Satılık Evinizin Fiyatı Ne Zaman Düşürülür Ne Zaman Yükseltilir?

A- Fiyat Düşürme Zamanının Geldiğini Gösteren 7 Ana İşaret

Bu göstergeler, fiyatınızı yeniden değerlendirmeniz gerektiği konusunda size net sinyaller verir:

Çok Az Gösterim veya Hiç Gösterim Olmaması

Kritik Süre: Evinizi listelendikten sonraki ilk 7 ila 14 gün (bazı uzmanlar 10 gün, bazıları 30 gün diyor) kritik öneme sahiptir.
Anlamı: Potansiyel alıcılar evinize gelip bakmak için randevu bile almıyorsa, bu genellikle fiyatın daha eve adım atmadan insanları uzaklaştırdığı anlamına gelir. Alıcılar her gün internette arama yapıyor ve yeni ilanlar ilk günlerde en çok ilgiyi görüyor.

Gösterim Olmasına Rağmen Teklif Gelmemesi

Anlamı: Eve gelen çok sayıda alıcı var, ancak kimse teklif vermiyor. Bu durum, evin listelenen fiyatı ile alıcıların evin değerinin ne olduğunu düşündükleri arasında bir uyumsuzluk olduğunu gösterir. Alıcılar evi beğenebilir, ancak mevcut fiyata değmediğini düşünüyor olabilirler.

Pazardaki Ortalama Sürenin Aşılması

Gösterge: Evinizin pazarda kalış süresi bölgenizdeki benzer evlerin ortalama satış süresini aşıyorsa, fiyatı ayarlamanın zamanı gelmiştir.
Risk: Bir ev pazarda çok uzun süre kaldığında, majör bir sorunu olmasa bile, potansiyel alıcılar arasında bir lekeli ev algısı oluşabilir ve neden satılmadığını merak edebilirler.

Negatif Geri Bildirimler

Gösterge: Alıcılar ve emlakçılar sürekli olarak fiyatın çok yüksek olduğunu belirtiyorlarsa, bu net bir işarettir.
Önemli Not: Evin durumu, estetiği veya tamirat ihtiyacı hakkındaki olumsuz geri bildirimler de dolaylı olarak fiyatın ayarlanması gerektiğini gösterebilir. (Bu sorunları düzeltmek istemiyorsanız, fiyatı düşürmek bir çözümdür).

Karşılaştırılabilir Evlerin Daha Düşük Fiyatlanması ve Hızlı Satılması

Karşılaştırma: Bölgenizdeki benzer emsal evler sizinkinden daha düşük fiyatlarla listeleniyor ve daha hızlı satılıyorsa, sizinkinin fiyatı rekabetçi değildir.
En Önemlisi: Sadece listelenen fiyatlara değil, gerçekleşen satış fiyatlarına bakmak gerekir. Benzer evler sizin istediğiniz fiyattan daha düşük bir fiyata kapanıyorsa, piyasa trendine uyum sağlamanız gerekir.

Düşük Değerleme

Gösterge: Bir alıcının finansmanı, evin değerinin sizin istediğiniz fiyatın önemli ölçüde altında bir değerlemeyle sonuçlanması nedeniyle başarısız olursa, bu, piyasanın evinize bu fiyatı vermeyeceği anlamına gelir.

Piyasa Koşullarının Değişmesi

Gösterge: Faiz oranlarının yükselmesi, ekonomik belirsizlik veya genel olarak alıcı talebinin azalması gibi nedenlerle pazarın alıcı pazarına doğru kayması.
Mevsimsel Etkiler: İlkbahar ve yaz genellikle sıcak piyasalardır. Eğer listeleme sonbahar veya kış gibi daha yavaş bir mevsimde kalırsa, alıcı talebi düşeceği için fiyatı buna göre ayarlamak gerekebilir.

Stratejik Fiyat Düşürme Tavsiyeleri

Hızlı ve Tek Seferlik Büyük İndirim Yapın: Çoğu uzman, alıcıların dikkatini çekmek ve umutsuzluk sinyali vermemek için birkaç küçük indirimden kaçınmanızı öneriyorlar. Bunun yerine, piyasayı yakalamak için %5 ila %10 gibi tek ve stratejik bir indirim yapabilirsiniz.
İlk 30 Gün Çok Kritik: Eviniz ilk 30 gün içinde ciddi bir ilgi görmüyorsa, fiyatı yeniden değerlendirme zamanı gelmiş demektir.
Diğer Faktörleri Kontrol Edin: Fiyatı düşürmeden önce, pazarlama fotoğraflarınızın profesyonel olup olmadığını, açıklamanızın çekici olup olmadığını ve evinizin kişisel eşyalardan arındırılmış ve iyi sergilenmiş olup olmadığını kontrol edin. Bazen sorun sadece fiyattan ibaret değildir, ancak pazarlama ve sunum iyiyse, sorun büyük ihtimalle fiyattır.

Bu göstergeleri emlak danışmanınızla birlikte detaylı bir şekilde değerlendirerek en doğru kararı verebilirsiniz.

=============================================================

B- Evinizin fiyatını yükseltmenin zamanı ne zaman?

