Bir mesleği icra etmek isteyenlerin iş yerine ihtiyacı vardır. Her görünen taşınmaz bir iş yeri değildir. Bir taşınmazın İş yeri olabilmesi için İmar Kanunu ve ilgili diğer mevzuat kapsamında belirlenen özelliklere sahip olması gerekir.
Bu konuda şahit olduğum iki iş yeri kiralama olayının nasıl sonuçlandığını anlatmak isterim.
1) Bir arkadaşım sigorta acentesi için iş yeri kiraladı. Kiraladığı iş yerini kullanım amacına uygun olarak gerekli tadilatları yaptı ve içini döşedi. Daha sonra vergi dairesi, oda kaydı ve belediye ruhsat aşamasına geldi. Vergi ve oda kaydı konusunda herhangi bir sıkıntı yaşanmadı. Ancak belediye iş yeri ruhsatı vermedi. Gerekçesi ise, iş yerinin projeye aykırı olarak ikiye bölünmesi ve ayrı ayrı iki iş yeri haline getirilmiş olması. Kiralama işlemine kimin aracılık ettiğini bilmiyorum. Sonuç, boşa harcanan zaman, maddi zarar ve zararın tanzimi için açılan dava.
2) Bir inşaat şirketine ait iş yerini kiralayan kurumsal bir market, iş yeri içinde büyük bir tadilat ile birlikte ortak kullanım alanı olan bahçe ve açık otopark alanını iş yerine dahil edip açılışını yaptı. Evime yakın bir market açıldı diye sevinmiştim. Ancak 1,5 ay sonra market bir anda kapandı. Kapanma sebebi yazı içeriğinde mevcut. Projeye aykırı olarak ortak alanları iş yerine dahil ettiğinden dolayı iş yeri ruhsatı alamadı.
Yukarıda şahit olduğumum olay doğrultusunda, iş yeri satışı veya kiralama hizmeti veren emlak danışmanları birçok unsura dikkat etmeli, neyi pazarladığımızı çok iyi bilmeliyiz.
--
Nelere dikkat etmeliyiz? Bu konuyu irdeleyelim.
Bilinmesi gereken ilk konu, bütün işyerleri İş yeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik kapsamında çalışma ruhsatı alıp faaliyet gösterir.
Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı yetkisinde bulunan organize sanayi ve teknoloji geliştirme bölgesinde bulunan işletmeler ile AR-GE ve tasarım faaliyetinde bulunan firmaları, Kültür ve Turizm Bakanlığı yetkisinde bulunan turizm işletmelerini, Ticaret Bakanlığı ve diğer bakanlıkların yetkisinde bulunan işletmeleri konumuz dışında tutuyorum.
İş yerleri hakkında bilmemiz gerekenler
İş yeri ruhsatı için en önemli şart iş yerine ait Yapı Kullanma İzin Belgesi ve tapu kaydının iş yeri olarak kütüğe kayıtlı olmasıdır. Ancak istisnai olarak meskenler de iş yeri olarak kullanılabilmektedir.
Ayrıca, Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul Ve Esaslar kapsamında, Yapı Kayıt Belgesi verilen yerlerde iş yeri açma ve çalışma ruhsatı yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın verilmektedir.
Önceden tapu kütüğüne mesken, depo, garaj gibi tescil edilmiş yerler Yapı Kayıt Belgesi ile cins değişikliği yapılarak iş yeri olarak değiştirilebilmektedir.
Unutmayalım, önceki makalelerimde belirtiğim gibi Yapı Kayıt Belgesi almış taşınmazların kullanım süresi yıkılıncaya kadar geçerlidir. Yıkıldıktan sonra yeniden yapılacak binalarda mevcut imar planı uygulanacaktır. İş yerinizi kaybetme riski mevcuttur.
