Bir binanın yönetim şeklini belirleyen, kat malikleri tarafından oluşturulan ve hukuki olarak o binada oturan bütün herkesi bağlayıcılığı bulunan bir sözleşmedir. Ancak gözlemlediğim kadarıyla bulunduğum çevrede yönetim planından pek kimsenin haberi olmadığı kanaatindeyim.
**
Konutlar el değiştirir ancak yönetim planı değiştirilmediği sürece yürürlükte kalır. “Mesken alayım, burayı derneğe, terziye, çocuk bakıcısına kiraya veririm” gibi bir düşünceniz varsa öncelikle meskenin bulunduğu binaya ait yönetim planını incelemeniz gerekir.
Taşınmazların satışına aracılık eden emlak danışmanları bu hususları önceden öğrenmeli ve aracılık işlemlerinde alıcıları bilgilendirmesi gerekir.
**
Yönetim planının kısa bir tarifini ve durum özetini yaptıktan sonra Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında nasıl oluşturulduğunu, neleri içerdiğini, uyulmaması halinde neler yapılabilir gibi hususları açıklamaya çalışalım.
Yönetim planı ilk ne zaman oluşturulur?
Bir arsa üzerine yapılacak inşaata ilişkin yapı ruhsatı ve mimari projeye uygun olarak bağımsız bölümlere tapu çıkartılır. Bu tapuya “kat irtifak tapusu” denir. Kat irtifak tapusu başvurusu ile birlikte tapu müdürlüğüne bağımsız bölüm sahiplerinin 4/5 çoğunluğu tarafından imzalanmış Yönetim Planı verilir. Bu şekilde yönetim planı resmiyet kazanır. Bağımsız bölümlerin sahibi 1 kişi dahi olsa yönetim planı geçerlidir.
İnşaat bitimi kat mülkiyetine geçiş yapılması sırasında tekrar yönetim planı istenmez.
Uygulamada ise, oluşturulan yönetim planı genel olarak unutulur ve apartmanlar çevresel etkilere göre yönetilmeye başlar. Belki yönetim planında konutlarda muayenehane açılmasını engelleyen bir hüküm vardır ve bundan haberi olmayan kat maliki meskenini bir terziye kiraya vermiş olabilir.
Örneğin, apartman ismini yönetim planında değişiklik yapmak suretiyle değiştirebilirsiniz.
Yönetim planı hangi hususları kapsar?
- Site veya Apartmanın ismini,
- İş yeri mevcut ise bu işyerlerinde hangi meslek gruplarının faaliyette bulunmayacağı, (kahvehane, fırın, pastane, tüpgaz bayi, yanıcı, yakıcı ürünlerin satışı, berber vb)
- Kat maliklerinin oybirliği ile meskenlerin iş yeri, büro veya muayenehane olarak kiraya verilip verilmeyeceği
- Ortak yerlerin nasıl kullanılacağı,
- Hayvan beslenip beslenmeyeceği,
- Kapalı garajın nasıl kullanılacağı (10 daire için 3 araçlık garaj varsa dönüşümlü kullanılır vs)
- Kat malikleri genel kurulu toplanma zamanı,
- Yönetim kurulu sayısı, (1 yönetici 3 yardımcı vb) ücret alıp almayacakları,
- Denetim kurulu üye sayısı
- Toplu yapı temsilcisi/leri ve oy sayıları,
- Kapıcı konutu ve kapıcı hakkında talimatlar,
gibi çeşitli hususları içeren resmi bir belgedir.
Not: Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 24. maddesi en çok sorun yaşanan konular arasında yer almaktadır. Bunu gidermek için yönetim planına bir kural konması yeterlidir.
Örneğin; 24. maddeye göre konut niteliğinde olan meskenlerde klinik, poliklinik niteliğinde olmayan Dr. muayenehanesi açılabilmektedir. Sonuçta Dr. muayenehanesi de bir iş yeridir ve apartmana kontrolünüz dışında kişiler gelip gidecektir.
Bunu önlemek için yönetim planına, “konut niteliğindeki bağımsız bölümlerde hiçbir mesleki faaliyet yapılamaz, ikametgah dışında kullanılamaz” gibi kuralların konması yeterli olacaktır.
Yönetim Planı nasıl değiştirilir?
Önceden Tapu Müdürlüğüne verilen yönetim planının değiştirilebilmesi için mevcut kat malikleri sayısının 4/5 in imzası ile yeni yönetim planı hazırlanıp onaylanır ve yeni yönetim planının ilgili tapu müdürlüğüne verilmesi ile resmiyet kazanır.
Kat malikleri tarafından imzalanmış veya noter onayı yapılmış ancak tapu müdürlüğüne verilmemiş yönetim planı yok hükmündedir. Geçerli değildir.
Yönetim planının iptal edilmesi.
Yönetim planı değişikliği için yapılan toplantıda yönetim planına itiraz eden kat maliki gerekçesini yazmak suretiyle yönetim planını imzalar. Bu imza 4/5 çoğunluğa dahil değildir.
Gerekçeli itirazı ile imzalayan kat maliki 1 ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesine iptal davası açabilir.
Yönetim planı içeriğinde mevcut yasalara göre aykırı maddelerin bulunması halinde süre koşulu aranmaz.
Yönetim planı nasıl temin edilir?
Herhangi bir kat maliki ilgili tapu müdürlüne başvurarak yönetim planının tasdikli bir örneğini temin edebilir.
Örnek yönetim planını nereden temin edebilirim?
İnternet ortamında arama yaptığınızda çok fazla yönetim planı örneği bulunmaktadır. İkamet ettiğiniz bina, site veya toplu yapıya uygun bir plan bulup kendiniz de plan hazırlayabilirsiniz. Site ve toplu yapılar için hazırlanacak yönetim planları için hukuki destek alınmasının uygun olacağını düşünüyorum.
Kaynak :
0 Yorumlar
Kişi ve kurumları hedef alacak yorumlar ile siyasi ve ideolojik yorumlar yapmayın lütfen.