İŞ YERİ SATIŞ DEĞERİ NASIL BULUNUR?

 

Her taşınmazın bir değeri vardır ve bu taşınmazlardan biri olan ticari taşınmazların mevcut değerini bulabilmemiz için çeşitli hesaplamalar yapmamız gerekir.

Bir iş yerinin satış değerine etki eden faktörler.

Bir işletmenin mevcut değerini çeşitli işlem ve değerlendirmeler sonucu bulmak mümkündür. Bulunan mevcut değer doğrultusunda bu iş yerinin yatırım yapılabilecek bir yer olup olmadığına karar verilir.

Bir iş yerinin mevcut satış değerini bulduk ancak değerlendirmemiz sonucu bu iş yerinin yatırım yapılabilecek bir yerde olmadığını da görebiliriz.

Bunu birkaç örnek vererek açıklamaya çalışayım.

Adana’da bulunan ABD İncirlik askeri bölgesi çevresinde bir iş yeri satın almak veya kiralamak oldukça zor ve bulunsa dahi yüksek fiyatlar istenmekteydi. Ancak değişen politik nedenlerden dolayı askeri bölge faaliyeti ile asker sayısı azalmış ve mevcut askerin de dışarı çıkması yasaklanmıştır. Bu sebeplerden dolayı müşteri sayısının azalması nedeniyle gelir gider dengesi bozulan birçok iş yeri kapanmıştır. (Kaynak: Yazılı ve görsel basın.)

Diğer bir örnek ise, uzun yıllar yüksek cirolu işlem yapan bir benzin istasyonunun bulunduğu kara yolu güzergâhının değiştirilmesi veya yolun araç trafiğine kapatılması gibi nedenlerden dolayı kapanmıştır.

Bir iş yerinin satış değeri; kamu kurumlarına yakınlığı, çevresinde faaliyet gösteren çeşitli işletmelerin yoğunluğu ve iş yeri üzerinde bulunan cadde ve sokakları kullanan insan sayısıyla orantılıdır. Kapatılan hastanelerin çevresinde bulunan iş yerlerinin kapanması veya yeni yapılan hastane çevresinde bulunan iş yerlerinin aşırı değerlenmesi hususları iş yeri satış değerine etki eden önemli faktörlerdir.

Aktif bir iş yerinin yüksek gelir kazancı o iş yerinin satış değerine de etkisi olması kaçınılmaz olacaktır. Ancak yüksek cirolu bir yerin satışı sonrası yeni sahibinin kötü yönetimi nedeniyle iş yerinin zarar etmesi veya iflas etmesi satış değerine çok fazla etkisi olmayacaktır. Burada dikkat edilmesi gereken en önemli husus iş yerinin iş yapabilir bir mevkide bulunmasıdır.

İş yeri satış değerini tespit etme yöntemleri.

Gayrimenkul yatırım uzmanlarının görüşlerine göre ülkemizde ortalama kira çarpanı oranlarının iş yeri için 16-18 yıl, konut için ise 18-20 yıl arasında olmasının yatırım için ideal olduğu belirtilmektedir.

Bir iş yerinin satış değerini aşağıdaki yöntemleri kullanıp bir fikir sahibi olabilirsiniz.

1- Kira çarpanı yöntemi.

Bir iş yerinin satış değeri kira çarpanı ile orantılıdır. Kira çarpanı, satın aldığınız bir iş yerine ödediğiniz bedelinin kaç ayda geri alabileceğini belirten sayıdır.

Kira çarpanı, iş yerini satın aldığınız bedelin muhtemel kira bedeline bölünmesi ile bulabilirsiniz. Örneğin 230.400 TL’ye aldığınız iş yerini 1.200 TL’den kiraya verdiniz. Kira çarpanı: 230.400/1.200= 192 ay olacaktır. 192/12= 16 yıl.

(Bir taşınmazın kira bedelini düzenleyen bir mevzuat düzenlemesi bulunmamaktadır. Sadece mevcut kira bedeline yapılan artışa itiraz olarak kira tespit davası açabilirsiniz.)

Bir bölgeye ait kira çarpanı oranı nasıl bulunur?

Bir yerleşim yerinin bölge bazında kira çarpanı oranlarını bulabilmeniz için o bölgede bulunan kiralık ve satılık aynı cins taşınmazlarının ortalama satış bedelinin ortalama kira bedeline bölünmesi ile bulunabilir. Ortalama değerler bulunurken en düşük değer ile en yüksek değer dikkate alınmaz.

