Eskişehir Konut Piyasası

 

Eskişehir Konut Piyasası.

Emlak piyasası; bir gecede meydana gelebilecek değişimler, alınan veya alınacak kararlar, kredi faizleri ile döviz kur değişimleri gibi çeşitli etkenler kapsamında en deneyimli danışmanları bile sarsabilecek iniş çıkışlarla dolu büyüleyici bir sektördür.

Eskişehir konut piyasasını anlayabilmemiz için piyasa verilerine, kira çarpanı, bölgesel çalışan gayrimenkul danışmanlarının deneyimlerine ve satış istatistiklerine bakmamız gerekir.

Satış istatistikleri.

TUİK tarafından açıklanan verilere baktığımızda; Eskişehir’de 2015-2022 arasında gerçekleşen konut satış verilerine göre en düşük 20.071 adet, en yüksek 24.698 adet ile gerçekleşmiştir.

İlimizde her yıl ortalama 22.000 adet konut el değiştirmektedir.  Bu veriler bize konut satışlarında herhangi bir kriz olmadığını göstermektedir.

TUİK 2023 Mart ayı satış verileri yayımlandı.

Verileri incelediğimde; İkinci el ve sıfır konut satışlarında ocak ve şubat ayına göre artış var. Kriz görünmüyor.

Bölge raporu: Dört ayrı bölge verilerini incelediğimde; ikinci el satılık konut ilanlarında artış, kiralık konut ilanlarında azalış ve kiralık konut kıtlığı nedeniyle kira fiyatlarında artış olduğu görülmektedir.

Kira fiyatlarında meydana gelen artış, yatırım amaçlı ikinci el konut satışlarını etkilemiş olabilir, çünkü kira geliri ile satış değeri arasındaki kira çarpanı oranı bölgesel ortanca değerlere göre 17-21 yıl arasında oluşmaktadır.

Sıfır konut satışlarında ki artışı ise deprem etkisi ve 0,69-0,99 kredi faizi etkisine bağlıyorum.

Bir bölgemizde sıfır yapım 3 katlı binalara oldukça fazla bir talep olduğunu gözlemledim. Mart ayı istatistik verilerinde sıfır konut satışlarda yükseliş olduğu görülmüştür. (TUİK)

Satılık konut sayısı.

Piyasalarda yaşanan sert kırılmalar, doğal afetler ve salgınlar taşınmaz piyasasını çok çabuk etkilemektedir. Bu etkenler satılık konut satış sayılarında artışlara veya azalışa sebep olmaktadır.

Onlarca ilan portalı var ve bir taşınmaz bütün ilan portallarında listelenebiliyor. İlan portallarında yer almayan ve sadece cama asılmış satılık konut ilanlarını unutmayalım. Bu nedenle Eskişehir’de satılık gerçek konut sayısını tespit edebilmemiz pek mümkün değildir. Uzun yıllardır ABD emlak sektöründe başarıyla uygulanan MLS sisteminin ülkemizde uygulanması halinde bu sorunun çözüleceğine inanıyorum.

Döviz kuru, enflasyon, mevduat faizleri ve diğer yatırım araçlarında yaşanan set iniş çıkışlardan konut piyasası hemen etkilenmekte ve yatırımlarını korumak isteyenler konut satmaya veya almaya yönelebilmektedir.

Günümüze gelirsek, şubat ayında yaşadığımız büyük depremler sonrası ilimizde 20 yaş öncesi konut ilanlarında artış, iç göç nedeniyle kiralık konut sayında düşüş, az katlı sıfır konut satışlarında artış ve kiralık konutlarda yaşanan kıtlık nedeniyle kira tutarlarında yükseliş gözlemlenmiştir.

Piyasa verileri.

Konut piyasasını anlayabilmemiz için verilere ihtiyacımız vardır ve bu verileri ilan portallarından toplamaktan başka seçeneğimiz bulunmuyor.  Çünkü bir taşınmazın gerçekleşen satış bilgisine ulaşabilmemiz mümkün değildir. Bu nedenle piyasa verilerinden yola çıkarak çalıştığım bölgelerin güncel ortanca verilerini paylaşabilirim.

