Gelişmiş binalarda birçok kişinin beraber yaşıyor olması, artık apartmanların, sitelerin, iş hanlarının, havaalanı, alışveriş merkezi gibi yerlerin yönetilmesinin ne kadar zor ve önemli olduğunu göstermektedir.
Toplu yaşam yerlerinin yönetilmesi hususunda önümüze Kat Mülkiyeti Kanunu ve Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Tesisine Dair Yönetmelik çıkmaktadır.
Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında site gibi toplu yaşam yerlerinde yönetim nasıl oluşturulduğunu öğrenmeye çalışalım.
Daha önceki konularda bahsetmiştim. Bazı siteler ayrı ada ve parselden oluşmakta, bu alanlar birleştirilmeden site alanı oluşturulmaktadır. Toplu yapı yönetimine geçilmemiş bu yerlerde yönetim konusunda anlaşmazlıkların yaşanması kaçınılmaz olmaktadır.
Bu anlaşmazlıkların giderilmesi amacıyla Kat Mülkiyeti Kanunu’na 14.11.2007 tarihinde “Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler” başlığı ve ilgili maddeler eklenmiştir. 2008 yılında da Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Tesisine Dair Yönetmelik yayımlanmıştır.
Konuyu fazla dağıtmadan bir veya birden fazla parsel ve ada üzerinde yapı ruhsatı ve ruhsata bağlı mimari projeye göre inşa edilmiş bir sitede toplu yapı yönetimi nasıl oluşturulur? Bunu anlamaya çalışalım.
Toplu yapı oluşumunun iki ayrı başlık altında değerlendirilmesi gerektiğini düşünüyorum. 14.11.2007 tarihi öncesinde ve sonrasında kurulan toplu yapılar.
A) 14.11.2007 tarihinden önce kurulmuş toplu yapılar.
14.11.2007 tarihinden önce kurulmuş veya kurulduğu düşünülen toplu yapılarda birden fazla yönetim planı, bitişik olmayan parsellerin toplu yapıya dahil edildiği, toplu yapı olmadığı gibi toplu yapıymış gibi seçimlerin yapıldığı birçok site olduğunu görmekteyiz. Bu düzensizliğin önüne geçebilmek için aşağıda belirtiğim geçici madde yürürlüğü girmiştir.
KMK/geçici madde 2: Bu Kanunun yürürlük tarihinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planlarının, bu Kanun hükümlerine uyarlanması amacıyla yapılacak ilk değişiklik için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir. Mevcut toplu yapı yönetimleri, değiştirilen yönetim planına göre yeni yöneticiler seçilinceye kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu yapı yöneticisi seçimi, en geç yönetim planının değiştirilmesini takip eden üç ay içinde yapılır.
Geçici madde kapsamında örnek bir toplu yapı kuruluşu yapalım.
Açıklamayı yukarıda görünen örnek çizim üzerinden yapmak istiyorum.
Yapı ruhsatı ve ruhsata bağlı mimari projeye göre inşa edilmiş 2 ayrı ada ve 4 ayrı parsel üzerinde ayrık nizam 24 bloktan oluşmuş bir sitede oturuyoruz. Sitemizin ortak kullanılan otoparkı, havuzu, spor salonu gibi tesisleri mevcuttur. Bu düzenlemeye göre yetkili bir harita mühendisliği bürosuna vaziyet planı hazırlatılmalı ve yapı ruhsatını vermiş belediye onaylatılmalıdır.
Vaziyet planı: İnşa edilen bir yapının yapı ruhsatına istinaden onaylanmış mimari projesine göre ada, parseller ve bunların içinde bulunan bina yerleri, tesisler, ortak alanlar, cadde, sokak, alt yapı, üst yapı gibi oluşumları gösteren bir belgedir. Eğer yapılaşma içinde onaylı mimari projeye aykırı yapı ve eklentiler varsa vaziyet planı belediye tarafından onaylanmayabilir. Ancak imar izni dışında yapılmış ve yapı kayıt belgeleri alınmış ise onaylanabilir.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 29.01.2008 tarihli 2008/1 (1651) sayılı Genelgesi ile "...Kat Mülkiyeti kurulması için yapılan cins değişikliği işlemi sırasında düzenlenen krokide toplu yapıların tümünün gösterilmiş olması yanında bu yapılar arasındaki toplu yapı ilişkisinin belirlenebilmesine imkan sağlayabilecek nitelikte bir vaziyet planının da mevcut olması halinde yönetim planı değişikliğinin tapu siciline işletilmesi talepleri sırasında ayrıca toplu yapı ilişkisini gösteren vaziyet planının aranılmaması, Ancak daha önce yapılan cins değişikliği işlemi sırasında düzenlenen krokide toplu yapıların tümünün gösterilmemiş olması ve ayrıca toplu yapı ilişkisini gösteren bir vaziyet planının da mevcut bulunmaması halinde ise ilgili belediyeden tasdikli toplu yapı ilişkisini gösteren vaziyet planının aranılması gerekmektedir." denilmiştir.
1. Aşama: Toplu yapı yönetim planının hazırlanması ve kabulü.
Geçici madde kapsamında bütün kat maliklerinin katılımı ile genel kurul yapılır ve genel kurula katılanların salt çoğunluğu ile toplu yapı yönetim planı kabul edilir.
