1+1 almak mı, yoksa vadeli hesap mı?

 

Yatırımın Teme

Yatırımın Temel Mantığı: "Ev Değil, bir gelir Satın Alıyorsunuz"

• Kira Çarpanı (Amortisman Süresi): Bir gayrimenkul yatırımında kritik nokta oda sayısı değil, evin kendini kaç ayda amorti ettiğidir
• Örnek Hesaplama:
• 3 Milyon TL'lik bir ev 15.000 TL kira getiriyorsa çarpan 200 ay (yaklaşık 16-17 yıl) Yıllık brüt gelir % 6 olur.
• Aynı fiyattaki ev 20.000 TL kira getiriyorsa çarpan 150 ay (yaklaşık 12-13 yıl) Yıllık brüt gelir % 8 olur.
•  Uyarı: Brüt gelir oranı gerçeği yansıtmaz. Yatırıncılar net gelire bakar. Bu nedenle mülkün boş kalma süresi, kira ve emlak vergisi, bakım onarım masrafları gibi giderler dikkate alınmalıdır.
• Yatırımcılar düşük kira çarpanı, asgari masrafı olan, sosyal alanlara yakın, ulaşım ve otopark sorunu olmayan genç yapıları tercih ederler.

Neden 1+1 Daire?

• Talep ve Hedef Kitle: 3+1 daireleri genellikle oturumcular tarafından satın alırken, 1+1 daireler tamamen yatırımcı ve kira odaklı bir piyasaya hitap eder.
• Operasyonel Avantajlar: 1+1 daireler yatırımcıya daha hızlı kiracı bulma, daha az boş kalma süresi, stabil bir gelir akışı ve genellikle daha iyi bir kira çarpanı sunar.

Acemi Yatırımcının Düştüğü En Büyük Hatalar

• Konfor Tuzağı: Yatırımcılar sıklıkla lüks, manzaralı veya site içi "güzel" evleri seçme hatasına düşerler. Bu özellikler yaşamak için harikadır ancak yatırım verimliliğini düşürür.
• Ucuz bölgeler: Ucuz ev satın almak yatırım için idealdir. Ancak düşük kira, uzun süre boş kalma riski, ulaşım sorunu, sosyal alanlara uzak olma gibi nedenlerden dolayı yatırım bir süre sonra zarar etmeye başlar.
• Güvenlik sorunu: Bölgede ciddi asayiş sorunları olması kiracı bulmanızı güçleştirecektir.
• Temel İlke: "Yatırımcı konfor satın almaz, fırsat satın alır. En çok kazandıran gayrimenkul, genellikle estetik olarak en az cezbeden ama finansal rasyoları en doğru olan gayrimenkuldür.

Doğru Gayrimenkul Yatırımının Kriterleri

Bir yatırımın başarılı sayılması için şu dört kritere uyması gerekir:

1. Doğru Kira Çarpanı: Paranın geri dönüş hızı.
2. Doğru Lokasyon: Yatırımcının ev değil aslında "talep" satın alması gerekir. Bir lokasyonda Üniversite, Hastane, İş Merkezi veya Ulaşım akslarından en az biri varsa orada her zaman kiracı potansiyeli vardır.
3. Doğru Sunum (Mülk Yönetimi): Alınan 1+1 daireyi eşyalı hale getirmek, kira getirisini %15 ile %20 arasında artırır. Ev almak yetmez, mülkü doğru yönetmek gerekir.

Hızlı Satılabilirlik (Çıkış Stratejisi): İyi gelir getiren mülkler daha çabuk satılabilir.

Diğer Yatırım Araçları ile Karşılaştırma ve Mevcut Piyasa Durumu

Piyasalarda en fazşa sabit getiri vadeli mevduat görünmektedir. %42 faiz oranı ile 3.000.000 TL’nize aylık net 91.134,25 TL gelir elde edebilirsiniz. Bu oran yıllık net geliriniz %36,45 olacaktır. Kira gelirinin yıllık brüt %6 olduğunu unutmayın.

Mevduat faizi ile ana paranız 1 yılda 4.093.611 TL olacaktır.

3.000.000 TL ile 1+1 satın aldınız. Yıllık artış oranı ortalama %28 olsa 1+1 değeri 1 yıl sonra 3.840.000 TL olacaktır. Bunun üzerine 1 yıllık net kira gelirini eklediğimizde toplam geliriniz yaklaşık 3.993.000 TL olacaktır.

Mevduat faizi ile 1+1 değer artış+kira geliri arasında 100.000 TL fark oluşmaktadır. Tercih sizin.

 

Özetle; 1+1 daire almak kesinlikle mantıklı bir yatırımdır; ancak bu durum yalnızca doğru lokasyonda, doğru kira çarpanıyla ve net bir çıkış stratejisiyle seçilmiş "doğru 1+1" gayrimenkuller için geçerlidir.