Emlak Dolandırıcılığı ve Ayıpların Gizlenmesinden Nasıl Korunabiliriz?

 

Emlak dolandırıcılığı dünyanın her yerinde meydana gelen istenmeyen bir olaydır. Eğer bir gayrimenkulü satma ve alma yöntemlerini biliyorsanız dolandırılmanız pek mümkün değildir.

Dolandırıcılık diyemeyeceğim diğer bir yöntem ise taşınmaza ait ayıpların gizlenmesi ve alıcılara söylenmemesidir.

Bu makalemizde dolandırıcıların kullandığı yöntemler ile gizlenen ayıpların neler olduğunu ve korunma yollarını açıklamaya çalışacağım.

İyi okumalar.

**

Bir taşınmazın birden fazla kişiye satılması.

Bu yöntem genel olarak inşaatı devam eden yapılarda karşımıza çıkmaktadır. Yapı sahibi tarafından adi sözleşme ile bir konutun birden fazla kişiye satılmasıdır.

Bu dolandırıcılık olayından korunmanın yolu; devam eden bir inşaattan konut almak istiyorsanız ve tapusu henüz çıkmamış ise noter kanalıyla satış vaadi sözleşmesi yapmanızı önerebilirim. Bu sözleşmeyi ilgili tapu müdürlüğüne bildirip kendinizi güvence altına alabilirsiniz.  

**

Mesai bitti yalanı.

Kendilerini satıcı olarak tanıtan dolandırıcılar, noter veya tapu müdürlüklerinden mesai bitimine yakın sözde randevu alıp, satış ücretini banka hesabına havale ettirdikten sonra konut almak isteyen alıcıyı, "Mesai bitti, işlemlere yarın devam edelim" sözü ile kandırıyorlar.

Bu dolandırıcılık olayından korunmanın yolu; taşınmaz bedelinin Tapu takas üzerinden ödenmesidir. Tapu devri gerçekleşmediği sürece Takasbank hesabına yatırdığınız taşınmaz bedeli satıcının hesabına geçmez.

Tapu takas nedir?

https://www.youtube.com/watch?v=QPTlTJz6-JY

**

Parayı yanlış gönderdim.

Tapu devir bedeli hepimizin bildiği gibi daha az tapu harcı ödemek için bazen düşük gösterilmekte ve toplam bedel elden veya banka kanalı ile satıcıya ödenmektedir.

Tapuda düşük gösterme yöntemini bazı alıcılar art niyetli olarak kullanmaktadır. Bunu bir örnekle açıklıyorum.

Örneğin; 5.000.000 TL bedel ile anlaşılan bir taşınmaz tapu devrinde 500.000 TL olarak gösteriliyor ve alıcı 5.000.000 TL tutarı banka kanalı ile satıcıya gönderiyor. Daha sonra alıcı satıcıya noter kanalıyla tebligat gönderip, taşınmazı 500.000 TL ye aldığını ve hesabına yanlışlıkla 5.000.000 TL gönderdiğini belirtip 4.500.000 TL’nin iade edilmesini talep ediyor. Alıcı burada iddialarını ispat etmeye hazır. Satıcı olarak iddiaları çürütmeye hazır mısınız?

Bu dolandırıcılık yönteminden korunmanın yolu; taşınmaz bedelinin tapuda tam gösterilmesi ve Tapu takas üzerinden ödenmesidir.

**

Kaparo dolandırıcılığı.

Bu yöntem genel olarak olması gerekenden daha düşük bedel gösterilen sahte satılık veya kiralık taşınmazlarda uygulanmaktadır.

Alıcılar çok ucuz bulduğu taşınmazı kaçırmamak için kaparo göndermekte ve daha sonra kaparo alan kişilere ulaşamamasıdır.

Bu dolandırıcılık yönteminden korunmanın yolu; işlemlerin yüz yüze ve yazılı sözleşmeler ile yapılmasıdır. Tapu sahibi kimliği ve mülk tapusu doğrulanmalı, eğer vekil varsa vekalet içeriği ve geçerliliği kontrol edilmelidir.

**

Sahte vekalet.

Sahte vekalet kullanarak taşınmanızın üçüncü kişilere satılmasıdır.