2. Aşama: Toplu yapı yönetim planı ve vaziyet
planı Tapu ve Kadastro Müdürlüğüne verilip ve onaylanmasına müteakip yürürlüğe
girer. Üç ay içinde seçimlerin yapılıp toplu yapı yönetiminin oluşturulması
zorunludur.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının 01.09.2021 tarih ve 2021/4 sayılı genelgesi kapsamında, yönetim planı değişikliğinin tapu sicilinde gösterilebilmesi için kat malikleri ve temsilcileri tarafından yeter çoğunlukta imzalı kabul beyanlarını içerir noter tasdikli kat malikleri kurulu kararının ibraz edilmesi gerektiği belirtilmiştir.
Bu aşamadan sonra kat mülkiyetine dair bütün işlemler kabul edilen yönetim planına göre yapılacaktır.
3. Aşama: Her blok ayrı ayrı kat malikleri genel kurulu için toplanıp yönetici ve denetçi seçimi ile birlikte ada temsilcileri seçimi yapılır.
4. Aşama: Toplu yapı kat malikleri kurulu.
Seçilen ada
temsilcileri toplu yapı temsilciler kurulunu oluşturur. Her temsilci temsil
ettiği bağımsız bölüm kadar oy oranına sahiptir. Temsilciler kendi aralarında
seçim yapıp yönetim ve denetim kurulu oluşturabilirler.
B)
14.11.2007 tarihinden sonra kurulmuş toplu yapılar.
Toplu yapı yönetim planı genel olarak inşaat aşamasında kat irtifakı kurulduğu zaman yapı sahipleri veya vekili tarafından oluşturulur. Bu aşamada kat maliki bir veya birkaç kişiden oluştuğu için blok ve site yönetim planının hazırlanmasında herhangi bir zorluk yaşanmaz.
Geçici yönetim.
Yönetim plânında toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar, bu kurulun görevlerini üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve kurulun oluşması için gerekli girişim ve çağrılarda bulunmak üzere, bir geçici yönetim kurulması öngörülebilir. Bu takdirde yönetim plânında geçici yönetimin nasıl oluşacağına ve ne zamana kadar devam edeceğine ilişkin hükümlere yer verilir. Geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir. Bu süre, her halde toplu yapı kapsamındaki ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer. (KMK/73)
Eğer on yıl geçmesine rağmen toplu yapı temsilciler kurulu oluşturulmamışsa, bu kurul oluşturuluncaya kadar geçici yönetimin görevi devam edecektir.
Gerekli şartlar oluşmasına rağmen geçici yönetim tarafından genel kurul çağrıları yapılmıyorsa kat maliklerinden biri noter kanalıyla ihtar çekebilir ve bu ihtara rağmen genel kurul toplantıları yapılmamışsa dava açmak suretiyle toplu yapı temsilciler kurulu atanmasını talep edebilir.
Gerekli
şartlar oluşmasına rağmen geçici yönetim tarafından genel kurul çağrıları yapılmıyorsa
kat malikleri olağanüstü toplantı kararı alıp seçime gidebilirler.
Toplu yapı temsilciler kurulu seçimine ilişkin yapılan olağan veya olağanüstü genel kurul toplantılarında toplu yapı temsilcisi seçilemezse kat maliklerinden biri dava açmak suretiyle toplu yapı temsilciler kuruluna temsilci atanmasını talep edebilir.
Dava açılabilmesi için taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti tesis edilmiş olması, tek veya çoklu parsel üzerinde kurulmuş olmakla birlikte, henüz kat mülkiyeti tesis edilmemiş ancak; kat irtifakı tesis edilmiş bulunan ana taşınmazlarda inşaatın fiilen tamamlanmış olması veya en az üçte ikisinin fiilen kullanılmaya başlanmış olması gerekir.
Mahkeme kararı ile atanan kişiler altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez.
Dava açmak isteyen kat malikinin sahip olduğu devre mülk tapusunu kendi adına almış olmalıdır.
Not: Yönetim planı hususunda ilgili
mevzuat hükümlerini incelediğimde, ilk defa kurulacak yönetim planı hakkında
mevcut kat maliklerinin yüzde kaçı tarafından imzalanması gerektiği konusunda
bir düzenleme bulunmadığını gördüm. Kat karşılığı konut inşaatlarında bina
yönetim planı arsa sahiplerinin vekâlet verdiği müteahhidin tek imzası ile
oluşturuluyordu. Daha sonra ilgili Tapu ve Kadastro Müdürlüğü tarafından
yönetim planlarında müteahhit ile birlikte birkaç kat malikinin de imzası
olması gerektiği söylemişti. Söylendiği şekilde uygulamaya devam ettik. Ancak yasalarımızda
buna ilişkin bir düzenleme bulunmamaktadır.
Kaynaklar :
Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti Ve Kat İrtifakı Tesisine Dair Yönetmelik
0 Yorumlar
Kişi ve kurumları hedef alacak yorumlar ile siyasi ve ideolojik yorumlar yapmayın lütfen.