Piyasalarda kriz mi var, durgun mu, yoksa normal mi?
Bakalım.
2024 yılı ilk çeyreğini geride bıraktık. TUİK verileri ile
piyasaların ne durumda olduğunu birlikte görelim.
İpotekli satılan
sıfır konutlar:
Peşin satılan
sıfır konutlar:
İpotekli II. el
konutlar:
Kredi oranlarının yüksek olması II. el konut piyasaları da
etkilenmiş ve bir önceki yılın ilk üç ayına göre %53,96 oranında düştüğü görülmektedir.
Burada da peşinat tamamlama kredisi kullanıldığını düşünüyorum. Gidişat iyi
değil.
Peşin satılan II. el konutlar:
Birikimlerini II. el konut almak için değerlendirenlerin
oranı önceki yılın aynı dönemine göre %11,91 oranında artış olduğu görünüyor.
Satılan bu konutların ihtiyaç amacıyla alındığını değerlendiriyorum. Peşin
alımlar iyi gidiyor.
Toplam satılan
konutlar:
Konut alım
tercihleri:
2024 ilk üç aylık konut alım tercihlerine göre, alıcıların %15,11 oranı peşinat tamamlama kredisi ile, %84,89 oranı ise peşin almayı tercih etmiş.
Eskişehir’de yıllık satılan konut sayısı ortalama olarak 21-22
bin adet seviyesinde. 2023 yılında ortalamanın altında (19,542) bir
satış gerçekleşti. 2023-2024 yılının ilk çeyreğinde ki verilere göre; ipotekli
satışlarda düşüş, peşin alımlarda ise artış devam ediyor. Moral
bozmayalım ve piyasalar normal diyelim.
Piyasalarının emilim durumuna da bakalım. Pazar
durumu nasıl?
Alıcı Pazarı Nedir?
Alıcı sayısının az, satılık mülklerin çok olduğu bir pazar
tipidir.
Satıcı Pazarı Nedir?
Satılık mülk sayısının az, alıcı sayısının çok fazla olduğu
bir pazar tipidir.
(Pazar durumuyla ilgili ayrıntılı bilgiyi önceki
makalelerimde bulabilirsiniz.)
Konut ilan sayılarını en çok ilana sahip dört ayrı
ilan sitesinden aldım. İlan sayısı çok sağlıklı değil. Çünkü aynı taşınmazı
onlarca emlak işletmesi ilana verebiliyor ve bunları tespit edemiyorum. Ancak
Elektronik İlan Denetim Sistemi (EİDS) devreye girdiğinde piyasaların hangi pazar
durumunda olduğunu sağlıklı olarak tespit etmek mümkün olacak.
Konut piyasaları satıcı pazarına doğru yavaşta olsa ilerliyor.
Kısaca çok uzak olmakla birlikte tünelin ucunda ki ışığı biraz görüyor gibiyim.
Konutların ilanda kalma süresi.
Bazı ilan siteleri taşınmazların ilk ilan tarihini alıcılara
göstermiyor ve ilanlar her yenilendiğinde güncel tarih ile yeni ilanmış gibi
alıcılara sunulmaktadır. Eğer bu sitelerden verileri toplarsanız ilk ilan
tarihini bilebilirsiniz. Örneğin Akarbaşı bölgesinde ilk ilan tarihi 2022 yılı
olan 12 adet, Vişnelik bölgesinde ise 4 adet konut halen
satılmayı bekliyor.
Emilim sistemi ile veriler üzerinde yaptığım
hesaplamalarda, Eskişehir’de konutların ortalama ilanda kalma süresinin
2023 yılı için 10 ay, 2024 ilk çeyreğinde bu süre 13 ay olarak
tespit edilmiştir.
Satılık konut piyasası?
Konutların piyasa fiyatlarından bahsetmezsek olmaz.
İlan sitesinden aldığım verilere göre Eskişehir’de konut
fiyatları m2/TL bazında yükselmeye devam ediyor.