Akarbaşı

Brüt kira çarpanı: 209 ay (17,4 yıl)

Ortanca m2/TL birim fiyat: 14.273 TL

Kiralık konut ortanca m2/TL birim fiyat: 68,18 TL

Kapitalizasyon: % 5,73

===================

Arifiye

Brüt kira çarpanı: 205 ay (17,1 yıl)

Ortanca m2/TL birim fiyat: 12.833 TL

Kiralık konut ortanca m2/TL birim fiyat: 62,50 TL

Kapitalizasyon: % 5,84

===================

Odunpazarı bölgesi (Akcami-Paşa-Dede-Orta vb.)

Brüt kira çarpanı: 310 ay (25,8 yıl)

Ortanca m2/TL birim fiyat: 13.409 TL

Kiralık konut ortanca m2/TL birim fiyat: 43,30 TL

Kapitalizasyon: % 3,88

===================

Vişnelik

Brüt kira çarpanı: 282 ay (23,5 yıl)

Ortanca m2/TL birim fiyat: 14.152 TL

Kiralık konut ortanca m2/TL birim fiyat: 50,19 TL

Kapitalizasyon: % 4,26

===================

 Yukarıda paylaştığım ortanca veriler, ilan portallarında listelenen satılık ve kiralık konut fiyatları esas alınarak hesaplanmıştır. (16/04/2023)

 Kapitalizasyon ve brüt kira çarpanı

 Kira ile gayrimenkul değeri arasında ayrılmaz bir ilişki vardır. Kira değeri arttıkça gayrimenkul değeri de artmaktadır.

 Kapitalizasyon oranı gayrimenkulde yaygın olarak kullanılır ve bir mülkün ürettiği gelire dayalı getiri oranını ifade eder. Başka bir deyişle, kapitalizasyon oranı, potansiyel yatırım getirisini veya sermayenin geri ödemesini belirlemek için kullanılan bir getiri ölçüsü diyebiliriz.

 Uluslararası emlak piyasasına göre ve ülkemizde de kabul gören bu prensiplere göre, bir konutun normal brüt kira çarpanı 22-24 yıl arasında, kapitalizasyon oranları ise, konut kullanımı için bölgeye göre %7 ile % 9 arasında, ofis için %10, otel, alışveriş merkezi gibi kullanımlar için ise % 12 olarak benimsenmiştir. (Kaynak: ABD) Ancak bu oranlar, pazara ve mülk tipine göre değişebilir.

 Mülkünüze ait kira çarpanı süresini “konut değeri/yıllık brüt kira geliri= Yıl” şeklinde hesaplayabilirsiniz.

 Örneğin, 1.500.00 TL/60.000 TL= 25 yıl. Yıl sayısının yükselmesi konuta yatırılan paranın geri dönüş süresinin uzamasına neden olacaktır. Bu arzu edilmeyen bir süredir.

 Mülkünüze ait kapitalizasyon oranını, “yıllık brüt kira geliri/mülk değeri= “ ile hesaplayabilirsiniz. Örneğin, 60.000 TL/1.500.000 TL = 0,04  (% 4) Kapitalizasyon oranı azaldıkça yatırımın geri dönüş süresi artar, yükseldikçe geri dönüş süresi azalır.

 Bulunan bu oranların emsal konutlar kapitalizasyon ve kira çarpanı ortalama oranlara çok az sapmalar ile yakın oranda olmalıdır. %8-10 sapma kabul edilebilir ama sapma oranı çok fazlaysa köpük değerlerden bahsedebiliriz.

 Bu oranlar kapsamında konutunuzun olası değerini hesaplayabilirsiniz. Bulunan değere, konutun tadilat onarım, havuz, özel otopark, bahçe, site içi gibi değer kazandıran veya kaybettiren özelliklerin etkisi olduğunu unutmayalım.

 Toplam yıllık brüt gelir / kapitalizasyon oranı = Değer.

Brüt yıllık kira değeri X geri dönüş yılı = Değer.

 Kapitalizasyon oranı çok fazla olursa mülk yatırımının riskli olduğu anlamı çıkabilir. Bu durumda çok iyi araştırma yapılmalıdır. Örneğin; satın alınacak mülkün kira değerinin emsallerinden çok yüksek olduğu iddia edilmesi ve satın alındıktan sonra beyan edilen değerden uzun süre kiralama talebi olmaması gibi.

 Diğer dikkat edilecek husus ise, değişken ve sabit giderler iyi hesaplanmalıdır. Giderlerin çok fazla olması beklenen gelirin düşmesine neden olacaktır.

 Sonuç: Piyasalar çeşitli etkenler kapsamında günlük değişebiliyor.  Doğru yatırım, doğru zamanda ve doğru danışman ile bulunur.