Krediye Uygun Konut Nasıl Tespit Edilir?

Bir konut beğendiniz ve alıcıya cayma akçesi verdiniz. Sonra kredi için bankaya başvuru yaptınız ve başvurunuz kabul edilmedi.

Bu durumda cayma akçenizi geri almayı düşünürsünüz. Ancak çoğu satıcı geri vermek istemez. Bu riski ortadan kaldırmak için yazılı sözleşme yapmanız ve sözleşmeye “kredinin kabul edilmemesi halinde cayma akçesi şartsız iade edilir” şartını koyabilirsiniz.

Birçok konut ilanlarında o konutun krediye uygun olduğunu görürsünüz. İlan verenler bilgi sahibi olmadan krediye uygun olduğunu belirtiyor.

Acaba gerçekten uygun mu? Yoksa öylesine belirtilen bir ibare mi?

Eğer konut dedektifiyseniz bunu kolayca öğrenebilirsiniz.

Bir konutun konut kredisine uygun olup olmadığını tespit etmek hem konutun kendisine hem de tapu ve hukuki durumuna bağlıdır. Bankaların dikkat ettiği temel kriterleri ve yapmanız gereken kontrolleri aşağıda detaylıca listeledim:

🏠 Krediye Uygunluk Kontrolü İçin Temel Kriterler

Bir konutun bankalar tarafından krediye uygun sayılması için gereken ana şartlar iki ana başlıkta toplanır:

I. Konutun Yapısal ve Hukuki Durumu

Bankalar, ipotek olarak alacakları taşınmazın hukuken sağlam ve değerini koruyabilecek durumda olmasını ister.

Yapı kullanma izin belgesi (İskan belgesi) olacak: Konut Ruhsat ve projeye uygun inşa edilmiş olacak

Kat mülkiyet tapulu olacak: Yapı kayıt belgesi ile kat mülkiyetine geçilmemiş olması esastır.

Kat irtifak tapusu: Tapu ve belediye kayıtlarında konut durumunun ne olduğu önemlidir. İdeal olan Kat Mülkiyetinin kurulmuş olmasıdır. Kat İrtifakı olan binalar için bankalar kredi verebilir ancak iskanın tamamlanmasına dair ek şartlar arayabilir.

Yapı kayıt belgesi: Kaçak yapılarda veya imara aykırılıklarda düzenlenmişse bile, bankalar genellikle yapı kayıt belgesine sahip konutlara kredi vermekten çekinirler veya vermezler.

Bina yaşı: Bina yaşının bankadan bankaya değiştiği ve genellikle kredi vadesi sonunda konutun 30-40 yaşını geçmemesi gerektiği.

Tarihi ve koruma altında bulunan binalar: Tarihi ve koruma altında bulunan (tescilli) binalara konut kredisi verilmesi, standart konut kredilerine göre çok daha karmaşık ve kısıtlı bir süreçtir. Bankalar genellikle bu tür mülklere kredi verirken çok daha ihtiyatlı yaklaşır ve bazı özel şartlar arar. Başvuru öncesi banka ile görüşmelisiniz.

II. Tapu Durumu ve Şerhler

Tapu kaydının temiz olması, ipotek tesis edilebilmesi için en önemli şarttır.

Temiz tapu: Konutun tapu kaydı üzerinde (Beyanlar ve Şerhler sütununda) bankanın ipoteği koymasına engel olacak haciz, intifa hakkı, tedbir kararı veya eski bir ipotek kaydının bulunmaması gerekir.

Paylı mülkiyet (Hisseli): Bir taşınmazın tamamı yerine sadece bir hissesi satılıyorsa veya tapu hisseliyse (paylı mülkiyet), bankalar genellikle bu tür mülklere kredi vermekte zorlanır. Kredi verilecekse tüm hissedarların izni gerekebilir.

Elbirliği mülkiyet: Bu tür tapularda pay oranı belli olmadığından hisse satmak ve hisse için kredi almak mümkün değildir. Kredi için bütün hissedarla birlikte başvuru yapabilir.

Ticari amaçlı kullanım: Tapuda "işyeri" veya "dükkân" gibi ticari nitelikte görünen mülklere, konut kredisi yerine ticari kredi şartları uygulanır.

Krediye Uygunluğu Tespit Adımları

Bir alıcı olarak izlemeniz gereken pratik adımlar şunlardır:

Tapu Kontrolü: Satıcıdan tapu senedinin güncel bir örneğini isteyin ve üzerindeki şerhleri, beyanları ve mülkiyet niteliğini (Kat Mülkiyeti, Kat İrtifakı) kontrol edin.
Belediye Kontrolü: Konutun bulunduğu belediyeye giderek imar durumunu ve iskân belgesini (yapı kullanma izni) sorgulayın. Konutun projeye uygunluğu hakkında bilgi alın.
Ekspertiz Süreci (Kesin Adım): Bankaya resmi kredi başvurusu yapın. Banka, atadığı eksper ile konutun hukuki ve fiziki uygunluğunu kontrol ettirecektir. Eksper raporu, bir konutun krediye uygun olup olmadığını kesin olarak belirleyen en resmî belgedir.

4. Ekspertiz değeri: Bankanın görevlendirdiği bağımsız eksperin, konutun piyasa değerini ve yapısal durumunu belirlemesi. Banka kredi tutarını bu değerin belirli bir yüzdesi (%80-90) kadar verebilir.

Özetle: Bir konutun krediye uygun olduğunu gösteren en sağlam kanıtlar Temiz Tapu Kaydı ve Alınmış İskân Belgesi'dir.

Sonuç: Güvenli Adım Atın

Konut kredisi süreci, basit bir ilan ibaresine güvenmeyecek kadar önemlidir. Kaporayı/cayma akçesini ve zamanınızı riske atmamak için, tapu ve belediye kontrollerini öncelikli olarak tamamlamalısınız. Unutmayın, bir konutun krediye uygun olup olmadığına dair en nihai kararı veren, bankanın atadığı bağımsız eksperdir.