Bu konut yatırıma uygun mu?

 

Akarbaşı mahallesinde yatırımlık olduğunu düşündüğüm bir yapıyı analiz ediyoruz.

Binamız oldukça eski ve muhtemelen 1980 li yıllarda iki ayrı parsel üzerine inşa edilmiş, A ve B bloktan oluşan, güney/kuzey cepheli, asansörü ve kapalı otoparkı bulunmayan, 4 katlı, her blokta 16 bağımsız bölüm bulunan bir yapı. Bina yapı ruhsatına göre inşa edilmiş, binada yapı kayıt belgesi, kaçak kat gibi eklentiler bulunmamaktadır. Kentsel dönüşüme girecek binalarda kat mülkiyeti/irtifakı gibi durumlar dikkate alınmaz.

Binada bugün için satılık konut bulunmuyor.

İmar durumu

E-İmar planında A-5, önden 5 metre çekmesi bulunan, emsal 2.0, arsa alanı 721,51 m².

İmar durumunda yazılan ibarelerin okunması ve hesaplama.

İmar planlarında belirtilen; A-5 ayrık nizam 5 kat,  "Emsal 2.0" ve "Arsa Alanı 721,51 m²”, olan alan üzerine toplamda ne kadar büyüklükte bir inşaat yapılabileceğini gösterir.

Bu ifade, özellikle kentsel dönüşüm, arsa alım-satımı veya yeni bir inşaat projesi planlanırken hayati öneme sahiptir.

1. Emsal (KAKS) 2.0 Ne Anlama Gelir?

Emsal, açılımı Kat Alanı Kat Sayısı (KAKS) olan bir terimdir. İmar planlarında belirlenen bu oran, bir arsa üzerine yapılabilecek tüm katlardaki toplam inşaat alanının, arsa alanına oranını ifade eder.

Emsal 2.0: Arsa alanının %200'ü (iki katı) kadar kapalı inşaat alanı yapma hakkınız olduğu anlamına gelir.

Yani, arsanın her 1 m²'si için 2 m² toplam kapalı inşaat alanı elde edebilirsiniz.

2. İnşaat Alanı Hesaplaması Nasıl Yapılır?

Toplam inşaat alanı; arsa alanı ile emsal (KAKS) oranının çarpılmasıyla bulunur.

Toplam İnşaat Alanı = Arsa Alanı X Emsal Oranı (KAKS)

Mevcut verileri kullanarak hesaplama yapalım:

• Arsa Alanı (A): 721,51 m²
• Emsal Oranı (KAKS): 2.0

Toplam İnşaat Alanı = 721,51 X 2.0 = 1.443,02 m²

Sonuç: 721,51 m² arsa üzerinde, imar planına göre toplamda 1.443,02 m² kapalı inşaat alanı yapma hakkınız bulunmaktadır.

3. Bu Alan Nasıl Kullanılır? (Kat Yüksekliği ve Taban Alanı)

Toplam inşaat alanı, binanın katlarına dağıtılacaktır. Bu dağılım, imar planındaki bir diğer önemli oran olan TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı) ile belirlenir.

TAKS: Binanın zemine oturacağı taban alanının, arsa alanına oranını gösterir. Bu oran KAKS / kat sayısı işlemi ile bulunur.

TAKS=2,0 / 5 = 0,40

TAKS: 0.40 olunca, 721,51 m² arsanın en fazla 721,51 X 0.40 = 288,60 m²'sine bina oturabilir. Binanın mevcut taban alanı 384.30 m² görünmektedir. (Parsel sorgu) Bina yıkılıp yeniden yapıldığında konutlar biraz küçülecektir.

İmar planında kat sayısı yazmıyorsa kat sayısı nasıl bulunur?

 İki şekilde bulabiliriz.

Kat Sayısı: Toplam inşaat alanı, taban alanına (TAKS ile hesaplanan alana) bölünerek yaklaşık kat sayısı bulunabilir:

Kat sayısı: KAKS: 1.443,02 m² / TAKS: 288,60 m² = 5 kat

Kat sayısı: KAKS: 2,0  / TAKS: 0,40 = 5 kat

Önemli Not: Emsale Dahil Olmayan Alanlar

Yukarıdaki 1.443,02 m² genellikle brüt emsal inşaat alanını ifade eder. Modern imar yönetmeliklerinde, bazı ortak alanlar (açık balkonların belli bir kısmı, çıkmalar, merdivenler, asansör boşlukları, ortak tesisat alanları, yangın koridorları, bodrum katların belli bölümleri) emsal hesabına dahil edilmeyebilir.

Bu, toplam brüt inşaat alanının, 1.443,02 m²'den daha yüksek olabileceği anlamına gelir. Ancak bu istisnalar için yerel belediyenin ve güncel imar yönetmeliğinin kontrol edilmesi şarttır. (İmar durum belgesi plan notları incelenecek.)

Bu rakamları nasıl kullanacağız?

KAKS: 1.443,02 m²

TAKS: 288,60 m²

Kat sayısı: 5

Çıkma: Bilinmiyor. (Çıkma izni varsa konutların m² alanları değişir.)

Arsa terkini: Bilinmiyor. (Arsa terkini varsa KAKS, TAKS alanları değişir.)

Zemin durumu: Bilinmiyor. (Zemin güçlendirmesi maliyeti artıran bir çalışmadır.)

Bir kat brüt kaç m² olacak?

1.443,02 / 5 = 288,604 m²

Konu alanı kaç m² olacak? (Her katta 4 konut var.)

288,604 m² / 4 = 72,151 m² (Net: 72,151/1,2= 60,12 m²)

Önemli uyarı: Yukarıdaki işlem bir fikir vermesi için örnek olarak yapılmıştır. Mevcut 4 katlı, her katta 4 konut, toplamda 16 bağımsız bölüm bulunan, mevcut imar durumuna göre 5 kata izin verilen bina sahiplerinin ne istediği önemlidir.

İsteklerin makul olması için belediyeden alınacak imar durum belgesi kapsamında bir mimarın hazırlayacağı taslak projeye göre şekillenmesi esastır.

Taslak projeye göre inşaat maliyeti ile emsal sıfır konutların satış değerleri kapsamında kentsel dönüşüme uygun konutun piyasa fiyatının tespit edilmesi mümkündür. Bu tür binalarda emsal konutlara göre değer tespiti yapılmaz.

Daha sonra konutun arsa payı, kat maliklerinin tapu durumları (arsa payları, haciz, ipotek vb.) gibi bilgiler incelenir ve çıkan sonuçlar değerlendirildikten sonra 4 katlı olan bu binanın yatırıma uygun olup olmadığına karar verilmelidir.

Not: Bu tür yapı sahiplerinin genel olarak bir müteahhit ile anlaşması beklenir. Ancak binayı kat malikleri kendileri de yaptırabilir.

Yukarıda açıklamaya çalıştığım bu işlemler emlak danışmanları değil gayrimenkul danışmanlarının yapacağı işlemlerdir. Emlak ve gayrimenkul danışmanı arasındaki fark budur.