ABD Emlak Sektörü

Ülkemizde emlak sektörünün nasıl işlediği hususunda bilgilere sahibiz. Ancak hukuki kurallar ile mevcut uygulama arasında farklar oluştuğu görülmektedir. Örneğin taşınmaz alım-satım vergisi alıcı için % 2, satıcı için % 2 kuralı mevcut olmasına rağmen verginin tamamı teamül adı altında alıcı üstüne yüklenmektedir.

Taşınmazın satışı (% 4) veya kiralanması ( 1 aylık kira bedeli) nedeniyle alınacak hizmet bedeli yönetmeliğin 20/4 fıkrasına göre “iş sahibi ile alıcı veya kiracı arasında aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça eşit olarak paylaştırılır” hükmü mevcut ancak hizmet bedeli genel olarak alıcı üzerine yüklenmektedir.

Uzun süredir TLC ekranlarında ABD emlak piyasası programlarını izliyorum. Emlak sektörünün ABD’de nasıl işlediğini bende merak ettim ve bulabildiğim kaynaklardan emlak sektörünün nasıl yürütüldüğü hususunda bilgileri sizlerle paylaşmak istiyorum.

***

ABD eyaletler arası uygulamalar farklı olabilir. Emlak komisyoncusu lisansı alabilmek için eğitimlere katılmak ve yapılacak sınavlarda başarılı olmak gerekmektedir. 18 yaşını doldurmuş, en az lise mezunu olma şartı vardır. Gayrimenkul veya hukuk alanında eğitim veren bir okuldan mezun olmuşsanız sadece sınava girebilirsiniz.

Üç farklı vasıfla lisans verilmektedir.

Yönetici (Community Association Manager) : En az 18 yaşında ve lise mezunu olma şartı vardır. Herhangi bir deneyim şartı aranmamaktadır.

Satış Elemanı( salesperson): En az 18 yaşında ve lise mezunu olma şartı vardır. Herhangi bir deneyim şartı aranmamaktadır.

Komisyoncu (Broker) : En az 21 yaşında ve lise mezunu olma şartı vardır. Lisanslı olarak en az 5 yıllık süre içinde kesintisiz 3 yıl deneyim şartı aranmaktadır.

Verilecek lisanslar sanırım süreli. Örneğin Georgia eyaletinde verilen lisans 4 yıl geçerlidir ve süre dolmadan lisansın (eğitim ve sınav) yenilenmesi gerekmektedir. Süre geçirilirse lisans yenileme ücreti cezalı olarak tahsil edilmektedir.

ABD’de konutların yıllık emlak vergisi 1.000-15.000 dolar arası değişmektedir. 65 yaş üstü ve kendi mülkünde oturan emlak sahipleri için vergi indirimi mevcuttur. Kurallar eyaletler arası farklılık göstermektedir.

Bir eyalette emlakçılık yapmak için lisansınız var ancak başka bir eyalette bir müşteriniz varsa, elleriniz bağlıdır çünkü yalnızca lisan aldığınız eyalette yasal olarak çalışabilirsiniz. Ancak eyaletler arası karşılık mütekabiliyet anlaşması varsa o eyalette iş yapabilirsiniz.

MLS Nedir? Her konutun bir MLS (Multiple Listing Service-hizmet numarası ) numarası vardır. Konutların satış veya kiralama ilanında MLS numarası mutlaka yer alır. MLS numarası ile emlak sorgusunu sadece emlak komisyoncuları yapabilir. Bu sorguda, emlak ve sahibi hakkında daha detaylı bilgilere ulaşılabilir. Örnek, Google araması MLS #: 644317 numarası ile ilana ulaşabilirsiniz. (satılmışsa ilan kaldırılmış olabilir)

Sistem Nasıl Çalışmaktadır?

MLS sistemi Emlakçılar Birliği (National Association of REALTORS) tarafından oluşturulmuş bölgesel bir taşınmaz veri tabanıdır. Bu sistem, Realtors Property Resource (RPR) belediye, tapu, vergi, dairesi gibi taşınmaz bilgilerinin bulunduğu kurumlarla entegre olarak çalışır ve sistem üzerinden bütün bilgilere ulaşabilirsiniz.