Evinizin fiyatını düşürmenin aksine, yükseltmek (listelenmiş fiyattan yukarı çekmek) emlak piyasasında çok daha nadir ve riskli bir adımdır. Genellikle fiyat, piyasa koşullarına göre en başta doğru belirlenir. Ancak bazı istisnai durumlarda, fiyatı artırmayı düşünmek mantıklı olabilir.

İşte evinizin fiyatını yükseltmenin zamanı geldiğini anlamanın yolları ve bu kararı destekleyen göstergeler:

Fiyat Yükseltme Zamanının Geldiğini Gösteren Ana Yollar

Fiyatı yükseltmeyi düşünmeniz için piyasanın size çok net ve güçlü sinyaller vermesi gerekir.

1. Aşırı ve Ani Talep

Gösterge: Eviniz piyasaya sürüldükten hemen sonra (ilk 48-72 saat) kontrol edilemez düzeyde gösterim talebi alıyorsa.
Anlamı: Bu durum, fiyatın çok düşük belirlendiğini ve evin pazardaki ortalama fiyattan çok daha cazip göründüğünü gösterir. Emlakçılar arasında bu, "piyasanın altındaki fiyatla test etme" stratejisinin aşırı başarılı olduğu anlamına gelebilir.
Kanıt: Eğer fiyatınız, hemen bir teklif savaşı başlatacak kadar ilgi çekiyorsa, başlangıç fiyatınızın çok muhafazakâr olduğu anlaşılır.

2. Birden Fazla Teklifin Anında Gelmesi

Gösterge: İlanınızın yayınlanmasından saatler sonra, birden fazla alıcıdan listelenen fiyatın üzerinde teklifler geliyorsa.
Anlamı: Pazar, evinizin daha yüksek bir fiyata satılacağını doğrulamış demektir. Bu durumda, teklif savaşını yönetirken fiyatı resmen yukarı çekmek yerine, genellikle en yüksek teklif verenle pazarlık yapmak tercih edilir. Ancak, başlangıç fiyatı çok düşük belirlenmişse, listelenen fiyatı teklifleri yansıtacak şekilde ayarlamak (teknik olarak tekliflere yol açıldığı için ilanı geri çekip yeni fiyatla yayınlamak) bir seçenek olabilir.

3. Karşılaştırılabilir Evlerin Fiyatlarının Ani Yükselmesi

Gösterge: Evinizi listeledikten hemen sonra (aynı hafta), bölgenizde benzer evler sizin listenizden önemli ölçüde daha yüksek fiyatlarla listeleniyor veya satılıyorsa.
Anlamı: Pazarı değerlendirdiğiniz gün ile evinizi listelediğiniz gün arasındaki kısa sürede bölgedeki piyasa değerlemesi dramatik bir şekilde yukarı kaymış olabilir. Bu, özellikle hızla gelişen veya spekülatif pazarlarda görülebilir.

4. Majör Yenilemelerin Tamamlanması

Gösterge: Evi ilana koyduktan sonra, kısa sürede değeri önemli ölçüde artıracak büyük bir yenileme veya tamiratı tamamladıysanız.
Anlamı: Evinizin değeri fiziksel olarak artmıştır ve bu yeni değeri listelenen fiyata yansıtmak gerekir. Bu, genellikle ilanı geçici olarak durdurup, yenilikleri ve yeni fiyatı yansıtan güncellenmiş fotoğraflarla yeniden yayınlamayı gerektirir.

5. Değerleme Hatasının Düzeltilmesi

Gösterge: Başlangıçta fiyatı belirlemek için kullanılan karşılaştırılabilir satış verilerinde ciddi bir hata yapıldığı anlaşılırsa.
Anlamı: Nadir olmakla birlikte, emlak danışmanınız yanlış bir veri setine veya yanlış bir bölgeye odaklanarak başlangıç fiyatını yanlış hesaplamış olabilir. Bu, hata düzeltme amaçlı bir yükseltmedir. (Dikkatli olun, Ticaret Bakanlığı fahiş fiyat artışı yapıldığını değerlendirebilir.)

Fiyat Yükseltmenin Riskleri

Fiyat yükseltme, çoğu durumda fiyat düşürmekten daha risklidir çünkü:

Alıcı Güvenini Zedeleyebilir: Listenizin fiyatını sebepsiz yere yükseltmek, alıcıların ve emlakçıların gözünde güven kaybına yol açabilir. Alıcılar, satıcının ne istediğinden emin olmadığını veya açgözlü olduğunu düşünebilir.
Pazarda Kalma Süresinin Etkiler: Fiyatı yükseltmek, "Pazarda Kalma Gün Sayısını sıfırlamaz; bu da evinizin piyasada bir süredir oluşturduğu imajı pekiştirir.
Teklif Savaşını Bozabilir: Hali hazırda teklif savaşının yaşandığı bir ortamda listelenen fiyatı yükseltmek, teklif verenlerin bir kısmını hayal kırıklığına uğratıp geri çekilmesine neden olabilir.

En İyi Yaklaşım: Listelenen fiyatı yükseltmek yerine, gelen teklifler üzerinden pazarlıkla hedeflenen yüksek fiyata ulaşmak genellikle en güvenli ve en profesyonel yoldur. Fiyatı sadece yukarıdaki aşırı talep veya majör yenileme durumlarında, danışmanınızla istişare ederek düşünmelisiniz.