Bu dolandırıcılık yönteminden korunmanın yolu; web Tapu üzerinden vekalet ile tapu işlemi yapılmasının kısıtlanmasıdır.

**

Sahte dublör kullanma.

Size benzeyen bir kişinin sahte belgeler ile sizin adınıza taşınmanızı üçüncü kişilere satmasıdır.

Bu dolandırıcılık yönteminden korunmanın yolu; yeni kimlik belgesi kullanmanızdır. Tapu devir işlemi öncesi kimlik ve parmak izi tanıma yöntemi bu sahtekarlığı önleyecektir.

**

Sahte SMS ve E-posta mesajları.

Telefonunuza gönderilen SMS, e-posta mesajları ile kamu kurumlarının konut kampanyası duyuruları yapılıp kayıt olmanız için sizden para talep edilmesidir.

Bu dolandırıcılık yönteminden korunmanın yolu; bu mesajları silmeniz, eğer ilgi duyuyorsanız kampanya yapan kurumların web sitesinde araştırma yapmanızdır.

**

Sosyal medya reklamları.

Sosyal medya gezintiniz sırasında karşınıza cazibeli konut kampanyası gibi reklamlar çıkabilir. Video veya fotoğraflarda yapay zekâ ile hazırlanmış ünlü kişileri görebilirsiniz. Linke tıklayıp kayıt olmanız için sizden para talep edilmesidir.

Bu dolandırıcılık yönteminden korunmanın yolu; bu mesajları silmeniz, eğer ilgi duyuyorsanız kampanya yapan kurumların web sitesinde araştırma yapmanızdır.

**

Sazan sarmalı yöntemi

Burada alıcı, satıcı ve dolandırıcı olmak üzere üç kişi olaya taraftır. Dolandırılan kişi alıcı olmaktadır ve satıcının bundan haberi olmamaktadır.

Fazla ayrıntıya girmeden bu yöntemden korunmanın yolu; satıcının kimlik bilgileri ve canlı olarak web Tapu üzerinden alınmış ayrıntılı tapu bilgisinin incelenmesi ve doğruluğuna ikna olduktan sonra ödemenin Tapu takas üzerinden yapılmasıdır.

Konutu halama satın alacağım.

Burada alıcı, satıcı ve dolandırıcı olmak üzere üç kişi olaya taraftır. Dolandırılan kişi bu kez satıcı olmaktadır.

Satıcı ile anlaşan dolandırıcı mülkü almak için başka birini gönderir ve mülk parasını satıcıya banka üzerinden açıklama yazıp havale eder. Parasını alan satıcı mülkü gelen kişiye devreder.

Daha sonra dolandırıcı mülk parasını verdiği halde mülkün kendisine devredilmediği iddiası ile satıcıdan parasını iade etmesini ister veya dolandırıldığı iddiası ile dava açar.

Bu yöntemden korunmanın yolu, alıveriş işleminin alıcı ve satıcı arasında Tapu takas yöntemi ile yapılmalıdır.

**

Arazi Dolandırıcılığı.

Aldığınız arazinin yıllar sonra kendinize ait olmadığını öğreniyorsunuz. Asıl araziniz bambaşka bir yerde bulunuyor.

Bu dolandırıcılık/yanıltma yönteminden korunmak için, web Tapu üzerinden canlı olarak ayrıntılı tapu bilgisini almak ve ada/parsel bilgisi ile parsel sorgu üzerinden arazi yerini öğrenmektir.

**

Numarataj hatasının gizlenmesi.

Mülk sahibi olarak oturduğunuz konutun kendinize ait olduğunu düşünürsünüz. Eğer daire numaraları hatalı verilmişse karşı daire size ait olabilir. Yıllarca daha az veya fazla emlak vergisi ödemiş olabilirsiniz.

Bir binada numarataj hatası olup olmadığı genel olarak kredili satış yapılacağı zaman gayrimenkul değerleme uzmanlarının yaptığı inceleme sonucu ortaya çıkar ve talep edilen kredi reddedilir. Bu konutlar “krediye uygun değildir” diye ilana verilir. Peşin yapılan satışlarda numarataj sorunu satışa engel teşkil etmez.

