Evinizin Değeri Hatalı Olabilir

 

Evinizin değerini düşük göstermek istemediğinizi biliyoruz. Bu konuda haklısınız; sonuçta herkes mülkünün gerçek değerini bilmek ister. 

Evinizin değerini öğrenmek için ilan sitelerine bakıyor, çeşitli uygulamaları inceliyor, yakın emlakçılardan ve komşularınızdan bilgi almaya çalışıyorsunuz. Ancak burada önemli bir sorun var: topladığınız bu bilgiler her zaman yerel piyasayı tam olarak yansıtmayabilir veya evinizin benzersiz değerini hesaba katmayabilir. Çünkü size verilen bilgilerin temel kaynağı genellikle ilan sitelerinde beyan edilen piyasa verileridir ve bu veriler yanıltıcı olabilir.

Peki, taşınmazlara değer biçilirken hangi yöntemler kullanılıyor ve bu yöntemler ne kadar güvenilir?

Taşınmazlara değer biçilirken hangi yöntemler kullanılır?

1- Emsal (Karşılaştırma) Yöntemi: Bu yöntem, benzer nitelikteki taşınmazların yakın geçmişteki satış fiyatlarını dikkate alarak değerleme yapar. Özellikle konut gibi sık alım-satımı yapılan taşınmazlarda oldukça yaygındır. Ancak günümüzdeki temel sorun, bu yöntemin genellikle gerçekleşmiş satış fiyatları yerine ilan sitelerinde beyan edilen piyasa fiyatlarını dikkate almasıdır. Üstelik ilana çıkmayan satılık taşınmazlar bu veriye dahil değildir.

2- Maliyet Yöntemi: Bir taşınmazın bugünkü değerini, onu yeniden inşa etme veya ikame etme maliyetinden yola çıkarak belirleyen bir yaklaşımdır. Bu yöntem, özellikle piyasada benzer satış verisi bulunmayan veya gelir getirici niteliği olmayan özel amaçlı taşınmazlar (Örneğin fabrika, hastane, okul vb.) için uygun bir değerleme aracıdır.

3- Gelir Yöntemi: Taşınmazın gelecekte sağlayacağı gelirlerin bugünkü değeri hesaplanır. Kiraya verilen ticari taşınmazlar ve tarım arazileri için uygundur.

Evet, klasik üçlü (emsal, maliyet, gelir) dışında da kullanılan ancak çoğu kişinin kullanmadığı bazı alternatif değerleme yöntemleri de vardır. Özellikle karmaşık projelerde veya teknolojik gelişmelerin etkisiyle bu yöntemler öne çıkmaktadır.

1- Artık Değerleme Yöntemi: Arsa ve bina değerlerinin ayrı ayrı hesaplanıp toplam değer üzerinden analiz yapılmasıdır. Genellikle proje geliştirme süreçlerinde kullanılır.

2- Getiri Kapitalizasyon Yöntemi: Gelir yönteminin bir alt türüdür. Taşınmazın gelecekteki net gelirleri belirli bir kapitalizasyon oranıyla bugünkü değere indirgenir.

3- Karma Yöntem: Emsal, maliyet ve gelir yöntemlerinin bir arada kullanılmasıyla elde edilen hibrit bir yaklaşımdır. Özellikle karmaşık taşınmazlar için tercih edilir.

4- Toplu Değerleme Yöntemleri: Çok sayıda taşınmazın aynı anda değerlenmesi gereken durumlarda (örneğin emlak vergisi çalışmaları) kullanılır. Bu yöntemler arasında çoklu regresyon, hedonik fiyatlama, yapay sinir ağları ve bulanık mantık gibi istatistiksel ve yapay zekâ tabanlı teknikler yer alır.

5- MEVA: Mekânsal Veri Analiz Sistemi. Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından geliştirilen ve Türkiye'deki tüm taşınmaz alım-satım işlemlerini analiz ederek beyan edilen değerlerle gerçek piyasa değeri arasındaki farkları tespit etmeye yarayan bir dijital denetim sistemidir. Bu sistem günümüzde kamuya açılmamıştır.

Verilerin Güvenilirliği: Gerçekçi miyiz?

Yukarıda açıklamaya çalıştığım taşınmaz değerleme yöntemlerinde kullanılan verilenin temel kaynağı ilan siteleridir. Oysa bu kaynağın tapu devir işlemlerine ait verilerin olması beklenir.

Peki, bu veriler gerçekçi mi? Maalesef hayır!

Gerek ilan verilerinde gerekse tapu devir işlemlerinde belirtilen bilgiler, çoğu zaman gerçek durumu yansıtmamaktadır. İlan verilerinde metrekare, konum, bina yaşı gibi bilgilerin hatalı gösterilmesi veya tapu devir tutarlarının gerçek satış değerinin çok altında beyan edilmesi, taşınmaz değerleme için gerekli verilerin hatalı ve yanlış olmasına neden olmaktadır.

Kısaca, hatalı verilerle yapılan bir taşınmaz değerlemesi sonucunda, mülkünüzün değeri olması gerekenden yüksek veya düşük çıkabilmektedir.

Gerçek verilere nasıl ulaşabiliriz?

Günümüzde mevcut veri kaynakları genellikle hatalı ve eksik olduğu için, ne yazık ki gerçek verilere ulaşmanız mümkün değildir. Zorunlu olarak hata oranı belli olmayan verilerle taşınmaz değerleme işlemi yapmak durumundayız. Ayrıca ilan sitelerinde bulunmayan satılık taşınmazlar hakkında da elimizde herhangi bir veri bulunmamaktadır.

Doğru veri kaynağı nasıl oluşturulur?

Doğru ve güvenli bir veri kaynağına ulaşmak için merkezi bir listeleme sistemi (MLS) oluşturulması büyük önem taşımaktadır. Bu sistem:

- Taşınmaz bilgilerini Web Tapu ve belediye sisteminden otomatik olarak çekmeli,

- İlgili kurumlar ve ilan siteleriyle entegre çalışmalı,

- Sistem içinde oluşturulan satış değeri ile tapu devir başvuru işlemi yapılabilmesine olanak tanımalıdır.

Bu vesile ile sisteme giriş yapan üyeler bir taşınmaza ait gerçek satış ve kira değerlerini görebilecektir.

Böyle bir sistem kurulduğunda, gayrimenkul piyasasındaki şeffaflık artacak ve hem alıcılar hem de satıcılar için daha güvenilir bir ortam oluşacaktır.

--