Bir gayrimenkul yatırımcısı olarak, her zaman getirilerinizi maksimize etmenin yollarını ararsınız. Bunu yapmanın bir yolu, zaman içinde değer kazanma potansiyeli olan mülkleri belirlemektir. Bu, daha çok "kira değeri" olarak bilinir.
Ev sahipleri genellikle bir mülk için yüksek bir kira belirlemeye isteklidir, ancak o mülke yönelik piyasa talebine bakmanız gerekir. Talep yoksa, kirayı düşürmeniz gerekebilir.
Ancak, kiralık ev piyasası yalnızca talep ettiğiniz kiradan ibaret değildir, aynı zamanda talep eden ve kiralık arayan kişi sayısından da etkilenir.
Emlak yatırımınız için adil ve doğru kira değerini belirlemek, başarılı bir ev sahibi olma yolunda önemli bir adımdır. İyi hesaplanmış bir kira fiyatı, yalnızca doğru potansiyel kiracıları çekmekle kalmaz, aynı zamanda yatırımınızdan adil bir getiri elde etmenizi de sağlar.
Kiralık mülkünüz için optimum kira değerini belirlemek için aşağıdaki faktörleri ve adımları göz önünde bulundurmanız faydalı olacaktır.
Emlak türü ve boyutu.
Mülkünüzün konumu, oda sayısı ve büyüklüğü gibi faktörler kira değerini belirlemede temeldir. Daha büyük mülkler için genellikle daha yüksek kiralar talep edilir, ancak daha büyük alanlar için metrekare başına kira daha düşük olabilir. Örneğin, stüdyo daireler genellikle aile evlerine kıyasla farklı bir kira yapısına sahiptir, bu nedenle mülkün düzenini ve yapılandırmasını hesaba katmanız gerekir.
Yerel pazarı araştırın.
İlk olarak mülkünüzün bulunduğu konumdaki kiralama pazarını araştırmakla başlayabilirsiniz. Bölgedeki benzer mülklere bakın, mülkünüz ile karşılaştırıp sizinki arasındaki farkın ne olduğuna anlamaya çalışın.
Karşılaştırma yaparken yeşil elma ile yeşil elmayı unutmayacağız.
Mülk durumu.
Mülkünüzün durumu her zaman kira değerini önemli ölçüde etkiler. İyi bakılmış, temiz ve güncellenmiş bir mülk daha yüksek bir kirayı haklı çıkarabilir. Kiracılar genellikle taşınmaya hazır ve minimum bakım gerektiren mülkleri öncelikle seçerler. Mülkünüzün cazibesini artırabilecek herhangi bir tadilat veya onarımı göz önünde bulundurun.
Yerel talep ve arz.
Yerel kiralama pazarının talep ve arz dinamiklerini anlamak esastır. Kiralık mülklere olan yüksek talep ve düşük arz, daha yüksek bir kira değerini, tersine, kiralık mülk arzının fazla olduğu bir bölgede, kiracıları çekmek için fiyatlandırmanızda daha rekabetçi olmanız gerekebilir.
Konum ve olanaklar.
Konum, bir mülkünün kira değerini belirlemede bir diğer kritik faktördür. Ulaşım, okullar, sosyal alanlar ve diğer olanaklara iyi erişime sahip, birinci sınıf konumlardaki mülkler genellikle kiracıların istek listelerinde daha üst sıralarda yer aldığı için daha yüksek kiralar talep edilebilir.
Kira getirisi.
Kira getirisi, yıllık kira gelirinin mülkün piyasa değeri oranıdır ve yüzde olarak ifade edilir. Bu ölçüm, ev sahiplerinin yatırımlarının potansiyel getirisini değerlendirmelerine yardımcı olur. Beklenen yıllık kira gelirini mülkün piyasa değerine bölerek potansiyel kira getirisini hesaplayabilirsiniz. Ve unutmayın, daha yüksek bir kira getirisi genellikle daha kazançlı bir yatırım fırsatını gösterir ancak yüksek kiralar rekabetçi bir ortamda boşluk oranının artmasına neden olabilir.
Kiracı profili.
Çekmek istediğiniz kiracı türünü düşünün. Farklı kiracı demografilerinin farklı tercihleri ve bütçeleri olabilir. Örneğin, öğrenciler sosyal alanlara yakın, profesyoneller şehir merkezlerine yakın çocuklu aileler okullara, parklara ve yeşil alanlara yakın mülkleri tercih ederler.
Piyasa trendleri.
Yatırım amaçlı mülkünüzün bulunduğu bölgedeki kira fiyatlarını etkileyebilecek piyasa eğilimleri ve ekonomik koşullar hakkında güncel kalın. Faiz oranları, enflasyon ve istihdam fırsatlarındaki değişiklikler gibi faktörler, kiracıların taleplerini etkileyebilir.
Konutumun kira değeri kaç TL?
Adil kira değerini belirlerken uygulanan tek bir formül yoktur. Adil kira değeri genellikle her bir örneğin gerçekleri ve koşulları incelenerek hesaplanır.
Bu yöntemlerin neler olduğunu inceleyelim.
- Karşılaştırılabilir konutların metrekare kira değeri.