Yapılarda daire numaraları soldan sağa doğru başlar. İş yerlerine numara verilmez ve iş yeri numarası bina numarası ile birlikte A-B harfi ile numaralandırılır. Mimari projede en son numara verilen bağımsız bölümler iş yerleridir. Bkz: Adres ve Numaralamaya İlişkin Yönetmelik)

Numarataj hatası lisanslı harita büroları tarafından ücreti karşılığında kolayca çözülmektedir.

**

Büyük daire gösterip küçük daire satmak.

İlanını görüp beğendiniz 3+1 daireyi satın almak istiyorsunuz Tapu devir işlemleri yapılıp daireyi satın aldınız. Daha sonra 3+1 dairenin alt katında bulunan 1+1 daireyi satın aldığınızı öğreniyorsunuz.

Burada tapuyu okuyup hangi daireyi aldığınızı bilmeniz önemlidir. Tapu üzerinde ada/parsel, dairenin ve sahibinin hisse oranı, daire katı ve numarası yazmaktadır. Dört katlı bir binadan örnek verirsek, yapı katları bodrum, zemin, 1-2-3 diye belirtilmiştir ve tapu üzerinde mimari projeye uygun kat/daire numarası yazılır. Tapu üzerinde dairenin oda sayısı yazmaz.

Tapu üzerinde 3. kat 4 nolu daire yazıyorsa, binaya dıştan baktığınızda 4. katta görünen daireniz projeye ve tapuya göre (zemin-1-2-3) 3. katta bulunmaktadır.

Yukarıdaki dolandırıcılık/kandırma olayı alıcının tapuyu okumasıdır.

Bu olaydan korunmak için, Web tapu kanalıyla alınmış ayrıntılı tapu bilgisi, parsel sorgu/e-imar üzerinden ada/parsel sorgu ile taşınmaz yerini görebilir ve belediyede bulunan mimari proje incelenip daire yerini ve numarasını doğrulayabilirsiniz.

**

Hisseli taşınmazlar.

Hisseli taşınmazların üçüncü kişilere satışı diğer hissedarlara ön alım hakkı verir. Bu hakkın alıcıdan gizlenip arazi hissesinin üçüncü kişilere satılmasıdır. Daha sonra iki yıllık zaman aşımı dolmadan hissedarlardan birinin ön alım davası açıp arazi hissesini alıcıdan iki yıl önceki tapu devir değerinden geri almasıdır.

Bazı hisse satışlarında diğer hissedarlar adına düzenlenmiş muvafakat veya fiili taksim belgesi gösterilip ön alım davası açılmayacağı söylenebilir.

Bu yöntemden korunmanın yolu, web tapu üzerinden alınmış ayrıntılı tapu bilgisinin incelenmesi ve hisse satın alınacak ise tapu değeri tam olarak gösterilmelidir. Daha sonra bu satış bilgisi noter kanalı ile diğer hissedarlara bildirilmelidir. Üç ay içinde itiraz eden olmazsa ön alım davası açma hakkı düşer.

**

 Sahte imar planı.

Belediyelere ait e-imar sitesinden alınan belgelerin değiştirilerek imar durumunu olduğundan farklı göstermek veya imarı olmayan bir arazinin imarı varmış gibi göstermektir.

Bu dolandırıcılık yönteminden korunmak için, web tapu üzerinden canlı olarak ayrıntılı tapu bilgisini almak ve ada/parsel bilgisi ile belediye e-imar üzerinden veya bizzat belediyeye gidip imar durumunu öğrenmektir.

**

Tapu üzerinde şerh bulunan taşınmazlar.

Tapu üzerinde, intifa hakkı, geçit hakkı, ipotek, aile konutu, kira, istimlak, kamulaştırma gibi şerhler bulunabilir. Bazı şerhler taşınmaz satışına engel teşkil etmez. Ancak alıcının bu şerhleri bilme hakkı vardır.

İntifa hakkı: Ömür boyu veya süreli olarak taşınmazın kullanılmasıdır.

Aile konutu: Konut satışının gerçekleşmesi için diğer eşin izin vermesi gerekir. Haberi olmadan satışın gerçekleşmesi halinde diğer eş dava yolu ile geri alma hakkını kullanabilir.

İpotek borcu: Tapu devri öncesi alıcı olarak bu borcu kapatmayın. Taşınmaz bedelinden ipotek borcunu düşüp ödeyebilirsiniz. Daha sonra ipotek şerhini kaldırtabilirsiniz.

