veya diğer sebeplerle dağılması halinde alacaklarını tamamen sağlayamazlarsa, kooperatifin borçlarından dolayı, kooperatif ortakları zincirleme ve bütün varlıklarıyla sorumlu olurlar.

2. Sınırlı sorumluluk: Madde 30 – Ana sözleşmeye, kooperatif borçları için her ortağın kendi payından fazla olarak şahsan ve belirli bir miktara kadar kooperatiften sonra sorumlu olacakları hususunda bir hüküm konabilir. Ortakların tek başına sorumlu olacakları miktar kooperatifteki paylarının tutarı ile orantılı olarak da gösterilebilir.

Ferdi mülkiyet ve dağılma

Konut yapı kooperatifleri, anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve dağılır. Ancak tescil tarihinden itibaren 6 ay içerisinde usulüne uygun şekilde ana sözleşme değişikliği yapılarak kooperatifin amacının değiştirilmesi halinde dağılmaya ilişkin hüküm uygulanmaz.

Yetkili mahkeme

Kooperatifler hakkında olabilecek anlaşmazlıklarda çözüm yetkisi kooperatif merkezinin bulunduğu yer Ticaret Mahkemeleridir.

Örnek Yargıtay Kararları özeti

YARGITAY 11. HUKUK DAİRESİ E: 2002/5747 K: 2002/10254 T: 01/11/02

Davalı kooperatif üyesi dairesini 3. şahısa satmış ancak ortaklığını sonlandırmamıştır.

Davacı kooperatif aidatların ödenmediği gerekçesiyle üyesi hakkında icra takibi başlatmıştır.

Yargıya intikal eden dava konusu sonucu, takiplerden önce 3. şahsa devir ettiği, bundan sonda kooperatif borçlarından satın alan şahsın sorumlu olması gerektiği, 1999/2756 Esas sayılı dosyaya süresinde itiraz olmadığından takibin kesinleştiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir.

Kooperatif tarafından yaptırılan ve müstakil tapu ile ortak adına tescil edilen taşınmazın ortak tarafından üçüncü şahıslara satılması mümkündür. Ancak bu taşınmazın satışı satıcının ortaklık payının da devri anlamına gelmez. Ortaklık payı da kendiliğinden satın alana geçmez. Payın da ayrıca devir edilmesi gerekir. Ortak, daireyi satmakla birlikte kooperatifle ortaklık ilişkisi devam ettiğinden, kooperatif tarafından yapılan harcamalardan payına düşen miktar, ancak ortaktan istenebilir. Ortak, kooperatife yapacağı ödemeden dolayı yeni malike rücu edebilir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile kararın davacı yararına BOZULMASINA,

YARGITAY 11. HUKUK DAİRESİ E: 2007/82 K: 2008/2196 T: 25/02/08

Davacı vekili; müvekkilinin davalı kooperatifin üyeliğinden çıkartılarak daha önceden ödediği diğer ödemelerin vaat edilmesine rağmen ödenmediğini, davalı aleyhine yapılan icra takibini de davalının işlemiş faize itiraz ettiğini ilei sürerek, itirazların iptaline, takibin devamına, % 40 inkar tazminatı ödenmesine, karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili; davacının kooperatifin üyesi iken aidat borcunu ödememesi sebebiyle ihraç edildiğini, iadesi gereken alacak için davacının adresine çıkartılan tebligatın adreste ikamet eden bir kişinin bulunmaması sebebiyle yapılamadığını, temerrüt şartı gerçekleşmediğinden faiz istene-meyeceğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma, toplanan kanıtlar ve benimsenen bilirkişi raporuna göre, davacının faiz alacağının bulunduğu gerekçesiyle, davanın kabulüne, itirazın iptalini takibin devamına, davalının faize itiraz etmesi ve bununda hesaplamayı gerektirir nitelikte bulunması sebebiyle icra inkar tazminatına hükmedilmesine gerek olmadığına karar verilmiştir.

Kararı davalı vekili temyiz etmiştir.

1) Dava, kooperatif ayrılma payı alacağının tahsili istemine ilişkindir. 1163 Sayılı Kooperatifler Kanununun 17/1. ve ana sözleşmenin 15. maddeleri hükümleri gereğince davacı, kooperatife ödediği paralarının iadesini ortaklıktan çıkarıldığı yılın bilançosunun genel kurulunca kabulünden bir ay sonra isteme hakkına sahiptir. Anılan kanunun 17/2. maddesi uyarınca ödemelerin geciktirilmesi hakkında karar alınmış olsa dahi yine aynı tarihte alacak muaccel olacaktır. Zira, bu muacceliyet kanundan doğmakta olup, ayrıca BK'nın 101. maddesi kapsamında muacceliyet için ihtara gerek yoktur.

Bu durumda, mahkemece, ihraç kararının kesinleştiği yıla ait bilançonun görüşüldüğü genel kurul tarihinden bir ay sonra davacının alacağının muaccel hale geldiği gözetilerek, işlemiş faizin buna göre belirlenmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş ve bu nedenle hükmün davalı yararına bozulması gerekmiştir.

2) Diğer taraftan, takibin devamına karar verilirken amir hüküm niteliğindeki BK'nun 104. maddesi hükmü dikkate alınmadan yazılı şekilde faize faiz uygulanması sonucu doğuracak şekilde karar vermesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle de davalı yararına bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda 1 ve 2 numaralı bentlerde açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile kararın davalı yararına BOZULMASINA,

(Devam edecek)

Kooperatifler hakkında yukarıda sadece önemli gördüğüm hususları paylaştım. Kooperatifler konusunu genel anlamda açıklayabilmek için, kanun maddelerini ve buna ilişkin Yargıtay kararlarını tek tek ele alıp yazmak gerekir ki muhtemelen yüzlerce sayfadan oluşacak bir makale olması kaçınılmaz olacaktır.

Bu manada aşağıda paylaştığım bağlantı ve kaynaklar ile ayrıntılı bilgilere ulaşabilirsiniz.

Yazılı ve görsel medyada çıkan haber ve bilgilendirilmeler

27.11.2020 - Av.Emin Levent YAVUZER - Kooperatif Hukuku - Konya Baro Başkanlığı