Bazı mahallerde aylık artış/azalış oranları
Konut satın almadan önce doğru konut, doğru fiyat olup
olmadığı ile kira çarpanı fiyatını kontrol etmeyi ihmal etmeyin. Gerekiyorsa
bir danışman desteği alabilirsiniz.
Yabancılara konut satışı?
TUİK verilerine göre 2015 yılından itibaren ilimizde
yabancılara satılan konut sayısı 1.265 adet. 2022 haziran ayından bugüne
kadar yabancılara konut satışı olmadığı görülmüştür.
Kiralık konut piyasası?
Eskişehir geneli ortalama kira m2/TL birim
fiyatı mart ayı 120 TL görünse de bölgesel incelemede ortalama
fiyatların yüksek veya düşük olduğunu görebiliyoruz. Örneğin, bugün Arifiye
ortanca kira 107,56 m2/TL , Akarbaşı için 125 m2/TL’dir.
Eşyalı verilen kiralık konut sayısında artış var.
Eşyalı olarak kısa süreli verilen kiralık konut sayısında
artış olduğunu gözlemliyorum. Kısa dönem kiraya verilmesi ve süre sonunda kiracının
daireyi boşaltması sonrası tekrar güncel kira değerinden kiralık ilanı verilmektedir.
Konut satın alalım mı?
İhtiyacınız varsa, doğru konutu ve doğru fiyatı bulduysanız hemen
alın diyebilirim.
Eğer konut alayım, kiraya vereyim, birkaç yıl sonra satayım,
daha çok kazanayım, üstüne biraz daha koyup veya biraz kredi çekip daha iyi bir
konut alırım gibi bir düşünceniz varsa, piyasaları çok iyi takip etmeniz ve
hatasız matematik yapmalısınız.
Konut dışı piyasalarda durum nasıl?
Arsa, arazi ve ticari mülk satış sayılarıyla ilgili TUİK verileri
açıklamadığından elimizde veri bulunmuyor. Ancak tapu işlem grafiklerine
baktığımız da sadece tahmin edebiliyoruz. Tahminim gerçekçi olmayacağından ayrıntılı
açıklama yapabilmem mümkün değil.
Örneğin, 2024 yılı içinde Odunpazarı ilçesinde 2.578
adet satış işlemi yapılmış. Satılık konut sayısını (1.643) işlem
sayısından çıkardığımız da geriye kalan 935 adet işlemin arazi, arsa ve
ticari mülk satışı olduğunu değerlendiriyorum. Ancak ayrıntıları bilemiyorum.
Sonuç olarak; İhtiyacınız varsa, doğru konutu ve
doğru fiyatı bulduysanız hemen alın diyebilirim.
Taşınmaz almak isteyenlerin burada hissi ve kararı önemli.
İyi bir matematik yapıp yatırım araçları içinde size en fazla kazandıran veya
yatırımlarınızı koruyan emtianın hangisi olduğunu kendiniz veya danışmanınız
ile birlikte karar vermelisiniz.
Genel olarak Eskişehir’de alıcı pazarı hâkim. Bölgesel
olarak pazar durumu değişmektedir. Örneğin; Akarbaşı 2022 yılında satıcı
pazarında (1,32) iken 2023 yılında normal (5,22) seyirde ve alıcı
pazarı sınırında olduğunu görüyorum.
Emlak piyasası ekonomi politikaları kararlarından
etkileniyor ve piyasalar uygulanan kararlara göre olması gerektiği gibi hareket
ediyor.
---
(Yukarıdaki yorum ve düşüncelerim kişisel görüşlerim
olup, bu bilgilerin kullanılmasından dolayı meydana gelebilecek zararlardan
sorumlu olmadığımı beyan ediyorum.)
---
Soru ve görüşleriniz için yazabilirsiniz.
arfmin@gmail.com
---
0 Yorumlar
Kişi ve kurumları hedef alacak yorumlar ile siyasi ve ideolojik yorumlar yapmayın lütfen.