İlanlardaki illüzyonlar

 

Milyonlarca kişi ilan sitelerinde satınlacak bir şeyler arıyor. Bizim aradığımız gayrimenkul ve gayrimenkul ilanlarında gerçek olmayan hikayeleri deşifre ediyoruz. Konut pazarlamasında yapılan hatalar ve yalanlar nelermiş.

Satılık konut illüzyonları

İlan başlığı: “Fırsat daire, kaçırılmayacak yatırım fırsatı, fiyatı düştü, önü kapanmaz” gibi başlıkları görebilirsiniz. Eğer açıklama kısmında bu fırsatların neler olduğu belirtilmiyorsa algı oyunlarına kapılabilirsiniz.

İlan tarihi bilinmezliği: İlan sitelerinin kendi özelliği nedeniyle ilanlar yenilendiğinde ilan tarihi değişmekte ve ilan süresinin kaç gün olduğu saklanmaktadır.

Metrekare oyunları: Alıcıların ne fazla yanıltıldığı bölümdür. Bir gayrimenkulü satmanın en kolay yolu metrekare oranlarının şişirilmesi ve metrekare birim oranlarının bölge ortalamasının altında olduğunu göstermektir.

Numarataj hatası: İlanlarda numarataj hatasından bahsedilmez. Numarataj hatasını bulmanız yeteneğinize kalmıştır.

Güneş alıyor algısı: Güneş almayan konut açıklamasında “gün ışığı alıyor” ibaresi görüyorsanız o konut güneş almıyordur.

Yapım yılı bilmecesi: Binaların yapım yılı inşa edildiği tarihte yürürlükte olan inşaat yönetmeliklerine göre inşa edilmektedir. Konut değerini etkileyen en önemli bulgudur. Ancak ilanların büyük çoğunluğunda yapım yılı olduğundan daha yeni olduğu belirtilmektedir.

İçi yenilenen bazı konutların yaşı sıfır olarak beyan edilmektedir.

İmar izninin saklanması: Görünüşte 12 katlı olan ancak mevcut imar izni 5 katlı olan binalarda satılık olan konutların açıklama kısmında bu durumdan bahsetmezler. İmar izninden açık olarak bahsedilmesi halinde o konutu kimse satın almaz.

Yapı kayıt belgesinin saklanması: İmar barışı kapsamında iş yerine çevrilen kapalı otoparklar veya konutların bir kısmı için ilan açıklamasında bu durumu belirten bir açıklama göremezsiniz.

Kaçak kat veya kaçak eklentiler: Bodrum katların veya çatı katların konuta çevrilmesi ve bu yerlerin imar barışı kapsamında tapulu hale getirilmesi ilan açıklamasında belirtilmemektedir.

Kat mülkiyetli yalanı: İmar barışı kapsamında iskânı bulunmayan binaların kat mülkiyetine geçtiğini unutmayın.

Krediye uygun aldatmacası: Her konut krediye uygun değildir. Kaçak kat ve eklentiler, yapı kayıt belgesi, iskânsız olması, projeye aykırılıklar gibi nedenlerle kredi talebinin reddedilmesine neden olur. Boşuna ekspertiz ücreti vermiş olursunuz.

"İçinde Kiracı Var, Hemen Kira Geliri" İllüzyonu: Kira geliri tutarı hakkında bilgi verilmez veya olduğundan yüksek kira geliri olduğu beyan edilir.

Daire “BOŞ” algısı: İçinde kiracı veya mal sahibi bulunur ve konut satıldığında “hemen çıkacak” açıklaması yapılır veya açıklama yapılmaz.

Konutta kim oturuyor?  İçinde kiracı bulunan bazı konutlarda “mülk sahibi otuyor” açıklaması yapılır.

Aidat ve Ortak Giderlerin Gizlemesi: Yüksek aidat, bina bakım ve tamirat giderleri, çalışanların emekli tazminatları gibi giderler ilan açıklamasında saklanır.

Açık otopark hilesi: Çoğu konut ilanlarında açık otopark olduğu belirtilmektedir.  Bazı binaların kendine ait açık otoparkı olabilir. Ancak açık otopark olarak bina önünde bulunan sokak veya cadde açık otopark olarak gösterilmektedir.