Kira şerhi: Kiracının bu haktan vazgeçmesini veya sürenin bitmesini beklemek zorundasınız.

Bu yanıltma/gizleme yönteminden korunmak için: web tapu üzerinden canlı olarak ayrıntılı tapu bilgisini alıp şerhlerin incelenmesidir.

**

İskanı var.

İnşaatı biten yapılarda ilk denetim belediye iskân heyeti tarafından yapılır ve “iskana uygundur” raporu verilir. Daha sonra belli ödemeler yapıldıktan sonra yapı için yapı kullanma izin belgesi ve resen kat mülkiyeti tapusu tanzim edilir.

Bazı müteahhitler yapı kullanma izin belgesi almayıp giderleri (Daire başı yaklaşık 10 -20 bin TL) alıcı üzerine bırakırlar.

Yeni bitmiş bir yapının iskanı durumunu öğrenmenin yolu, belediyeden sormaktır. Eğer yapı kullanma izin belgesi alınmamış bir mülk satın alırsanız, bu belge tanzim edilinceye kadar elektrik, su aboneliği ortak ve yüksek fiyattan ödersiniz.

**

Metrekare yalanı.

1+1 dairesini satmak için ilan veren satıcı “gerçek metrekare yazınca kimse aramıyor, zorunlu olarak metrekare oranını büyük yazıyorum” demişti.

Emlak ilanlarını incelediğimiz zaman çoğu mülk metrekare oranlarının yüksek yazıldığını görüyoruz. Gerçek/yaklaşık metrekare oranını parsel sorgu üzerinden sorgulayıp öğrenebiliriz.

Metrekare oranlarının yüksek gösterilmesi mülk m2/TL birim fiyatlarının düşük görünmesine ve ilan siteleri de bu veriler kapsamında endeks yayınlayarak kamuoyunu istemeyerek yanıltmaktadır.

Bu aldatmadan korunmanın yöntemi, ilgili belediyeden o mülke ait mimari projenin incelenmesidir. Projenin ikinci sayfasında bağımsız bölümlerin brüt ve net metrekare oranları yazılıdır.

**

İmara aykırı taşınmaz.

Bazı yapılarda bulunan ortak kullanım çatı, sığınak, kapalı garaj gibi eklentiler konut veya iş yerlerine katıldı ve yapı kayıt belgesi alıp bu yerler yıkılmaktan ve para cezalarından kurtuldu. Çoğu satıcı bu durumu gizleyip taşınmazını satmaya çalışmaktadır.

Eğer yapı kayıt belgeli bir taşınmaz satın alırsanız bu yerin kullanma süresini satın almış olursunuz. Yapı yıkılıp yeniden yapıldığında mevcut imar planı uygulanacaktır.

Bu yöntemden korunmanın yolu; belediye bünyesinde bulunan mimari projenin incelenmesidir. Eğer projeden anlamam diyorsanız bir gayrimenkul değerleme uzmanından yardım talep edebilirisiniz.

**

Maketten satışlara dikkat.

Bazı inşaat şirketleri, henüz başlamamış projeleri maketler ve broşürler aracılığıyla pazarlar. Alıcılar maket üzerinden beğendiği taşınmazı sözleşme karşılığı veya tapu devri ile satın alabilirler.

Maketten mülk almak istiyorsanız, projeyi gerçekleştirecek yapım şirketinin araştırılması, yapılacak projenin belediyeden onaylanıp onaylanmadığı, proje yeri, inşaat tamamlama sigortası olup olmadığı gibi ayrıntıların incelenmesi gerekir. Eğer satın alınacak mülkün tapusu yoksa, noterden satış vaadi sözleşmesi ile satın alınabilir

**

Bedava tatil kazandınız.

 “Bedava tatil kazandınız”, şeklinde mesaj veya telefon gelebilir. Mesaj oldukça tanıdık. Beni bile onlarca kez aradılar.

Bu yöntem genellikle henüz inşaatı başlamamış, projesi onaylanmamış devre mülk satışları için kullanılmakta ve tüketicileri özendirici yöntemler ile belli yerlere davet edilerek, iradelerinin sakatlanılması sonucu sözleşme imzalamaları şeklinde ortaya çıkmaktadır.

