Bu yatırım “Duygusal" değil "matematiksel”

 Yatırım yaparken zarar etme

Eskişehir Akarbaşı Mahallesi Arısoy sokak üzerinde bulunan muhtemelen 1980’li yıllarda inşa edildiğini düşündüğüm Yücel sitesi, C Blok, 4 katlı binada 3.100.000 TL’ye satılık bir daireyi analiz edeceğiz.

Güncel imar durumu

Ada/parsel: 13395/10

İmar durumu: Ayrık nizam 5 kat

Emsal: E= 2

Arsa: 759,38 m²

Mevcut durum: 4 katlı, 2+1, 16 mesken

Hesaplama yapalım

KAKS: 759,38 X 2 = 1.518,76 m2 (Toplam inşaat alanı)

Mevcut imar durumuna göre 5 kat ve her katta 4 mesken olduğunu düşünürsek 1.518,76 / 20 = Brüt 75,93 m2

Her daire 2+1 veya 2+0 ve Brüt 75,93 m2 olacaktır. Net alan yaklaşık % 15 – 20 daha düşük olabilir.

Bölgede sıfır dairelerin m2/TL birim fiyatları 61.921 m2/TL olarak satılmaktadır. Brüt 75,93 m2 daire toplam 4.700.000 TL değerinde olacaktır.

Uyarı: Kesin hesaplama için imar durumuna ait plan notları incelenmelidir. (Çıkma, iki asansör, kapalı yangın merdiveni olması durumunda metrekareler değişebilir.)

Kazanç elde ettik mi?

3.100.000 TL’ye aldığımız daire kentsel dönüşüme girdi ve anlaştığımız müteahhite yapım maliyet olarak 3.000.000 TL verdiğimizi varsayalım.

Aldığımız konut bize 3.100.000 + 3.000.000 = 6.100.000 TL’ye gelecektir.

Kar mı zarar mı ettik?

Sıfır konutumuzun bugünkü (Mayıs 2026 itibarıyla) piyasa değeri 4.700.000 TL olduğuna göre 1.400.000 TL zarar etmiş oluruz.

Uyarı: Bu tabloda sadece 1.400.000 TL'lik nakit zararı görsek de, inşaat süresince bağlanacak olan 6,1 milyon TL'nin 2 yıllık alternatif getiri kaybı (fırsat maliyeti) eklendiğinde gerçek zararın çok daha yüksek olacağı unutulmamalıdır.

Risk

Kentsel dönüşüm sürecinin 18-24 ay sürebileceğini ve bu süredeki enflasyon/inşaat maliyet artışı riski de aklınızda olmalıdır.

Müteahhit kar mı zarar mı etti? Basit olarak hesaplayalım.

Arsa payı hariç 1 m2 inşaat maiyeti 42.000 TL

42.000 TL X 1.518,76 m2 = 63.787.920 TL (Toplam inşaat maliyeti)

Not: İnşaat alanına dahil edilmeyen bodrum, sığınak, kapıcı dairesi gibi ortak alanlar  dahil edilmemiştir.

Müteahhide kalan daire: 4 adet X 4.700.000 TL = 18.800.000 TL

Her daireden alınan: 3.000.000 X 16= 48.000.000 TL

Toplam müteahhit geliri: 48.000.000 + 18.800.000 = 66.800.000

Net müteahhit geliri: 66.800.000.- 63.787.920 = 3.012.080 TL

Müteahhit bu projeden % 4,5 kar etmiş olacaktır. Bu oran Müteahhit için 2 yıllık bir projede aslında bir zarar anlamına gelir. Müteahhit karı en az %20 – 25 oranında olmalıdır.

Sonuç: Bu şartlarda rasyonel hiçbir müteahhit bu projeye girmez. Müteahhit, ya maliklerden istenen 3.000.000 TL payı artırmak ya da emsal artışı talep etmek zorunda kalacaktır.