İcradan ev almak risk mi, fırsat mı?

İcradan ev almak için çok dikkatli olmak gerekir. İcra ihale şartnamesi çok iyi okunmalıdır.

İcradan ev almanın artıları

İcradan (ihale yoluyla) ev satın almak, özellikle gayrimenkul piyasasında bütçesini optimize etmek veya yatırım yapmak isteyenlerin sıkça yöneldiği bir yöntemdir. Ancak bu sürecin ciddi avantajları olduğu gibi, göz önünde bulundurulması gereken riskleri de vardır.

İcradan ev almanın sağladığı başlıca artıları ve sunduğu fırsatları şu şekilde sıralayabiliriz:

1. Piyasa Fiyatının Çok Altında Satın Alma Fırsatı

En büyük ve en cezbedici avantajı maliyettir. İcra ihalelerinde taşınmazlar, SPK lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlarının belirlediği muhammen bedelin (piyasa değerinin) %50'si üzerinden açık artırmaya açılır.

• Talep az olduğunda veya ilk ihalede alıcı çıkmadığında, evi piyasa değerinin oldukça altında bir fiyata kapatma şansınız doğar.

2. KDV Avantajı (Vergisel Kolaylıklar)

Normal şartlarda ticari şirketlerden veya sıfır projelerden ev alırken ödenen Katma Değer Vergisi (KDV) oranları, icra satışlarında konutun büyüklüğüne göre ciddi avantajlar sağlayabilir. Çoğu icralık konut satışında KDV oranları piyasadaki normal alım-satımlara kıyasla daha düşük oranda uygulanabilmektedir.

3. Tapu Harcı Muafiyeti veya Düşük Masraf

Normal bir gayrimenkul alımında %2 alıcı, %2 satıcı olmak üzere toplam %4 tapu harcı ödenir. İcra daireleri vasıtasıyla yapılan satışlarda satıcı hissesine düşen harçlar ihale bedelinden ya da dosya borcundan karşılandığı için, alıcı sadece kendi payına düşen yasal yükümlülükleri (ve ihale damga vergisini) öder. Bu da alım maliyetini düşüren bir diğer unsurdur.

4. Geçmiş Borçlardan Muafiyet

İcra yoluyla satılan bir gayrimenkulü satın aldığınızda, taşınmazın üzerindeki eski sahibine ait olan tüm ipotekler, hacizler ve şerhler temizlenerek tapu size tescil edilir. Yani geçmişten gelen haciz borçları veya eski sahibinin kişisel borçları sizi bağlamaz; devlet eliyle "temiz" bir tapu teslim alırsınız.

5. Elektronik ihale ortamı

İhaleler UYAP üzerinden elektronik ortamda yapılmaktadır. İhale sırasında elektrik ve internet kesilmelerine karşı önleminizi almayı ihmal etmeyin. 

Ev almanın eksileri

İcradan ev almanın avantajları kadar, madalyonun diğer yüzünde ciddi hukuki, finansal ve bürokratik riskler yer alır. Süreç tamamen devlet eliyle yürütülüyor olsa da, alıcı mülkü "mevcut haliyle" kabul etmiş sayılır.

İcradan ev alırken karşılaşabileceğiniz başlıca eksileri ve riskleri şu şekilde sıralayabiliriz:

1. Evi Önceden İçini Gezip Görememek

En büyük handikaplardan biridir. İhale öncesinde evin konumunu dışarıdan görebilirsiniz ancak içerisine girip tesisat kalitesini, odaların durumunu veya gizli ayıplarını (rutubet, kırık dökük yerler vb.) inceleme şansınız genellikle olmaz. Bilirkişi raporundaki fotoğraflarla yetinmek zorundasınızdır ve ihale sonrasında içeride karşılaşacağınız kötü bir sürpriz tamamen sizin sorumluluğunuzdadır.

2. Tahliye Sürecinin Zorluğu ve Psikolojik Yükü

Satın aldığınız evin içinde borçlu (eski ev sahibi) veya bir kiracı oturuyor olabilir.

• Tahliye Davası/İşlemleri: Evi boşaltmak istemeyen tarafları çıkarmak için İcra İflas Kanunu'nun 135. maddesi uyarınca tahliye emri gönderilmesi gerekir. Bu süreç bazen aylarca sürebilir, polis ve çilingir eşliğinde tahliye yapılması gerekebilir.
• Psikolojik Boyut: Yuvası icradan satılmış bir aileyi evden çıkarmaya çalışmanın getirdiği vicdani ve psikolojik baskı, birçok alıcı için yıpratıcı bir süreçtir.

3. Nakit Para Zorunluluğu (Kredi Kısıtı)

Normal ev alımlarındaki gibi "önce evi bulayım, sonra bankadan konut kredisi çekeyim" lüksünüz yoktur.

• İhaleye girebilmek için muhammen bedelin %10'u oranında bir teminatı (nakit veya teminat mektubu) baştan yatırmalısınız.
• İhaleyi kazandığınızda, kalan tutarı yasal süre içinde (genellikle 10 gün) peşin ve nakit olarak icra dairesinin hesabına yatırmak zorundasınızdır. Süreç çok hızlı ilerlediği için nakit akışını önceden ayarlayamayanların teminatı yanabilir.

4. İhalenin Feshi Davası Riski (Sürecin Uzaması)

Borçlu veya diğer ilgililer, ihale sürecinde usulsüzlük yapıldığını (örneğin tebligatın usulsüz yapılması, ilanın eksik olması vb.) iddia ederek İhalenin Feshi Davası açabilirler.

• Bu dava açıldığında, parayı yatırmış olsanız bile dava sonuçlanana kadar tapuyu üzerinize alamazsınız.
• Dava aylarca, hatta bazen yıllarca sürebilir. Paranız icra dairesinin kasasında bloke kalır ve gayrimenkulü kullanamaz veya satamazsınız (Enflasyonist ortamda ciddi bir sermaye kaybı doğurabilir).

İcradan konut almadan önce dikkat edilmesi gereken hususlar

Taşınmazın hisseli olup olmadığı, mevcut imar durumu, bağımsız bölüm sayısı gi durumlar analiz edilmelidir. Gerekirse belediye ruhsat ve mimari proje, ihale şartnamesinde belirtilen KDV oranı gibi bilgiler incelenmelidir.

İhale öncesi emsal piyasa fiyatları tespit edilmeli ve ihale sürecinde teklif edilecek fiyat piyasa değerini aşmamalıdır.