Kira çarpanı ile iş yeri değeri bulma.
	Yıl	Ay	Aylık Kira	Değer
A Mahalle	16	192	1.200	230.400
B Mahalle	22	264	900	237.600
C Mahalle	16	192	900	172.800

İş yeri kirası arttıkça satış değeri de artacaktır.

Her emlak işletmesinin bölge kira çarpanı oranlarını güncel olarak takip etmesi önemlidir.

2- Emsal satış ve kira geliri yöntemi.

Emsal satış ve kira gelirinden E iş yeri değerini bulma.
	Alan m2	Satış değeri	Brüt kira (Aylık)	Kira çarpanı	Ortalama
A iş yeri	960	11.120	102	109
B İş yeri	1.040	10.680	97	110
C iş yeri	940	9.440	89	106
D iş yeri	1.020	10.340	88	118
E iş yeri	1.000	10.846	98
Ortalama				443	110,673

 

İşlemi nasıl yaptık?                               

İş yeri kira çarpanı: 11.120/102= 109

Ortalama kira çarpanı: 109+110+106+118= 443

Ortalama kira çarpanı değeri: 443/4 = 110,673

E iş yeri satış değeri: 110,673X98 = 10.846

3 – Gelir yöntemi.

Ofis kira gelirinden ofis değerini bulma
Brüt kira geliri (yıl)	20.000
Boşluk oranı (*)	0,1	2000
Brüt gelir	18.000
İşletme gideri (**)	0,05	900
İşletme geliri	17.100
Ofis değeri	171.000

(*) Boşluk oranı genel olarak yıllık brüt gelirin % 10 oranındadır.

(**) İşletme gideri genel olarak brüt gelirin % 5 oranındadır

 

İşlemi nasıl yaptık?

Boşluk oranı: 20.000 - %10 = 2.000

Brüt gelir: 20.000-2.000 = 18.000

İşletme gideri: 18.000 - %5 = 900

Ofis değeri: İşletme geliri / boşluk oranı: 17.100/0,1 = 171.000

4 - Emsal satışları karşılaştırma.

Emsal satış değerinden E iş yeri değerini bulma.
	Alan m2	Satış değeri	m2 değeri
A iş yeri	960	11.120	11,6
B İş yeri	1.040	10.680	10,3
C iş yeri	940	9.440	10,0
D iş yeri	1.020	10.340	10,1	42
E iş yeri	1.000	10.508
Ortalama			10,5

 

İşlemi nasıl yaptık?

Emsal satışların ortalama 1 m2 alan değerinin E iş yerinin toplam m2si çarpımı ile mevcut değerinin bulduk.

M2 toplamı: 11,6+10,3+10+10,1= 42 /4 = 10,5

10,5X1.000 = 10.508

Yukarıda yaptığımız işlemler sonucu bize bir iş yerinin asgari satış değeri ile bu değere bağlı kira değeri hakkında bir fikir vermektedir.  Ancak piyasa şartlarına göre oluşacak talep yoğunluğuna göre bulunan bu değerler artabileceği gibi talep olmaması halinde de düşebileceğini unutmamamız gerekir.

 

Yapı kayıt belgeli iş yerleri.

Bir iş yeri yapı kayıt belgeli olabilir.

Burada değerleme çalışması yaptığımız iş yerleri yasaya uygun imal edilmiş yapı kullanma izin belgesi bulunan yerlerdir. Önceden konut, depo, kapalı otopark olarak kullanılmakta iken yapı kayıt belgesi almak suretiyle iş yerine dönüştürülen bu yerlerin değerleme işlemleri mevcut imar durumuna göre yapılmalıdır.

Burada satışa konu iş yerinin satış değeri değil kullanım süresi değeri ön planda olacaktır. Yapı kayıt belgeli iş yerinin bulunduğu bina yıkılıp yenilendiğinde mevcut imar planına göre tekrar aynı yere iş yeri yapılmayacağı muhtemeldir. Ancak gelecek zaman içinde imar planlarında olabilecek plan değişikliklerini bugünden öngörmemiz mümkün değildir.

Bir iş yerinin değerini bulma yöntemini basit ve anlaşılır olarak aklınızda bir fikir oluşması amacıyla anlatmaya çalıştım. Bu konuda ehil olanlar gayrimenkul değerleme uzmanlarıdır.