İlgili mevzuat kapsamında her iş yerinde her mesleğin icrası mümkün değildir. O iş yerinin, yapılacak mesleki faaliyete uygun yapılmış ve amacına uygun yapı kullanma izin belgesi almış olmalıdır. Örneğin; Sinema, tiyatro, hamam, düğün salonu, otopark, depo vb. gibi.
Meskenlerde Avukatlık bürolarının açılması izne tabi değildir.
30/04/2013 tarihinde Avukatlık Kanunu 43. maddesine eklenen hüküm ile, "634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre anagayrimenkulün mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde kat maliklerinin izni ve benzeri şartlar aranmaksızın avukatlık büroları faaliyet gösterebilir. Bu konuda, yönetim planındaki aksine hükümler uygulanmaz.”
Meskenlerde serbest muhasebeci mali müşavirlik veya yeminli mali müşavirlik açılması izne tabi değildir.
30/04/2013 tarihinde Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali Müşavirlik Kanunu 45. maddesine eklenen hüküm ile, “634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre anagayrimenkulün mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde kat maliklerinin izni ve benzeri şartlar aranmaksızın serbest muhasebeci mali müşavirlik veya yeminli mali müşavirlik faaliyetlerinde bulunulabilir. Bu konuda, yönetim planındaki aksine hükümler uygulanmaz.”
Geçersiz kat malikleri kararı ve yönetim planı
Kat Mülkiyeti Kanununun 24. Maddesi; Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür. (Yönetim planı veya oybirliği olsa dahi.)
Yasak hükümler.
İş yeri ve mesken olarak kullanılan binalarda hangi meslek grupları faaliyet gösteremez?
Mevzuat kapsamında bu meslek gruplarını toparlayabilmemiz oldukça zor. Kat Mülkiyeti Kanunu “ meskenlerde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz” hükmünü getirirken başka mevzuatlar kapsamında aksine hükümler olabiliyor. Örneğin, meskenlerde avukatlık büroları açılması hususu Avukatlık Kanununda değil Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında olması gereken bir hükümdür.
İş yeri Açma Ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik kapsamında, otomobil yıkama tesisleri, oto lastik tamir atölyeleri, mobilya ve oto döşeme atölyeleri gibi işyerlerin açılması için söz konusu binada tapu kütüğünde, mesken olarak gösterilen bağımsız bölüm bulunmama şartı getirilmiştir.
Kat Mülkiyeti kanunu meskenlerde kat maliklerinin oy birliği ile karar alması halinde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon gibi yerlerin açılabileceğini hükme bağlamış ancak İş yeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik buna benzer yerleri özel yapı kapsamına almıştır.
İş yeri Açma Ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik 5. Maddesi; (c) Özel yapı şeklini gerektiren sinema, tiyatro, düğün salonu, otel, hamam, sauna; ekmek fırını ile akaryakıt, sıvılaştırılmış petrol gazı, sıvılaştırılmış doğal gaz ve sıkıştırılmış doğal gaz istasyonu için yapı kullanma izin belgesinin alınmış olması,
Yukarıda belirttiğim gibi. Mevzuat kapsamında değişik meslek gruplarını toparlayabilmemiz oldukça zor. Bazı hususlar Yargıtay Kararları doğrultusunda bize ışık tutacaktır.
Örnek Yargıtay Kararları
* Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E: 2012/316 K: 2012/900 T: 02/02/12; Dernek ve şubelerinin işgal ettiği mekanlar iş yeri niteliğinde olup, tapuda mesken olarak kayıtlı bir bölümün iş yeri amacıyla kullanılması tüm kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karara bağlıdır.
* Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, Esas:2014/10785, Karar:.2015/2366, Tarih.19.2.2015 ile meskenlerin çocuk evi, çocuk yurdu olarak kullanılması uygun bulunmuştur.
* Tapu kaydında büro olarak kayıtlı bağımsız bölümde internet kafe açılmış ve yerel mahkemece halen internet cafe olarak kullanılan 1 nolu bağımsız bölümün tahliye edilip büro olarak eski hale dönüştürülmesine karar verilmiştir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E: 2008/1122 K: 2008/4257 T: 10/04/08; davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabul edilmesi uygun görülmemiş ve bozulmasına karar verilmiştir.
* Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E: 2003/7447 K: 2003/8909 T: 13/11/03; Anagayrimenkulün kütüğünde mesken olarak gösterilen bir bağımsız bölümde lokanta veya diğer tür iş yeri ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.
Emlak danışmanları olarak pazarladığımız iş yerinde hangi mesleki faaliyetin yapılacağını veya yapılamayacağını çok iyi bilmeliyiz.
--
Ofis ve büro nedir?
Tapu kütüğünde cins olarak iş yeri tanımlı taşınmazlar iş yeridir. Bazı taşınmaz ilanlarında “satılık ofis, kiralık büro” gibi tanımlamaları görebiliriz.
Ofis denildiğinde; Kalem işlerinin yapıldığı (emlak, mimarlık, mühendislik, avukatlık, serbest muhasebeci vb. gib.) yerler aklımıza gelmektedir. Büro ise, ofis (iş yeri) içinde muhasebe bürosu, idari büro gibi yerlere verilen isimdir. (Bu tanımlama resmi değildir, bana aittir.)
Mevzuatımızda ofis ve büro tanımlaması bulamadım. Bu kelimeler Fransızca kökenlidir ve bir şekilde dilimize girmiştir. Ülkemiz emlak sektöründe önemli yer tutan Franchising de hukuk sistemimizde açıkça tanımlanmamıştır.
Mevzuat kapsamında ofis denildiğinde, Devlet Malzeme Ofisi, Arsa Ofisi, Toprak Mahsulleri Ofisi, Petrol Ofisi, Kalkınma Ajansları Yatırım Destek Ofisleri, .. üniversitesi Teknoloji Transferi Ofisi şeklinde isim tamlaması olunca ofisin “kalem işlerinin yapıldığı yer” anlamı bozulmaktadır.
Aşağıda belirttiğim diğer mevzuat hükümlerine baktığımız da ise daha değişik anlam ifade eden ibareler çıkmaktadır.
- İş Yeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik
8.14.2- (Ek:RG-9/6/2020-31150-C.K-2626/14 md.) Tapu kütüğünde dükkân, mağaza, ofis ve büro gibi iş yeri niteliğini haiz bağımsız bölüm olacaktır.
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği
1) İş merkezleri, yönetim binaları, banka, finans kurumları, ofis-büro, çarşı, çok katlı mağazalar, otoparklar, alışveriş merkezleri, konaklama tesisleri,
-Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliği
(5) Yapı denetim kuruluşunun faaliyet göstereceği ilde en az 100 m2 alana sahip tam donanımlı bir ofisinin bulunması zorunludur.
- Devlet Memurları Kanunu
Memurlar, mesleki faaliyette veya serbest meslek icrasında bulunmak üzere ofis, büro, muayenehane ve benzeri yerler açamaz
Yukarıda ana başlıklarını belirtiğim mevzuatların ilgili maddelerinde ofis ibaresi belirtilmiş ancak ofis tanımı yapılmamıştır.
Türk Dil Kurumuna göre ofis; İş yeri, daire, büro olarak tanımlanmış ve Fransızca olduğu belirtilmiştir.
Mevzuatımız kapsamında ofis, büro gibi bir tanım bulamadım. Ofis veya büro amaçlı yapı ruhsatı tanzim eden belediyeler ve ofis veya büro olarak cins değişikliği yapan tapu müdürlükleri hangi mevzuata göre bu işlemi yaptıklarını bilmiyorum.
Büro nedir?
Fransızca kökenli olan büro tanımını da mevzuat kapsamında bulamadım. Ancak bazı mevzuat hükümleri bürodan bahsetmiştir.