Sisteme alıcı ve satıcıların yetkilendirdiği emlak danışmanları ile diğer profesyonel bağlı kuruluşlar girebilir, burada kayıtlı taşınmazlar hakkında detaylı tüm bilgiler görülebilir.

MLS veri tabanında bulunan emlak bilgileri (emlak sahibi izin verirse) entegre olan diğer emlak sitelerinde kısıtlı bilgilerle yayınlanabilir. (Realtor.com, Trulia, Zillow ve Redfin)

Yetkilendirilmiş emlak danışmanları tarafından satışa veya kiralamaya sunulan taşınmazlar MLS sistemi vasıtasıyla başka bir emlak danışmanı tarafından müşterisine sunulabilmesi için, yetkilendirilmiş emlak danışmanı ile karşılıklı sözleşme yapmaları gerekir. Bu sistem sayesinde taşınmazların büyük bir kısmının satışı veya kiralanması müşteriler tarafından yetkilendirilmiş alıcı ve satıcı emlak danışmanı aracılığı ile satışı gerçekleşmektedir.

Yakın gelecekte bu sistemin ülkemizde uygulanacağını düşünüyorum.

Konut değeri genel olarak Sq (m2) değeri üzerinden hesaplanır.

Emlakçılar hem alıcı hem de satıcı adına çalışırlar. Komisyon ücreti konut alımında ödenen ücretin % 6 oranındadır. Bu ücreti sadece yasal emlakçılar alabilir.

Emlak komisyonu, emlakçının temsil ettiği kişi tarafından ödenir.

Gayrimenkul satışı esnasında birden fazla emlakçı ile çalışmanızı engelleyen yasal düzenleme mevcut değildir. Ancak emlakçılar etik olarak birden fazla emlakçı ile çalışmak isteyen satıcılarla ilgilenmek istemezler.

Taşınmazın satışıyla ilgili evrakların, sözleşmelerin hazırlanması, konutun denetleme raporları gibi hususlar emlakçı tarafından hazırlanmakta ve oluşabilecek hukuki aykırılıklardan emlakçı sorumludur.

Sahibinden (FSBO - for sale by owner) satılık olarak emlak ilanı verebilirsiniz. İlan siteleri satış fiyatının % 1 ila % 3'ü arasında listeleme ücreti talep edebilir. Bu süreçte taşınmazın satışına yönelik gerekli evrakların hazırlanmasında hukuki olarak satıcı sorumlu olacaktır. Ancak alıcıyı temsil eden bir komisyoncunun müşterisine bu konut satılır ise, satıcı emlakçıya komisyon ödeyebilir.

Kapanış Maliyeti: Aylık veya yıllık yinelenen veya yinelenmeyen ücretlerdir. Satış öncesi bu hesapların satıcı tarafından kapatılıp belgelenmesi gerekir. Bunlar, başvuru, yangın, sel, ipotek sigortası, emlak vergileri, ekspertiz, varsa kredi borcunun kapatılması gibi çeşitli ödemelerdir. Çeşitli sitelerde kapanış maliyetinin emlak satış değerinin %3-%7 arasında olduğu, alıcı tarafından da ödediği konusunda açıklamalar mevcut.

Örnek kapanış maliyeti açıklaması

Yukarıda paylaştığım bilgiler ışığında ülkemizde mevcut emlak sektörü ile ABD emlak sektörü hakkında basit bir karşılaştırma yapabilirsiniz.

***

Kaynak :

https://www.thebalance.com/what-you-need-to-know-about-real-estate-agents-4688721

https://www.thebalance.com/how-to-negotiate-real-estate-commissions-1798895

https://www.thebalance.com/how-do-buyer-s-agents-get-paid-1798872

https://www.thebalance.com/working-with-real-estate-agent-1798861

MLS nedir? https://www.thebalance.com/what-is-mls-1798770

ABD Ulusal Emlakçılar Derneği: https://www.nar.realtor/

https://www.ncrec.gov/Brochures/HTML/WorkingWith.html

https://www.nar.realtor/nar-doj-settlement/multiple-listing-service-mls-what-is-it