Kapalı otopark algısı: Ortak kullanılan otoparklara genellikle mülk sayısı kadar aracı park etmek için yeterli alan sağlamayabilir.

Önü açık algısı: Bugün önü açık görünen bina önüne değişen imar planı kapsamında bina yapılmayacağını kimse garanti edemez.

Fiyat düştü algısı: İlanı favoriye alanları etkilemek amacıyla önce fiyat yükseltip daha sonra tekrar önceki fiyata düşürmek suretiyle favoriye alanların üzerinde “fiyat düştü” algısı oluşturmaktır. Fiyat yükseltilmeleri ilanı favoriye alanlara bildirilmemektedir.

Konum hilesi: Bir ilanda eğer konum gizlenmişse o ilan muhtemelen izinsiz temin edilmiş olabilir.

İlan konumunu başka yerde göstermek: İlan konumunun bulunduğu mahalleden bitişik mahallede olduğunu göstermektir. Bu daha çok mahalleleri bölen cadde ve sokak üzerinde bulunan satılık konutların daha değerli konutların bulunduğu mahallede olduğunu göstermektir.

İlan konumunu gizlemek: Bazı ilanlarda konum gizlenmektedir.

“Sahibinden" Süslü Emlakçı İlanları: İlan sitelerinde "Sahibinden" filtresini kullanan alıcıları avlamak için emlakçıların kendi numaralarını ya da akrabalarının hesaplarını kullanarak verdikleri ilanlardır. Alıcı komisyondan kaçmak isterken, son aşamada "Ben mülk sahibinin vekiliyim/danışmanıyım" diyen bir aracıyla karşılaşır.

Farklı fiyatlar: Bazı konutların sahibinin istediği fiyatın üstünde listeleyip alıcılar ile pazarlığı konut sahibinin haberi olmadan yaparlar. Fazladan alınan para mülk sahibine verilmez.

Sahibinden habersiz müşteri getirme: Emlakçılar ile çalışmak istemeyen mülk sahiplerine ait konutları bir emlakçı eşliğinde gezilmesi ve kiralanması/satılmasıdır. Emlakçı komisyonunu sadece alıcıdan alır. Mülk sahibinin bundan haberi olmaz.

Denize 100 metre: Denize kuş uçumu 100 metre olabilir ama denize girmek veya ulaşmak mümkün olmayabilir.

Satılık arazi ve köy arsaları illüzyonları

Yola cepheli kandırması: Parsel sorgu kapsamında görüntülenen arazi kenarında bulunan yolun kadastro yolu olduğunu ispat etmez. Doğru bilgi ilgili kurumdan öğrenilmelidir.

Köy sınırları içinde: Köy alanları “köy yerleşik alanı” ve “köy yerleşim alanı” olarak ikiye ayrılır. Köy yerleşik alan sınırı, köylerde plansız alanlar imar yönetmeliğine göre belirlenen, köyün mevcut konut alanı ile gelecekteki gelişme potansiyelini içine alan ve yapılaşma koşullarını düzenleyen idari bir sınırdır.

Köy yerleşim alanı ise, köyün idari sınırını belirleyen, içinde tarlalar, mera gibi alanlar bulunur.

Ev yapılabilir İmarlı köy arsası: Çoğu köy arsalarına değişen yönetmelik kapsamında artık ev inşa etmek mümkün değildir. Bu nedenle bazı ilan açıklamalarında “içinde yıkık köy evi tadilat ile kullanılabilir” ifadesi yer alır.

Koruma kararının gizlenmesi: Bazı köy evlerinde koruma kararları vardır ve izin alınmadan tadilat veya yeniden yıkıp yapmak mümkün değildir.

İrtifak haklarının saklanması: Bazı arazilerde yüksek gerilim veya boru hattı için irtifak hakkı kurulmuş olabilir. Bu durumdan ilan açıklamasında bahsedilmez. Bu hakkı parsel sorgu üzerinden görebilirsiniz.

Alıcılar için "Altın Kural"

"İlan açıklamaları birer pazarlama hikayesidir. Gerçekler ise sadece Tapu Kayıtlarında (Takyidat), Belediye İmar Müdürlüğü'nde ve Lisanslı Değerleme Uzmanı Raporlarında yazar."

Aklıma gelen illüzyonları açıklamaya çalıştım. Bu konuda sizin fikirlerinizi bilmek istiyorum.