Yargıtay’dan Verilen İcra ve İflas İşlerine Ait Kararların Yayımlanmasına Dair Yönetmelik 3. Madde; b) Büro: Kararların anonim hale getirilerek yayımlanması işlerini yürüten birimi,
Lisanslı Harita Kadastro Mühendisleri ve Büroları Hakkında Kanun
Lisanslı harita kadastro mühendislik büroları
Özel İstihdam Büroları Yönetmeliği Madde 3;
ı) Merkez büro: Özel istihdam bürosunun hukuki ve idari faaliyetleri ile aracılık faaliyetinin yürütüldüğü yeri,
Bir Avukat Yanında, Avukatlık Ortaklığında veya Avukatlık Bürosunda Ücret Karşılığı Birlikte Çalışan Avukatların Çalışma Esaslarına İlişkin Yönetmelik madde 3;
c) İş yeri: İşgören avukatın çalıştığı, işveren avukata ait, Baroda kayıtlı büro ve eklentilerini,
İş Yeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik kapsamında; Taşınmaz ticareti yapılacak işyerlerinde 3- İçinde idari büro ve kabul yeri ile dosyalama işleminin fiziksel olarak yapılması durumunda arşiv bölümü bulunacaktır.
8.14.2- (Ek:RG-9/6/2020-31150-C.K-2626/14 md.) Tapu kütüğünde dükkân, mağaza, ofis ve büro gibi iş yeri niteliğini haiz bağımsız bölüm olacaktır.
Türk Dil Kurumu büro tanımını, çalışma odası, yazıhane olarak açıklamaktadır.
Sonuç olarak, mevzuatımızda ofis ve büro tanımlaması olmadığından kavram karışıklığı yaşandığı görülmektedir.
--
İş yeri satışı veya kiralama hizmeti için gerekli belgeler ve dikkat edeceğimiz hususlar
- Tapu takbis belgesi
- Yapı Kullanma İzin Belgesi veya Yapı Kayıt Belgesi
- Yönetim Planı (İş yerinde hangi mesleki faaliyetler yasaklanmış veya yasaklanmamış, bilmemiz gerekir. Yasaklanmış bir mesleki faaliyet nedeniyle kat maliklerinden biri tahliye davası açıp kazanırsa olaya taraf olma ihtimalimiz yüksektir.)
- Yetkilendirme sözleşmesi (Sözleşmede, kiralanacak iş yerinde hangi mesleki faaliyetlerin yapılacağı konusunda mülk sahibinin beyanları olması gerekir.)
- Kat maliklerinin ıslak imzalı kararı
İş yeri Açma Ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik 5. Madde;
b) 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamına giren gayrimenkullerin, tapu kütüğünde mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve benzeri eğlence ve toplantı yerleri; fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri; imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi işyerlerinin açılması hususunda kat maliklerinin oy birliği ile karar alması,
(Bazı kaynaklarda, depolu iş yerinde kat maliklerinin oy birliği kararı olmadan motor yedek parça dükkanı açılışına belediye tarafından izin verilmediği,
Önceden mesken iken yapı kayıt belgesi ile iş yerine çevrilen taşınmaza eczane açılabilmesi için kat maliklerinin oy birliği kararı istendiği görülmektedir.)
Tapuda iş yeri olarak görünen yerlerde, umuma açık istirahat ve eğlence yeri açılması durumunda yönetim planında aksine bir hüküm yoksa, kat maliklerinin oy çokluğu ile aldığı kararın bulunması zorunludur.
--
Sonuç: İş yeri konusunda makale hazırlamanın bu kadar zorlu, geniş kapsamlı ve titizlikle incelenmesi gereken bir konu olacağını düşünmemiştim. Bu nedenle iş yeri konusunu dar kapsamlı olarak açıklamaya çalıştım. Burada eksik kaldığım hususlar olabilir, zaman içinde edindiğim yeni bilgileri eklemeye devam edeceğim.
KAYNAKLAR :
0 Yorumlar
Kişi ve kurumları hedef alacak yorumlar ile siyasi ve ideolojik yorumlar yapmayın lütfen.