Gayrimenkul sektöründe güvenli bir yatırım yapmak ve paranızı riske atmamak için; hukuki, idari veya yapısal açıdan büyük riskler taşıyan bazı taşınmazlardan kesinlikle uzak durulmalıdır. Bir gayrimenkul profesyoneli gözüyle bakıldığında, "sakın satın alma" denilecek en riskli taşınmaz gruplarını ve gerekçelerini şu şekilde sıralayabiliriz:
1. Konut (Satılık)
- İmar Durumu Güncel Olmayan Konutlar: Örneğin planda veya mevcut halinde 12 katlı görünen ancak güncel imar planında yasal izni 5 kata düşürülmüş binalar. Yeniden inşa durumunda ciddi metrekare kayıpları ve mülk sahipleri arasında çözümsüz anlaşmazlıklar doğacaktır.
- Yapı
Kayıt Belgeli Konutlar: İmar barışı kapsamında çatı katları, bodrumlar ve
kapalı otoparklar gibi ortak alanlar usulsüzce konut veya iş yerine
dönüştürüldü. Bu yapılar mevcut bina yıkılıncaya kadar kullanılabilir;
ancak bina yıkıldığında veya kentsel dönüşüme girdiğinde güncel imar
durumu uygulanacağından hakkınız tamamen kaybolur.
- Kentsel
Dönüşüm Sınırındaki Riskli Konutlar: Yatırım amaçlı satın alınabilir ancak
ince elenip sık dokunmalıdır. Taşınmazın mevcut satış fiyatı ile
gelecekteki inşaat maliyetinin toplamı, bölgedeki güncel emsal satış
değerinin üstünde kalıyorsa bu yatırım zarar üretir.
2. İmar ve İskan (Ruhsat) Problemi Olan Taşınmazlar
- İskanı
(Yapı Kullanma İzin Belgesi) Olmayan Binalar: Sadece "Kat
İrtifakı" tapusu olan ve yıllardır iskana başvuramamış yapılar büyük
risk taşır. Bu binalarda elektrik, su ve doğalgaz gibi abonelikler kalıcı
olarak "şantiye tarifesinden" faturalandırılabilir ya da yasal
mevzuata aykırılıklardan dolayı idari para cezaları ve yıkım kararlarıyla
karşı karşıya kalınabilir.
- Tapudaki
Niteliği ile Fiili Durumu Uyuşmayanlar: Tapu kaydında "depo",
"kömürlük", "sığınak" veya "dükkan" olarak
görünen ancak fiilen daireye çevrilerek satılmak istenen yerler. Bu
mülklerin yasal olarak konuta dönüştürülmesi çoğunlukla imkansızdır ve
projeye aykırılıktan dolayı belediye tarafından mühürlenirler.
3. İş Yeri
- Ticari
İmarlı Olmayan "Çevirme" İş Yerleri: Bir iş yeri satın almadan
önce e-imar üzerinden arsa payının ticari fonksiyonu olup olmadığını
mutlaka kontrol edin. İmar barışı döneminde pek soul konut, otopark ve
bodrum katı kağıt üstünde iş yerine çevrilmiştir; bu durum dükkan ruhsatı
alırken veya işletirken karşınıza büyük bürokratik engeller çıkarır.
4. Arsa ve Arazi (Tarla, Köy Arsası, Hobi Bahçesi)
- Köy
İçi Arsalar: Güncellenen Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği
kapsamında, çoğu köy içi arsaya konut ruhsatı almak eski dönemlere kıyasla
çok zorlaşmıştır. Köy içi arsa almadan önce ilgili kurumdan güncel imar
durum belgesi almayı ihmal etmeyin.
- Ruhsatsız
Yapı Barındıran Hobi Bahçeleri: Üzerinde prefabrik veya betonarme yapı
bulunan bir hobi bahçesi almadan önce imar durumu mutlaka sorgulanmalıdır.
Tarım arazisi üzerine kurulu bu tip kaçak yapılarda idari para cezaları,
yıkım kararları ve hatta imar kirliliğine neden olmaktan hapis cezası
riskleri mevcuttur.
- Yola
Cephesi Olmayan ve Hisseli Tarlalar: Yola cephesi bulunmayan, tarımsal
niteliği kısıtlanmış veya rızai taksimi yapılmamış hisseli tarlalar büyük
risk barındırır. Diğer hissedarların önalım (şufa) hakkı nedeniyle,
aldığınız mülkü sonradan elinizden hakim tarafından takdir edilen rayiç
bedel üzerinden alma davalarıyla uğraşabilirsiniz. Ayrıca fiili taksimi
yapılmamış yerlerde ileride ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu)
davalarıyla mülkünüz icradan satılabilir.
5. Tapu Kaydındaki Şerh, Beyan ve İrtifak Hakları
- Ağır
İrtifak ve Kamu Şerhleri: Tapu kütüğünün üzerinde geçit hakkı,
kamulaştırma şerhi, süresiz oturma (sükna) hakkı, yüksek gerilim hattı
veya boru hattı (kamu yararı irtifakı) bulunan arazilerden, kullanım
alanını tamamen kısıtladığı için uzak durulmalıdır.
- Sit
Alanları: Türkiye'de Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu
kapsamında belirlenen sit alanlarında çok katı imar izinleri uygulanır.
Koruma kurullarından ve ilgili kurumlardan resmi görüş almadan bu
arazileri asla satın almayın.
- Kıyı
Kenar Çizgisi İçinde Kalan Yapılar: Deniz, akarsu ve göllere yakın, kıyı
kenar çizgisi içinde bulunan yapıların kamulaştırılma veya yıkılma riski
yasa gereği çok yüksektir; kesinlikle satın alınmamalıdır.
6. İdari ve Güvenlik Riskleri
- Güvenli
Ödeme Sistemlerinden Kaçınan Satıcılar: Taşınmaz fiyatları milyon liralık
seviyelere ulaşmış durumda. "Daha az tapu harcı ödeyeceğiz"
vaatlerine kanıp tapu devrinden önce satıcılara kesinlikle para
göndermeyin. Ödemeyi her zaman Takasbank veya bankaların güvenli ödeme
sistemleri üzerinden gerçekleştirin.
- Resmi
Tapu Dışı Sözleşmeler (Muhtar Senedi): Tapu müdürlüğü dışında yapılan
hiçbir sözleşme mülkiyet devri sağlamaz. Özellikle köylerde "muhtar
senedi" denilen adi belgelerle yapılan hazine, vakıf ve orman arazisi
satışları tamamen geçersizdir ve paranızın boşa gitmesine neden olur.
📌 Altın Kural
0 Yorumlar
Kişi ve kurumları hedef alacak yorumlar ile siyasi ve ideolojik yorumlar yapmayın lütfen.