İmzalanan sözleşmeler kapsamında uzun süre bitmeyen veya başlamayan inşaatlar, alınmayan hizmetler karşılığında ödenen aidatlar yıllarca sürmektedir.

Bu yöntemden korunmanın yolu, bu projelere temkinli yaklaşmak ve sözleşme imzalamadan önce hukuki destek almanızdır.

**

Yatırımlık, sakın kaçırma.

Bir taşınmazın yatırımlık olup olmadığını anlamak için bazı hesaplamalar yapılmalı, imar durumları incelenmeli, gelecek vadeden alt yapı projelerin olup olmadığı araştırılmalıdır.

Örneğin, mevcut imar durumu 5 kat olan ve halihazırda 3 katlı bir bina yatırımlık olarak değerlendirilebilir.

Şehir hastanesi, okul, alışveriş merkezi gibi projelerin varlığı bölgede bulunan taşınmazların değerini etkileyebilir.

**

Kırsal yaşam.

Kooperatif veya şirket adına alınan imarı olmayan arazilerin üye veya şirket ortakları arasında fiili taksim yöntemi ile paylaşılması ve her üye kendisine tahsis edilen arazi üzerine yapı inşa etmesidir.

İmar planında olmayan tarla cinsi arazilere yapı inşa edilmesi halinde ciddi idari para cezaları ve yıkım kararları ile karşı karşıya kalabilirsiniz.

Bu tür oluşumlardan uzak durabilirsiniz.

**

Köy içi arsalara dikkat.

Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinde yapılan değişiklikler kapsamında köy yerleşik alan içinde kalan arsaların çoğuna inşaat izni verilmemektedir. Çünkü çekmelerden dolayı kalan alan yapı inşaatına uygun olmamaktadır.

Bu nedenle, köy içinden arsa almadan önce ilgili kurumlardan imar durum belgesi alınmalıdır.

**

Koruma kararları ve SİT alanları.

Bazı yerleşim alanları ile araziler hakkında koruma kararları ile kategorilere göre SİT kararı verilmiş olabilir.

Taşınmazlar üzerinde bu kararların olup olmadığı büyükşehir belediyeleri ve İl Özel İdaresi bünyesinde bulunan Koruma Uygulama ve Denetim Büroları (KUDEB) ile İl Kültür Müdürlüğünden öğrenilebilir.

Bu kurumlardan izin almadan inşaat, yıkım, yenileme gibi işlemler yapamazsınız.

**

Birbiriyle şuyulu ve arsa terkinleri.

Bazı arsalar yapı inşa etmeye uygun olmadığından bitişik arsa ile birleşmesi zorunlu tutulur.

Bazı arsaların ise belirli oranda terkin yapmadan yapı ruhsatı alması mümkün değildir.

Arsa satın almadan önce belediyeden imar durum belgesi alınmalıdır.

**

Yabancılara yapılan satışlar.

Bu yazıyı yabancılar da okuyacaktır. Onları da uyarmak gerekir.

Ülkemizde taşınmaz satın alabilecek yabancı ülke vatandaşları bellidir. Örneğin Suriye vatandaşları ülkemizde bir taşınmaz satın alamazlar.

Eğer bir yabancı başka bir ülkede taşınmaz almak istiyorsa o ülkenin hukuk sistemini çok iyi araştırması ve öğrenmesi gerekir.

Yabancı olarak bir taşınmaz almak istiyorsanız avukat desteği almanızı önerebilirim.

**

Emlak piyasasında en çok söylenen yanıltıcı sözler.

Emlak sektöründe, maalesef bazen bilgi eksiklikleri ya da kasıtlı yanlış yönlendirmelerle karşılaşmak mümkün. İşte emlak piyasasında sıklıkla duyulan bazı yanıltıcı sözler ya da "pembe yalanlar":

- "Bu fiyat sadece bugüne özel!": Alıcı üzerinde baskı oluşturmak için fiyatın değişebileceği hissi verilir. Oysa ki, genellikle fiyatlar birkaç gün için sabit kalır.

- "Bu bölge çok yakında değer kazanacak.": Değer artışı bir tahmin olsa da bazen dayanağı olmadan söylenebilir. Alıcının piyasa araştırması yapması önemlidir.

