İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. madde kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılmış yapılar ile hazine arazisi üzerine inşa edilmiş yapıların kayıt altına alınması işlemleri yapıldı.
Yasa kapsamında, bazı binaların ortak alanlarının (Bodrum, çatı katı vb.) konuta veya iş yerine çevirip, gerekli vaziyet planı değişikliği yapılarak tapu çıkarıldığını görebiliriz.
Ortak alanlara alınan tapu belgeleri sizi yanıltmasın. Yapı kayıt belgesi, yapının yıkılıp yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yapı kayıt belgesi düzenlenen yapıların yıkılıp yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır.
Bunu bir örnek ile açıklamak istiyorum.
İmar planlarında her katta tek daire bulunan, 4 kata imarlı ancak sonradan ruhsata aykırı 5. kat yapılmış, bu daireye ait yapı kayıt belgesi alınmış ve tapusu çıkarılmış 130 m2 genişliğinde bir daire satın aldınız. Artık binanın bulunduğu arsa üzerinde hak sahibisiniz.
Ancak bütün kat malikleri ile birlikte konutunuzu kullanma süreniz bina eskiyip yıkılana kadar geçerlidir. Bina yenilenmek üzere yıkıldığında mevcut imar planında görünen kat yüksekliği kadar yapılabilecektir. Yıkılan 5 katlı binanın 4 kata imar izini varsa, bina 4 kat ve 5 daire olacak şekilde plan yapılmaya çalışılacaktır. Bu çalışma sonrası önceden 130 m2 olan daireniz küçülecek veya kat malikleri arasında anlaşmazlıkların çıkması halinde sorunlar ortaya çıkacaktır.
Bunun tam tersi de olabilir. Mevcut imar planına göre 4 kata imarlı olup 3 katlı bir binadan yapı kayıt belgeli daire satın alırsanız burada kat malikleri ile birlikte 1 kat kârınız olacaktır.
Geçenlerde bir okuyucum bu konuda soru sormuştu.
Sözleşme yaparak bir müteahhitten yeni daire satın aldığını, sözleşme içeriğinin, ortak alanlardan herhangi bir hak iddia etmeyeceği, müteahhit tarafından alınacak yapı kayıt belgesi sonrası noter huzurunda bu alanların devrî ve satışı için yetki vereceği gibi hususları kapsadığını belirtmişti.
Sözleşmeden anlaşılan, müteahhit inşa etmiş olduğu yapının ortak alanlarını meskene dönüştürüp tapularını alması sonrası bu yerleri de satmak niyetinde. Yapı kayıt belgesi ve tapular kat malikleri adına çıkacağı için kat maliklerinden satış yetkisi içeren vekâlet talep etmektedir.
Avukat ile görüşüp hukuki destek almasını önermiştim. Gelişmeler hakkında geri dönüş olmadığı için sorunun çözümü hakkında bilgim bulunmamaktadır.
Yapı kayıt belgesi almış taşınmazların satışına aracılık edecek emlak danışmanlarının aşağıdaki hususlara dikkat etmeleri gerekmektedir.
Yetkilendirme sözleşmesi tanzim ederken konutun imar barışı kapsamında yapı kayıt belgesi olup olmadığı mutlaka sorulmalıdır. Ayrıca belge iptal edilmemiş olmalıdır. Belge sorgulaması e-devlet üzerinden yapılmalıdır.
Not: Yapı kayıt belgesi iskân belgesi değildir. 31.12.2017 öncesi yapılmış binaların yapı kayıt belgesi almasının nedeni ruhsat ve projeye aykırı yapıldığından dolayı iskân alamadıkları içindir. Yapı kayıt belgesi, konutların elektrik, su ve doğal gaz abonelik işlemlerini yapmalarını, ileride projeye aykırılıktan dolayı projeye aykırı yerlerin yıkılmasını ve ceza almasını önler.
Binanın imar durumu nedir? 5 katlı görünen ancak 4 kata imarlı taşınmazların satışına aracılık ederken bu hususu alıcıların bilmesi gerekir. Bina yerinde incelenmeli ve gerekirse imar durumu belediyeden sorulmalıdır.
Konut kredisi alabilir mi? Bir banka ile yaptığım görüşmede; eğer değerleme uzmanları olumlu rapor verir ve banka genel müdürlüğü bu raporu onaylarsa konut kredisi verebileceklerini beyan ettiler.
Emlak danışmanları olarak alım, satım ve kiralama hizmetine aracılık işlemleri sırasında önümüze yapı kayıt belgesi almış bir yapının satış talebi gelebilir. Satışa konu taşınmaz hakkında bütün bilgilere sahip olup alıcıları doğru bilgilendirmemiz önemlidir.
Örneğin, imar planlarında 4 kata izinli bir binanın son katında bulunan, 100 m2 kullanım alanı olan daireye sonradan çatı katı ilave edilmiş, ilaveler ile kullanım alanı 250 m2ye çıkarılmış ve daha sonra yapı kayıt belgesi almış bir dairenin satış talebi geldi. Buranın değerleme işlemi 100 m2 veya 250 m2 üzerinden mi yapılacak?
Gayrimenkul değerleme uzmanları bu konutun değerleme işlemini projede belirtilen 100 m2 üzerinden, emlak danışmanı ise daireyi yerinde inceleyip 250 m2 üzerinden yapacaktır.
Olaya sadece konut olarak bakmamamız gerekir. Bazı zemin kat meskenlerin bir odası da iş yerine çevrildi.
Mevcut imar durumuna bakmadan yapı kayıt belgeli taşınmaz alan bazı kişilerin yıllar sonra mağdur olmaları kaçınılmaz olacaktır. Burada satın alınan konut veya iş yeri değil, o taşınmazın kullanım süresidir.
Bu konuda yapmanız gereken, mesleki ilke ve dürüstlük kapsamında alıcıları doğru bilgilendirmemizdir.
Unutmayalım. Yapı kayıt belgeli bu dairenin kullanım süresi binanın yıkılıp yenilenmesine veya kentsel dönüşüm kapsamında yıkılmasına kadardır. Yıkılıp yapıldığında mevcut imar durumu uygulanacaktır.
Yapı kayıt belgesi almış yapıların büyük çoğunluğu ruhsatsız, zemin etüdü bulunmayan ve mühendislik desteği alınmadan inşa edilmiş depreme dayanıksız yapılardır. Anadolu Ajansı tarafından yapılan açıklamada, 7.393.413 kişinin imar barışından faydalanmak için başvuru yaptığı belirtilmiştir. (Kaynak)
Kaynak :
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İmar Barışı SSS
Türkiye Belediyeler Birliği İmar Barışı SSS
0 Yorumlar
Kişi ve kurumları hedef alacak yorumlar ile siyasi ve ideolojik yorumlar yapmayın lütfen.