Konutunuza yakın çevrede benzer, en az üç konutun kira değerleri ve konut metrekareleri tespit edilir.
Her konutun m2/TL birim fiyatı hesaplanır. (Kira değeri / konut metrekaresi= m2/TL)
Mevcut konutların m2/TL birim fiyatları toplanır ve ortalama m2/TL birim fiyatı tespit edilir.
Tespit edilen ortalama m2/TL birim fiyatıyla konutunuzun toplam metrekaresi çarpımı konutunuzun tahmini aylık kira değerini gösterir.
- Kira çarpanı yöntemi.
Kira çarpanı bir mülkün amortisman süresini belirleyen önemli bir faktördür ve kira geliri ile ayrılmaz bir ilişkisi vardır.
Yakın çevrede bulunan mülklerin satış değerinin kira değerine bölünmesi ile bulunan bir değerdir.
Örnek işlem:
Konut değeri / konut kirası = amortisman süresi
4.000.000 / 20.000 = 200 ay
Emsal mülklerin amortisman süresi ortalaması ile konutunuzun kira değeri tahmin edilebilir.
Örneğin, amortisman süresi ortalama 180 ay, konut değeriniz ise 3.850.000 TL olsun.
Konut kirası: 3.850.000 / 180= 21.388 TL olarak tahmin edebilirsiniz.
- Kapitalizasyon oranı ile kira değeri tespiti.
Bu yöntem genellikle yatırımcılar tarafından kullanılır.
Kapitalizasyon oranı, yatırımın yıllık net faaliyet gelirinin, yatırımın toplam değeriyle oranlanması sonucu elde edilen bir finansal metriktir. Bu oran, yatırımcıların bir gayrimenkulün potansiyel getirilerini hızlıca değerlendirmesine yardımcı olur. Kapitalizasyon oranı şu formülle hesaplanır:
Kapitalizasyon oranı= Net faaliyet geliri / varlık değeri
Örneğin, bir gayrimenkul yılda 100.000 TL net gelir sağlıyor ve değeri 1.000.000 TL ise, kapitalizasyon oranı (100.000 / 1.000.000=0,1) %10 olur. Bu oran, yatırımcıların farklı yatırımların getirilerini karşılaştırmalarına ve potansiyel risklerini değerlendirmelerine yardımcı olur.
Örnek bir işlem yapalım.
Kira değerini tahmin etmek için brüt kapitalizasyon oranını kullanacağız.
Evinizin değeri 4.000.000 TL. Emsal bölge brüt kapitalizasyon oranı %6,8 olsun.
Kira değeri: 4.000.000 X 0,068 / 12 = 22.666 TL/ay
(Yıllık brüt kira değerinin brüt kapitalizasyon oranına bölünmesi ile çıkan sonuç tahmini konut değeridir)
- Eşyalı konut kirası nasıl hesaplanır?
Boş konut kira değeri ve eşyalı konut kira değeri ayrı ayrı hesaplanır. Çevrenizde eşya kiralama şirketlerinden fiyat bilgisi alabilirsiniz. Eğer eşya kiralama şirketleri bulunmuyorsa adil bir kira değeri belirleyebilirsiniz.
- Profesyonel destek alabilirsiniz.
Profesyonel destek alıp kira değerini öğrenebilirsiniz. Değerleme uzmanları, tarafsız bir kira değerlemesi sağlamak için mülkün özelliklerini, durumunu, konumunu ve piyasa eğilimlerini değerlendirmek için uzmanlıklarını kullanırlar.
Kira geliriniz gelecekte ne olacak? (Bilgi olarak paylaşmak istiyorum.)
İç Getiri yöntemini kullanıp gelecek yıllarda kira geliri oranını hesaplayabilirsiniz. Excel formülü: İÇ_VERİM_ORANI (Kiralık mülkler için %10 ila %15 oranlar güçlü kabul edilir.)
Bazı ülkelerde yapay zekâ destekli iç getiri hesaplama hizmeti verilmektedir.
Sonuç.
Yatırım amaçlı mülkünüzün kira değerini belirlemek, konum ve mülk özelliklerinden, piyasa eğilimlerine ve kiracı tercihlerine kadar çeşitli faktörlerin kapsamlı bir şekilde anlaşılmasını gerektirir. Kapsamlı araştırma, benzer mülklerle karşılaştırma, talep ve arz dinamiklerinin dikkate alınması, rekabetçi ve adil bir kira fiyatı belirlemede önemli adımlardır.
Kira değerini nasıl tespit ettiğinizi bilmiyorum ancak hatalı ve yüksek tespitlerin uzun boşluk oranlarına neden olduğunu söyleyebilirim.
Konutunuzun kiralık değerini tespit edebilmeniz için geçerli olan emsal veriler yakın zamanda kiralanmış konutlar olmalıdır. Ancak bu verilere ulaşamadığımız için piyasalarda henüz kiralanmamış konut verilerini kullanıyoruz.
MLS kullanıyor olsaydık kiralık konut değerleri çok kolay tespit edilebilirdi.
0 Yorumlar
Kişi ve kurumları hedef alacak yorumlar ile siyasi ve ideolojik yorumlar yapmayın lütfen.