- "Ev aslında 150 metrekare ancak tapuda yanlışlıkla 100 metrekare yazıyor.": Bir meskenin kullanım alanı onaylı mimari projede brüt/net olarak belirlenmiştir. Hatalı projeler belediye tarafından onaylanmaz.

- "Bu evde hiç sorun yok.": Evin sorunlarını (örneğin rutubet, tesisat problemleri) saklayabilirler. Mutlaka detaylı bir inceleme veya uzman bir gözle değerlendirme yapılmalıdır.

- "Bu fiyata başka böyle bir yer bulamazsınız!": Piyasada daha uygun alternatifler bulunabilir. Bu tür iddialar alıcıyı acele ettirmek için yapılır.

- "Kiracısı var, kirasını yüksek ve düzenli ödüyor.": Bu konuda yazılı bir belge olmadan doğruluk payını teyit etmek zor olabilir. Kiracı ilişkisinin detayları banka ödeme dekontları ile netleştirilmelidir.

- "Krediye uygun" denmesi: Her gayrimenkulün gerçekten krediye uygun olup olmadığını anlamak için gayrimenkul değerleme uzmanı o mülk için inceleme raporu düzenlemesi gerekir.

- "Son kalan daire" iddiası: Son daire olup olmadığını bilemem ama bazen acele ettirme taktiği olarak kullanılır.

- “Açık otoparkı var”: Son zamanlarda cadde ve sokaklar açık otopark olarak yazılmaya başladı.

- "Evimiz masrafsız ve bakımlı": Olabilir. Bina bakım, tadilat istiyor mu?

- "Getirisi çok yüksek olacak" iddiası: Özellikle yatırım amaçlı mülklerde, potansiyel kira veya değer artış oranları fazla iyimser tahmin edilebilir. Piyasa araştırmaları yapmak ve gerçekçi beklentilere sahip olmak önemlidir.

-  "Komşular çok sessiz ve sakin" gibi söylemler: Bu tür iddialar tamamen öznel olabilir. Yaşamadan bilmeniz mümkün değil.

-  "Eski bina ama çok sağlam yapılmış" söylemi: Eski binalar genellikle düşük deprem standartlarına uygun inşa edilmiştir. Binanın mevcut durumu mutlaka uzmanlarca incelenmelidir.

**

Sonuç: Emlak dolandırıcılığı önlenebilir, gizlenen ayıplar öğrenilebilir.

Her zaman ayrıntılı araştırma yapın, gerekirse bağımsız bir uzmana danışın. Sözlü vaatlerden çok yazılı belgelere güvenerek emlak yatırımlarınızı koruyabilirsiniz.

Dolandırıcılar genellikle kurbanlarının bilgi ve deneyim eksikliğinden yararlanırlar. Bu nedenle kendinizde eksik gördüğünüz gayrimenkul alanında gelişmeleri yakından takip etmelisiniz. Bu sayede ne aldığınızı veya sattığınızı bilirsiniz.

İlanlarda EİDS kimliği bulunan taşınmazlara öncelik verebilirsiniz.

Satıcıdan kimlik isteyip tapu sahibi olup olmadığını teyit edin.

Satıcıdan taşınmaz hakkında yazılı beyan isteyebilirsiniz.

Taşınmaz hakkında merak ettiğiniz bilgileri belediyeden mutlaka sorun.

Alıveriş alıcı ve satıcı arasında olur. Bu ilişkiye taraf olmayan üçüncü kişilere para göndermeyin, para almayın.

Satıcı ile birlikte web Tapu sistemine giriş yapıp buradan satışa konu taşınmaza ait ayrıntılı tapu kayıt bilgisini alın.

Taşınmaz konumunu parsel sorgu üzerinden kontrol edin.

Yabancı ülke vatandaşları bir avukat ile hareket etmelidir.

Kaparo gönderecekseniz kaporayı açıklama yazıp banka üzerinden tapu sahibine gönderin.

Tapu devir bedelini Tapu takas üzerinden satıcının hesabına gönderin. Tapu takas sisteminin zorunlu olması çoğu dolandırıcılık olaylarını önleyecektir.

--

(Yukarıdaki yorum ve düşüncelerim kişisel görüşlerim olup, bu bilgilerin kullanılmasından dolayı meydana gelebilecek zararlardan sorumlu olmadığımı beyan ediyorum.)